ท่ามกลางวิกฤติ ยังมีโอกาส

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

นายอรรถวุฒิ ธรรมเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิ อัมรินทร์ จำกัด ฉายแนวคิดการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากอพาร์ตเมนต์เซอร์วิส สู่คอนโดฯ โครงการแรก หลังเชื่อ “ท่ามกลางวิกฤติของตลาด รายเล็กยังมีโอกาส คว้าได้” งัดที่ดินเก่าทำเลทองย่านวังหลัง บูมฝั่งธน ยืนเหนือเจ้าใหญ่ เน้นกลุ่มดีมานด์ชัด กำลังซื้อสูง บุคลากร-คนไข้ ร.พ.ศิริราช ขาดที่พักอาศัย ประกอบกับสบโอกาส ผังเมืองเกาะรัตนโกสินทร์เปลี่ยนขึ้นตึกสูงได้ เล็งต่อยอดแบรนด์ “อรุณ” หลายโครงการจากสต๊อกที่ดินล้นมือ

ศิริราชทำเลทอง

เดิมตนเองประกอบธุรกิจพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ภายใต้ชื่อ “ดิ อัมรินทร์เรสสิเดนซ์” ย่านพรานนก โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่าเต็ม 100% จากดีมานด์ของผู้บริโภคโดยรอบพื้นที่โรงพยาบาลศิริราช โดยเฉพาะกลุ่มแพทย์ พยาบาล บุคลากรรวมมากกว่า 2 พันคน ไม่นับคนป่วยและญาติผู้ป่วยที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบชั่วคราวหลักหมื่นคน ทำให้ซัพพลาย ทั้งหอพัก อพาร์ต เมนต์ หรือแม้แต่คอนโดฯ มีไม่เพียงพอต่อความต้องการ ประกอบกับแผนพัฒนาโรงพยาบาลเฟส 2 ระดับพรีเมียม คาดจะก่อให้เกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอีกมหาศาล ทำเลดังกล่าวจึงเปรียบเป็นทำเลทองที่ผู้พัฒนาอสังหาฯทั้งเจ้าเล็ก เจ้าใหญ่อยากจับจอง แต่ด้วยข้อจำกัดเรื่องที่ดินที่หาได้ยาก ประกอบกับผังเมืองซึ่งบริเวณดังกล่าว เดิมถูกนับรวมเป็นพื้นที่โดยรอบเกาะรัตนโกสินทร์ ทำให้อดีตไม่สามารถขึ้นตึกสูงได้ ที่ผ่านมาจึงมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นไม่มากนัก หรือมีก็ห่างไกลออกไป ขณะที่ราคาที่ดินปัจจุบัน (ติดถนน) ซื้อ-ขายอยู่ที่มากกว่า 1 แสนบาท/ตร.ว.

อรรถวุฒิ ธรรมเจริญ

“ข้อจำกัดของย่านนี้ คือ ขึ้นตึกสูงไม่ได้ ทำให้ซัพพลายที่อยู่น้อยมาก แต่ด้วยดีมานด์ที่มาก ทำให้เจ้าใหญ่เกือบทุกรายพยายามเข้ามา คอนโดฯราคาขายตั้งแต่ 7 หมื่น-1.3 แสนบาท/ตร.ม.”

ชิมลางคอนโดฯ

นายอรรถวุฒิ กล่าวต่อว่า หลังจากเล็งเห็นโอกาสของดีมานด์ ซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อชัดเจนกำลังซื้อสูง ประกอบครอบครัวมีที่ดินเก่าแก่ตกทอด ซึ่งติดริมถนนห่างจาก ร.พ.ไม่เกิน 300 เมตร ใกล้รถไฟฟ้าทั้งสถานีอิสรภาพ และสถานีจรัญสนิทวงศ์ ย่านพรานนก ประกอบกับช่วง 4 ปีก่อนหน้านี้ สบจังหวะผังเมืองปรับเปลี่ยนให้พื้นที่ดังกล่าว สามารถขยายการพัฒนาจากตึกสูง 5 ชั้น มาเป็น 8 ชั้นได้ จึงมีแนวคิดนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาเป็นโรงแรม ก่อนเปลี่ยนใจนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ ภายใต้แบรนด์ “อรุณ” ตึกสูง 8 ชั้น จำนวน 61 หน่วย มูลค่า 280 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นโครงการแรกของบริษัท คาดจะสามารถปิดการขายได้ภายในสิ้นปีนี้ เพราะนอกจากความต้องการของกลุ่มแพทย์ซึ่งมีรายได้ไม่ตํ่ากว่า 1 แสนบาท/เดือนแล้ว และมักเป็นการ
ซื้อสด ซัพพลายละแวกนี้ยังเป็นที่ต้องการของกลุ่มนักลงทุนด้วย เพราะมีผลตอบแทนจากการลงทุนสูง 4-5% ราคาเช่าต่อเดือนอยู่ที่ 1-1.8 หมื่นบาท/ห้อง

มองวิกฤติให้เป็นโอกาส

แม้ยอมรับว่า ไม่ใช่ช่วงจังหวะที่ดีในการเข้ามาของรายเล็ก รายใหม่ในตลาดอสังหาฯ เพราะช่วงที่ผ่านมา กำลังซื้ออืด มีสต๊อกค้าง+ของใหม่รอการระบายจำนวนมาก แต่ไม่ได้มองว่าเป็นวิกฤติ เนื่องจากพัฒนาโครงการขนาดเล็ก บริหารความเสี่ยงได้ดี ภายใต้กลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน เป็นเรียลดีมานด์ กำลังซื้อสูง จึงไม่มีความกังวลแต่อย่างใด แม้จะอยู่ในทำเลที่รายใหญ่ต่างทะลักเข้ามา ทั้ง แสนสิริ เนอวานา ศุภาลัย และพฤกษา แต่ด้วยข้อดีของรายเล็ก ที่มีความคล่องตัวกว่า มีทีมงานที่มืออาชีพ และบริหารจัดการตัดสินใจ
ได้ง่ายกว่ารายใหญ่ แม้จะมีข้อเสียเปรียบอยู่บ้างในด้านต้นทุนและความเชื่อมั่นจากคนซื้อ แต่คาดจำนวนและคุณภาพของโปร ดักต์ที่ให้ลูกค้า ในราคาที่ไม่แตกต่างกัน จะสามารถแข่งขันกับรายใหญ่ได้

“เป็นวิกฤติสำหรับคนอื่น แต่เรามีเป้าหมายชัดเจนในมือ เลือกขนาดโครงการไม่ใหญ่ บวกทำเลมีศักยภาพ จึงได้รับการตอบสนองจากลูกค้าเก่าที่เคยเช่าใช้อพาร์ตเมนต์ จนทำให้แม้ยังไม่เปิดขาย ก็มียอดจองแล้ว 30%”

เป้าหมายธุรกิจ

ขณะที่เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯนั้น จะขยายจากการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ไปยังกลุ่มโรงแรมด้วย โดยที่กลุ่มคอนโดฯ ตั้งเป้าปีละ 1 โครงการ มูลค่าต่อโครงการไม่เกิน 500 ล้านบาท ในเซ็กเมนต์ +,- ราคา 2 ล้านบาทเป็นหลัก โดยใช้แบรนด์ “อรุณ” เป็นแบรนด์นำร่อง สร้างชื่อเสียงให้เป็นที่รู้จักในกลุ่มผู้ซื้อก่อน หลังจากปัจจุบันครอบครัวมีที่ดินในมือหลายแปลง ทำเล กทม.-ปริมณฑล รวม 400 ไร่ ทั้งย่านศรีสมาน, ลาดหลุมแก้ว, องครักษ์ อีกทั้งขณะนี้ยังอยู่ระหว่างเจรจาซื้อขายที่ดินในย่าน ร.พ.ศิริราช อีก 1 แปลงมาพัฒนาเป็นโครงการที่ 2 จากนั้นเตรียมพัฒนาที่ดินในย่านแบริ่งอีก 1 แปลง

“เป้าหมายระยะสั้น ต้องการสร้างแบรนด์ เพื่อต่อยอดไปยังโครงการที่ 2 และต่อๆไป เพื่อขยายในกลุ่มคอนโดฯอย่างจริงจัง เป็นใบเบิกทางให้ทั้งลูกค้าและแบงก์มีความเชื่อมั่นผ่านแบรนด์ อรุณ”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,504 วันที่ 12-14 กันยายน 2562