ไตรมาส 3 หลุมดำ 'อสังหาฯ' จับตา 'คอนโดBOI' เข็นตลาดขึ้นหรือไม่?

ภาพฟื้นตัว ไปต่อ ของ 'ตลาดที่อยู่อาศัยไทย' ภายใต้ภาวะเงินเฟ้อแรง ,ดอกเบี้ยขยับ และ เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในปี 2565 สะท้อนความแข็งแกร่ง ค้ำจุน ของ 'กำลังซื้อ'บางกลุ่ม โดยเฉพาะ เรียลดีมานด์เกิดใหม่ ในโปรดักส์ 'บ้านเดี่ยว' ที่เข้ามามีบทบาท ขับเคลื่อนทดแทน การชะลอตัวของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมได้อย่างน่าสนใจ

ทำให้ทุกฝ่าย ต่างเกิดความเชื่อมั่นว่า ภาพรวมดังกล่าว จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ที่เคยชะลอตัวอย่างหนักในปี 2563 ต่อเนื่องช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 นั้น ฟื้นตัวขึ้นมาเข้าใกล้ภาวะปกติ ช่วงก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19ในเร็ววัน โดยคาดการณ์จบปีสุดท้าทาย จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมประมาณ 373,253 หน่วย และ คิดเป็นมูลค่า 994,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 8.59% 
 

อย่างไรก็ดี ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย น่ากลับมาพิจารณาอีกครั้ง เมื่อศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยล่าสุดว่า ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ( ก.ค.-ก.ย.) พื้นที่คลัสเตอร์ใหญ่ของตลาด อย่างทำเล กทม.-ปริมณฑล เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัย หลังจากภาพรวมอัตราดูดซับ ลดฮวบอย่างผิดปกติ งอกเพิ่มทำให้หน่วยเหลือขายของตลาด มีมูลค่าสูงกว่า 8.71 แสนล้านบาท 

ยอดขายคอนโดฯลดฮวบ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ตัวแปรสำคัญที่ทำให้ตลาดตกอยู่ในความเสี่ยงอีกครั้ง และ น่ากังวลถึงทิศทางตลาดในระยะข้างหน้า คือ การหดตัวทั้งในฝั่งดีมานด์และซัพพลายในตลาดคอนโดฯ ทั้งๆที่ก่อนหน้าเห็นการฟื้นตัวติดต่อกันในช่วงไตรมาสที่ 1 และ ไตรมาส 2 

โดย ณ สิ้นไตรมาส 3 กทม.ปริมณฑล มีหน่วยที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ 198,024 หน่วย มูลค่า 984,904 ล้านบาท หน่วยลดลง แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น ซึ่งบ้านจัดสรรยังขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า แต่คอนโดฯ มีมูลค่าเปิดใหม่รายไตรมาส รวมต่ำสุดตั้งแต่ปี 2561 โดยลดลง 8,786 หน่วย และ มูลค่าลดลง 25,158 หน่วย 

และเมื่อมาพิจารณาในแง่ยอดขาย ซึ่งสะท้อนความต้องการ และ จะเป็นตัวชี้ อนาคตทั้งในแง่การโอนกรรมสิทธิ์ และรายได้ในกระเป๋าของผู้ประกอบการนั้น REIC พบว่า การหดตัวของยอดขายในคอนโดฯ ฉุดยอดรวมของตลาดลดลงอย่างมาก เพราะเทียบไตรมาสก่อนหน้า คอนโดฯขายได้ ลดลงถึง 5,388 หน่วย ส่งผลมูลค่าลดลงมากถึง 21,533 ล้านบาท สวนทางการดูดซับที่ดีในโครงการแนวราบบ้านจัดสรร โดยเฉพาะ บ้านเดี่ยว และ บ้านแฝด ทำให้ ณ ขณะนี้ ตลาดรวมเกิดการเพิ่มเข้ามาใหม่ของหน่วยเหลือขาย ทั้งบ้านและคอนโด อยู่ที่ 1.77 แสนหน่วย มูลค่า 8.71 แสนล้านบาท 

จากข้อมูลข้างต้น นายวิชัย ให้ข้อสังเกตว่า นอกจาก ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจในช่วง ไตรมาส3 อาจทำให้กำลังซื้อได้รับแรงกดดัน กระทบต้นทุน และ การลงทุนของผู้ประกอบการแล้ว โปรดักส์บางเซกเม้นท์ในตลาดคอนโดฯที่ถูกเร่งตัว โหมเปิดอย่างมาก และกระตุ้นในช่วงครึ่งปีแรก เช่น กลุ่มราคา 1-1.5 ล้านบาท หรือ คอนโดฯ BOI (โครงการที่ได้รับการยกเว้นภาษี จากสำนักงานคณะกรรมการส่งการเสริมลงทุน หรือ BOI) กำลังมีปัญหาหรือไม่ เพราะเป็นกลุ่มที่มีอัตราการดูดซับต่ำสุด คาดส่วนหนึ่งอาจมาจากโครงการที่มีหน่วยที่เหลือขายจากปีก่อน มีการระบายสต๊อกได้ช้า และการซื้อคอนโดฯที่มีภาพคึกคักในช่วงครึ่งปีแรก ก็อาจเป็นการซื้อในกลุ่มโครงการ BOI ทำให้ภาพรวมกระโดดขึ้นมา ก่อนชะลอลดฮวบ  เพราะหน่วยเหลือขายก็ยังคงมีอยู่มากพอควร จึงเป็นการบ้านให้ผู้พัฒนาฯ ต้องพิจารณาการผลักดันหน่วยใหม่เข้าสู่ตลาดกันมากขึ้น ที่ต้องคำนึงให้ตอบโจทย์กับเป้าหมายที่ชัดเจนและตอบโจทย์ผู้ซื้อได้จริง 

" ตั้งแต่ปี 65 มา เห็นการชะลอตัวในไตรมาส 3 ลดลงมาก ในกลุ่มคอนโดฯ เพราะ 2 ไตรมาสก่อนหน้า เปิดมากกว่า 1.6  หมื่นหน่วย แต่ไตรมาส 3 เหลือแค่ 7 พันหน่วย คาดมาจาก คอนโด BOI ทั้งยอดเข้าใหม่ และ ยอดขายลดลง"

สอดคล้อง ข้อมูลของ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ที่ระบุว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา หน่วยเปิดใหม่คอนโด ลดลงอย่างชัดเจน บางส่วนมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ การพัฒนาที่ดินบางโครงการ รวมถึงการหยุดการขายของบางโครงการเนื่องจากปัญหาในเรื่องยอดขายที่ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ 

'สินเชื่อถูก-หน่วยใหม่' ตัวแปรตลาด 

ขณะ สิ่งที่จะต้องจับตาเพิ่มเติมในภาพรวม ก็คือ การคาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 การเปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่จะกลับมาร้อนแรงอีกครั้ง และอาจส่งผลให้ซัพพลายคอนโดฯ ในกทม. ในปีนี้มีมากกว่า 4 หมื่นยูนิตอีกครั้ง โดยเฉพาะ จากผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด เช่น บมจ. แสนสิริ ,บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ,บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์  และ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จะยังคงพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงระดับราคาเข้าถึงได้ ออกสู่ตลาดอีกเป็นจำนวนมาก 

อย่างไรก็ดี ตัวพลิกสำคัญในตลาดคอนโดฯ ที่น่าจับตามองล่าสุด ก็คือ การผลักดันโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้ประกันตน ระหว่างสำนักงานประกันสังคม (สปส.) กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 3 หมื่นล้านบาท ที่ออกมาล่าสุด  ให้สิทธิสำหรับแรงงานในระบบ ลดหย่อนค่าใช้จ่ายด้านการชำระเงิน งวดที่อยู่อาศัยผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ อัตราคงที่ ปีที่ 1-5 ปี เท่ากับ 1.99% ต่อปี  ปีที่ 6–8 เท่ากับ MRR-2.00% (4.15%) ต่อปี และปีที่ 9 จนถึงตลอดอายุสัญญา เท่ากับ MRR-0.50% (5.65%) ต่อปี ผ่อนชำระนานสูงสุด 40 ปี ให้กู้ไม่เกิน 2 ล้านบาท คาดจะทำให้ที่อยู่อาศัยราคาต่ำดังกล่าวได้รับอานิสงส์มากขึ้น เป็นต้น