อสังหาฯ EEC หดตัวแรง ขอจัดสรรที่ดินต่ำสุดในรอบ 9 ปี

23 ธ.ค.2564 - สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC (ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) ไตรมาส 3 ปี 2564 หดตัวลงอย่างชัดเจน โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานล่าสุด ว่าผลกระทบจากสภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในไตรมาส 3 ปี 2564 ที่ปรับตัวลดลงร้อยละ -0.3  จากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19  เป็นระลอกที่ 4 จากสายพันธุ์เดลต้า ซึ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น และรัฐบาลมีการควบคุมการดำเนินธุรกิจบางประเภท 

รวมถึงจำกัดการเดินทางเข้า-ออกในบางจังหวัดที่เป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด (สีแดงเข้ม) ซึ่งส่งผลให้ทางด้านสาขาก่อสร้างปรับตัวลดลงร้อยละ -4.1 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 3.9 ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงทั้งในการก่อสร้างภาครัฐและภาคเอกชน 
ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19  
 

" การก่อสร้างภาครัฐลดลงร้อยละ -6.2 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 7.0 ในไตรมาสก่อนหน้า การก่อสร้างภาคเอกชนลดลงร้อยละ -0.5 ซึ่งลดต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่แล้ว โดยเป็นผลมาจากการลดลงต่อเนื่องของการก่อสร้างที่อยู่อาศัย และสาขาการผลิตอุตสาหกรรมลดลงร้อยละ -1.4 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 16.9 ในไตรมาสก่อนหน้า" 

ใบอนุญาตสรรที่ดิน ต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า EEC ซึ่งเป็นจังหวัดในกลุ่มพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด (สีแดงเข้ม) มีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ทั้งมิติของอุปทานด้านการออกใบอนุญาตสรรที่ดิน พบว่าต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี หรือในรอบ 34 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2556 และการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2564 ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีแต่มีทิศทางดีขึ้นโดยในไตรมาส 3 การออกใบอนุญาตก่อสร้างเริ่มปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยโดยเป็นบวกร้อยละ 13.3 เมื่อเทียบจากไตรมาสก่อนหน้า  

ในมิติอุปสงค์ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่าจำนวนหน่วยลดลงอย่างต่อเนื่องเป็น ไตรมาสที่สิบ นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 ที่เริ่มประกาศใช้มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในภาพรวมสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 (มกราคม - กันยายน) มีอัตราการขยายตัวติดลบในไตรมาส 1 ร้อยละ -2.6 ขณะที่ไตรมาส 2 มีอัตราขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 แต่เป็นการขยายตัวเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ต่ำผิดปกติในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  แต่ไตรมาส 3 กลับมาติดลบอีกครั้งร้อยละ -0.3 ส่งผลให้ทั้งอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 (มกราคม - กันยายน) หดตัวลงอย่างชัดเจน

" อุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ร้อยละ -31.3 และร้อยละ -34.6 ตามลำดับ แต่ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.1 โดยมีข้อสังเกตว่าเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำผิดปกติในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ส่วนด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -18.3 และร้อยละ -16.3 ตามลำดับ"

ลุ้น LTV ปลดล็อกอสังหาฯ EEC

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2564 แม้มีปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ที่จะต้องติดตามอย่างใกล้ชิด แต่ยังมีปัจจัยบวกที่สำคัญคือภาวะที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดต่ำมาก รวมถึงการที่รัฐบาลได้ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทไปจนถึงสิ้นปี 2564 และลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือร้อยละ 10 ซึ่งเป็นมาตรการที่จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 

นอกจากนี้การที่ธนาคารแห่งประเทศได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 เพื่อช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของไวรัส COVID-19 ที่ยืดเยื้อมาถึงเกือบ 2 ปี นับเป็นปัจจัยที่มีส่วนทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัด EEC ลดลงไม่รุนแรงตามที่คาดการณ์กันไว้ตั้งแต่ต้นปี 

รวมถึงการที่รัฐบาลได้มีนโยบายในการเปิดประเทศในต้นเดือนธันวาคม 2564 โดยจังหวัดชลบุรี และระยองเป็นพื้นที่สีฟ้านำร่องการท่องเที่ยว และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติคาดว่าแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2564 จะขยายตัวเป็นบวกร้อยละ 1.2 ปรับตัวดีขึ้นอย่างช้า ๆ จากการลดลงร้อยละ -6.1 ในปี 2563 
ดังนั้น 

" จากทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่กล่าวมา ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในด้านอุปทานการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน จะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -31.3 ถึง -16.0 การขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -9.1 ถึง 11.2 ส่วนด้านอุปสงค์ในปี 2564 คาดการณ์ว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -30.3 ถึง -14.8 แต่จำนวนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -18.3 ถึง -0.1 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2563 "

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน (มกราคม - กันยายน)

ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดินจำนวน 28 โครงการ 2,575 หน่วย จำนวนโครงการลดลงร้อยละ -46.2 และมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -59.5เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ซึ่งมี  52  โครงการ  6,358 หน่วย จะเห็นว่าในไตรมาสนี้ทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วยยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดไวรัส COVID-19  ถึงร้อยละ  -44.0 และร้อยละ -54.8 ตามลำดับ และหากเปรียบเทียบกับข้อมูลย้อนหลัง พบว่า ไตรมาส 3 ปี 2564 เป็น    ไตรมาสที่มีจำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินในจังหวัด EEC ต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี หรือในรอบ 34 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2556 ซึ่งมีจำนวน 4,043 หน่วย 

การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย
    
การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ทั้งที่เป็นบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด มีจำนวนประมาณ  8,362 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563

แต่ถึงอย่างไรการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2563 ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดไวรัส COVID-19  ถึงร้อยละ  -21.7 โดยแบ่งออกเป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ  6,374 หน่วย และอาคารชุด จำนวนประมาณ 1,988 หน่วย ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบมีการออกใบอนุญาตลดลงร้อยละ -5.8 แต่อาคารชุดมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 223.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563  

ทั้งนี้ ใน 9 เดือนแรกปี 2564 (มกราคม - กันยายน) มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC จำนวน  26,339 หน่วย  มีมูลค่า 61,195 ล้านบาท จำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง ร้อยละ -18.3 และร้อยละ -16.3 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 มีจำนวน  32,248 หน่วย และมูลค่า 73,115 ล้านบาท