EIC ฟันธง ไม่ต่อ LTV คอนโดฯไม่เกิน3ล้านอ่วม

การประกาศไม่ต่ออายุมาตรการ ผ่อนคลาย อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หลังเปิดโอกาสให้คนซื้อบ้าน กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้เต็ม100% ในทุกสัญญา เป็นเวลา1ปี (สิ้นสุดวันที่31 ธันวาคม2565 ) 

โดยให้เหตุผล ว่า เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของ การปล่อยสินเชื่อและการซื้อที่อยู่อาศัย กลับมาใกล้เคียงช่วงก่อนเกิดการระบาดโควิด19 ขณะนักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงผู้ประกอบการ ประเมินว่า

 ตลาดที่อยู่อาศัย  ช่วงโค้งท้ายปี2565 หรือก่อน มาตรการผ่อนคลาย LTVสิ้นสุดลงจะมีการติดต่อยื่นขอสินเชื่อกันอย่างคึกคัก ทั้งกลุ่มลงทุนและกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ขณะปีหน้าอาจ จะเข้าสู่ภาวะชะลอการตัดสินใจเพราะมองว่าไม่คุ้มทุน โดยเฉพาะกลุ่มนักลงลงทุนที่เป็นตัวช่วยระบายสต็อกที่ดีโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน3ล้านบาทซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุด 

สอดคล้องกับการวิเคราะห์ของ  Economic Intelligence Center (EIC)   มอง ว่า การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย  LTV จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด โดยเฉพาะในส่วนของนักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม ความต้องการที่แท้จริง( เรียลดีมานด์ )  ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป

โดยผลกระทบมีดังนี้ 1) เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2565และ 2) เกิดการชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ทั้งนี้ การไม่ต่ออายุมาตรการจะไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม เรียลดีมานด์ ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก เนื่องจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกได้เต็มจำนวน 100%เช่นเดิม

 

อย่างไรก็ตามการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะส่งผลให้นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม เรีบลดีมานด์ ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป เร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2565 โดยเป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยกลุ่มที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย

สามารถทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อระบายสต๊อก ก่อนที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 ซึ่งน่าจะกระตุ้นยอดขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2565 ให้เพิ่มขึ้นได้เล็กน้อย โดยเฉพาะจากนักลงทุน เมื่อเทียบกับก่อนการประกาศไม่ต่ออายุมาตรการ
 

ขณะปีหน้า (ปี2566)  นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม เรียลดีมานด์ ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป อาจชะลอซื้อที่อยู่อาศัย จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย

EIC มองว่า คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ไม่เกิน 5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็นเซกเมนต์ ที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่า และเก็งกำไรมากกว่ากลุ่มอื่นๆ

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มากนัก และมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงจนเกินไป ในทำเลที่เป็นแหล่งงาน และสถานศึกษาขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมต่อทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า ในช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อกำลังอยู่ในระยะเริ่มฟื้นตัว
 

ทั้งนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนกว่า 80% ของจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งหมด โดยผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลางในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนมาก

รวมถึงผู้ประกอบการยังมีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลางอีกมากในปี 2566 ดังนั้น การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV อาจกดดันให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นได้ในระยะข้างหน้า จากกลุ่มกำลังซื้อที่ยังมีความเปราะบางอาจชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป