'พื้นที่สำนักงาน' กทม.ทะลัก ปีหน้า อาจพุ่ง 10 ล้านตร.ม.!

8 สิงหาคม 256 - นาย ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า  ณ สิ้นไตรมาสที่ 2   ปีพ.ศ. 2565   อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.357  ล้านตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 0.87 จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า 

จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่จำนวน 3 โครงการ ด้วยพื้นที่เช่ารวม 80,775 ตารางเมตร  คืออาคารสำนักงานใหญ่ธนาคารยูโอบี สุขุมวิท 26 มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 28,000 ตารางเมตร อาคาร โอ - เนส ทาวเวอร์ ตั้งอยู่ริมถนนสุขุมวิทติดกับสถานีรถไฟฟ้านานา มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 43,175 ตารางเมตร ทั้งสองอาคารเป็นสำนักงานเกรดเอ ตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ และอาคารซัมเมอร์ ลาซาล แคมปัส บี ในย่านสุขุมวิท-บางนา มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 9,600 ตารางเมตร  ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นนอกฝั่งตะวันออก 

พื้นที่อีก 3.06 แสนตร.ม.เตรียมเปิดบริการ 

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ. 2565 อาจมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการใหม่กว่า 306,000 ตารางเมตรโดยใน ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีที่ผ่านมามีอาคารสำนักงาน 1 โครงการตั้งอยู่บนที่ดินเนื้อที่ประมาณ 6ไร่ บริเวณถนนสุขุมวิทซอย 10 คือ โครงการ เทนธ์ อเวนิว พัฒนาโดยบริษัทเอเทนธ์ อเวนิว จำกัด พัฒนาโครงการรูปแบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส) โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าในรูปแบบอาคารสำนักงาน พื้นที่เช่า 20,000 ตารางเมตร โรงแรม 400 ห้อง และพื้นที่ค้าปลีกอีก 3,000 ตารางเมตร ใช้งบลงทุนอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท 
อาคารปรับโฉมพื้นที่รับเทรนด์ดีมานด์เช่าลด

ซึ่งอาคารดังกล่าวจะเป็นอีกหนึ่งอาคารสำนักงานเกรดเอที่จะเข้าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในอนาคตอันใกล้ผู้เช่าจำนวนมากยังคงต้องการหาพื้นที่สำนักงานใหม่ รวมถึงต้องการต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิมและขอปรับลดราคาค่าเช่าลงและขณะเดียวกันต้องการขอปรับลดพื้นที่เช่าลง เนื่องจากผู้เช่าเริ่มให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุน 

ดังนั้นผู้เสนอเช่าจึงมีการเสนอส่วนลดค่าเช่าหรือราคาเช่าที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้เนื่องจากแนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานนั้นมีการทำงานนอกพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้น ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ ประเทศไทยคาดว่าอุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานจะยังคงอยู่ในช่วงซบเซาในช่วงนี้ พื้นที่ของอาคารสำนักงานในอนาคตจะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่ดั้งเดิมไปเป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นที่มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการขององค์กรและสังคมของพนักงานต่อธุรกิจและบุคลากร

ห่วง ดีมานด์ลด ซัพพลายเพิ่ม กดอัตราเช่าพื้นที่ต่ำ

ขณะอัตราการเช่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 2  ปีพ.ศ. 2565 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.617 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 2  ที่ผ่านมาอยู่ที่ร้อยละ 91.11 ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 0.38 โดยพบว่าพื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 92.74  ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศตะวันตกมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 95.86

อุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีพ.ศ. 2565 อยู่ที่ 39,081 ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าคิดเป็นร้อยละ 94.90 ซึ่ง ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ ประเทศไทย พบว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เกิดจากการใช้งานจากใช้งานเองของผู้พัฒนา กลุ่มบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ธุรกิจการบิน และกลุ่มบริษัทการตลาดออนไลน์ ซึ่งบริษัทดังกล่าวยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลาง รวมถึงพื้นที่รอบใจกลางที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก และมีราคาแสนอเช่าที่ไม่สูงมากนัก  

คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปีอุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครจะยังคงมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากพบว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่จากบริษัทต่างชาติมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตั่งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีที่ผ่านมา และจะยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี

อาคารสำนักงานหลายแห่งที่เปิดบริการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ยังมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาพอสมควร   ผู้พัฒนาบางส่วนพยายามแก้ไขปัญหาดังกล่าวด้วยการมอบส่วนลดราคาพิเศษให้กับผู้ที่สนใจเช่า เพื่อให้อัตราการเช่าปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งหลายอาคารสำนักงานมีผู้เช่าให้ความสนใจเข้าดูพื้นที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากได้ข้อเสนอพิเศษ แต่การตัดสินใจทำสัญญาเช่ายังไม่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา

เจาะแนวโน้มอสังหาฯพื้นที่อาคารสำนักงานไปต่ออย่างไร ? 

คอลลิเออร์ ประเทศไทย พบว่าอุปทานของอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครในอนาคตร้อยละ 58.00 ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น พระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร เป็นต้น  และประมาณร้อยละ 42.00 ตั้งอยู่ในเมืองชั้นนอกของกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ

ผู้เช่าบางส่วนยังคงมีความต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย และส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดพื้นที่เช่าลงและราคาที่ถูกลงเพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว  รวมถึงเทรนด์ของการทำงานนอกพื้นที่ที่พบว่ามีบริษัทจำนวนมากอยู่ระหว่างการพิจารณาทบทวนบทบาทใหม่ของพื้นที่สำนักงานในฐานะที่เป็นสถานที่สำหรับการทำงานร่วมกัน และสร้างวัฒนธรรมขององค์กรโดยต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยน ที่สำคัญไปกว่านั้นคือ การปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุดจะกลายเป็นสิ่งที่ทุกคนให้ความสำคัญ ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานจะมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร

ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.26 มาอยู่ที่ 753  บาทต่อตารางเมตรจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตามราคาเสนอเช่าที่เพิ่มขึ้นนี้มายังคงเกิดจากอุปทานใหม่ที่เข้ามายังคงมีราคาเสนอเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่ประมาณ 1,122 บาท พื้นที่สำนักงานในพื้นที่ลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,087 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน 

แต่อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานยังคงเลือกที่จะรักษาระดับราคาเช่าเดิมไว้เพื่อจูงใจให้ผู้เช่ารายใหม่ และเพื่อเติมเต็มพื้นที่เช่าเดิมที่ว่างลง และส่วนใหญ่เลือกที่จะมอบส่วนลดราคาพิเศษให้ผู้เช่ารายใหม่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ และพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนยินดีที่จะปรับราคาเช่าลงหากผู้เช่ารายเดิมหมดสัญญาเช่าและต้องการต่อสัญญาเช่าในอาคารเดิม เพื่อต้องการรักษาผู้เช่าไว้