เงินเฟ้อ -วัสดุก่อสร้างแพง ดัน 'ราคาคอนโด ปี 2565'

25 ก.พ.2565 - ทิศทาง 'ราคาคอนโดมิเนียม ปี 2565' อยู่ภายใต้ความกดดันรอบด้าน จากการปรับราคาขึ้นไม่ได้ เพราะผู้ซื้อยังคงได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ สวนทางต้นทุนใหม่ ราคาวัสดุก่อสร้าง ที่ปรับขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ 

ตลาดคอนโด 3 ล้านบาท

ล่าสุด นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและหัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ ในปี 2565 ยังมาจากกลุ่มนักพัฒนารายใหญ่สูงถึง 70% จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด โดยพบคอนโดที่เปิดขายในไตรมาสแรกอยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 9 แสน – 3.5 ล้านบาท หากแยกตามเกรดจะได้แก่

• คอนโดเกรด C 63% 
• คอนโดเกรด B 37% 

แสดงให้เห็นว่านักพัฒนาเลือกที่จะเปิดขายคอนโดในระดับราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 80,000 – 100,000 บาท/ตร.ม. เพราะเป็นสินค้นที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อหลัก ณ เวลานี้

ส่วนของจำนวนคอนโดที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2,835 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายอยู่ที่ 25.2% ซึ่งอัตราการขายลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกับในปีก่อนหน้า และลดลง 12.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา อัตราการขายลดลงเนื่องมาจาก จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่นั้นมีค่อนข้างมากในขณะที่หน่วยขายได้กลับมีน้อยเพราะเป็นโครงการที่ขายเพียงใบจองเท่านั้น แม้ว่าจะมีหน่วยขายที่น้อยแต่ก็มั่นใจได้ว่าห้องที่ถูกขายไปนั้นจะไม่ได้รับการยกเลิก เนื่องจากโครงการมีการประเมินศักยภาพลูกค้ามากขึ้นเพื่อให้สามารถปิดการขายได้จริง ส่งผลให้ในอนาคตยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจจะลดลง 

โดยกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางที่ยังมีรายได้แน่นอนและมีมากกว่ากลุ่มนักลงทุน เนื่องจากโครงการที่เปิดขายจะอยู่ในโซนชานเมืองซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) ที่มีความพร้อมในการซื้อค่อนข้างให้ความสนใจโครงการ โดยเฉพาะห้องที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน

ราคาขายคอนโดในกรุงเทพฯ ล่าสุด

สำหรับระดับราคาขายคอนโดในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 4 ปี 2564 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ ได้แก่

• ทำเลศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลง 4.6% ต่อปี อยู่ที่ 239,689 บาท/ตร.ม. 
• บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจลดลง 6.3% ต่อปีอยู่ที่ 115,659 บาท/ตร.ม. 
• ย่านชานเมืองลดลง 8.2% ปีต่อปี อยู่ที่ 63,258 บาท/ตร.ม. 

ทั้งนี้สาเหตุมาจากบางโครงการที่เปิดขายมานานและยังไม่สามารถปิดการขายได้ ทำการลดราคาขายลงหรือบางโครงการก็ลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับมาตราการลดค่าโอน-จำนอง ในราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงมีตลาดรองรับ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายในตลาดได้มีการระบายสต็อกออกไปบ้างบางส่วน

คาดราคาขายคอนโดอาจเริ่มขึ้นจากสภาวะเงินเฟ้อ

นายสัญชัย ให้ความเห็นว่า สำหรับปี 2565 นี้ เราเชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มทยอยกลับมาฟื้นตัวและมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากนักพัฒนารายใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่อยู่เฉลี่ยประมาณ 10,000 หน่วย ในไตรมาสแรกของปี 2565 อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยที่น่ากังวลคือการระบาดของโควิค 19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” หากมีการแพร่ระบาดที่รุนแรงและส่งผลให้จำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ อาจส่งผลให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งให้กลับเข้าสู่การล็อคดาวน์อีกครั้ง 

อีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงคือ ภาวะเงินเฟ้อที่จะส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างให้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว 

" แนวโน้มของราคาขายคอนโดจึงมีโอกาสที่ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2565 และหากโครงการอยู่ในทำเลที่ดี โอกาสในการต่อราคาของผู้ซื้อจะทำได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตามรัฐบาลได้มีมาตราการช่วยเหลือและกระตุ้นกำลังซื้อ อาทิ การลดค่าโอน-จำนองที่ยืดระยะเวลาออกไปเป็นมาตราการที่กระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งคนกลุ่มนี้ยังเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้ "

"ยังเป็นที่จับตาว่าเงินเฟ้อจะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการมากน้อยแค่ไหน เพราะกลุ่มคอนโดฯ มากกว่า 50% เป็นผู้พัฒนารายกลาง-เล็ก คาดปีนี้ แทบไม่มีใครกล้าเปิดโครงการใหม่ เพราะเข้าไม่ถึงเงินทุน และหันไปโฟกัสดีมานด์แทน ส่วนรายใหญ่แข็งแกร่ง สามารถระดมทุนได้ จึงทำให้อาจได้เห็นภาพ รายใหญ่เข้าเทคโอเวอร์กิจการหรือโครงการของรายเล็กมากขึ้น จากภาวะแบกต้นทุนถือต่อไปไม่ไหว จะปรับราคาขาย คนซื้อก็ไม่ตอบรับ อีกด้านรูปแบบการพัฒนา อาจอยู่ภายใต้โมเดลร่วมทุน หรือ JV มากขึ้น  "

ทั้งนี้ ระดับราคาคอนโดมิเนียมที่กลุ่มเรียลดีมานด์ให้ความสนใจอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการที่จะทำโปรโมชั่นราคาเพื่อให้สอดรับกับมาตราการลดค่าโอน-จำนองของรัฐบาล เพื่อเป็นการระบายสต็อกที่ยังคงเหลืออยู่ออกไป
 

ที่มา : บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด