ไนท์แฟรงส์ชี้คอนโดไม่ถูกลงเหตุราคาที่ดินพุ่ง

ไนท์แฟรงศ์ระบุ ผังเมืองใหม่กทม.ยังไม่เอื้อให้เกิดพัฒนาเชิงพาณิชย์ เหตุกำหนดโซนใหม่ตามถนนเดิม แต่ขาดแผนตัดถนนใหม่ ให้เปิดพื้นที่พัฒนา ย้ำการเปลี่ยนสีโซน ไม่ทำให้ราคาคอนโดถูกลง เหตุราคาที่ดินเพิ่ม

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวในการเสวนาพิเศษเรื่อง เปิดลายแทงทำเลธุรกิจ ในงานสัมมนา "ผังเมืองใหม่ เมกะโปรเจ็กต์ พลิกโฉม กทม." ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจว่า ผังเมืองใหม่ที่กทม.จะประกาศใช้ในปี 2562 มีการกำหนดพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) เพิ่ม 3 จุดคือ 1.รัชดา -พระราม9 2. ลาดพร้าว เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนา บริเวณสถานีบางซื่อ และ3. ฝั่งธนบุรี ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเป็นเรื่องที่ถูกต้อง แต่ยังเป็นการพัฒนาตามแนวถนนที่มีในปัจจุบัน ไม่ได้มีแผนในการสร้างโครงข่ายถนนใหม่เพิ่ม เพื่อให้มีการเปิดพื้นที่เชิงพาณิชย์ใหม่ๆ เป็นเพียงการกำหนดโซนพื้นที่ แต่ไม่ได้ทำโครงสร้างพื้นฐานรองรับ



"การกำหนดโซนศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่มีประโยชน์ เพราะจะเป็นแนวทางในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่เอกชนก็ต้องลงไปพัฒนา ซึ่งไม่ง่ายในการจะไปตัดถนน ซอกซอยให้เกิดขึ้นการพัฒนาเป็นโซนพาณิชย์ เพราะการกำหนดโซนใหม่ยังเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้าควบคู่ไปกับพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ อย่างที่สยาม จะเห็นว่า ตามซอยเล็กๆมีร้านค้าเกิดขึ้นมากมาย ซึ่ง กทม.จะต้องไปทำเพิ่มในการตัดถนน เปิดพื้นที่ให้เกิดการพัฒนา"

นอกจากนั้น ผังเมืองฉบับใหม่ยังให้สิทธิประโยชน์ในการพัฒนาด้วยการเปลี่ยนสีโซน แต่ไม่ได้ช่วยให้เกิดการพัฒนา อย่างเช่น บางพื้นที่เปลี่ยนจากสีเหลือง เป็นส้ม หรือจากส้มเป็นน้ำตาล ซึ่งจะทำให้ FAR เพิ่ม แต่ในบางพื้นที่ ไม่ได้ติดถนน ไม่ได้ติดแนวรถไฟฟ้า จึงไม่ใช่พื้นที่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูง ประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ยังเป็นแนวราบ ก็จะไม่มีประโยชน์อะไร

อย่างไรก็ตามพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนสีชัดเจน อย่างพุทธมณฑล จากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล จะทำให้เกิดการพัฒนาบ้านขนาดเล็ก ทาวเฮ้าส์ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นชัดเจนกว่า จึงเป็นพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนา หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรได้ ทำให้เปิดโอกาสในการพัฒนาที่ดินมากขึ้น แต่ไม่น่าจะเกิดประโยชน์กับนักลงทุนรายย่อยนัก น่าจะสนับสนุนนักลงทุนรายใหญ่หรือการรถไฟที่มีพื้นที่แปลงใหญ่หลายแห่งที่สามารถนำมาพัฒนาได้ ซึ่งจะเกิดการพัฒนาเปลี่ยนแปลงเมืองขนาดย่อม



"เรื่องสิทธิประโยชน์ในการเปลี่ยนแปลงโซนนิ่ง ถ้ามองในการพัฒนา ยังไม่มีประโยชน์ยังมีนัยสำคัญ อย่าง FAR 1 ต่อ 7 เป็น 1 ต่อ 7.5 หรือ 1 ต่อ 8 ไม่ได้ทำให้ต้นทุนพัฒนาลดลง อย่างเป็นนัยสำคัญหรือทำให้ราคาคอนโดมิเนียมถูกลง เพราะต้นทุนพัฒนาเพิ่ม จากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ซึ่งต้นทุนที่ดินอยู่ที่ 30-35% ของโครงการ ดังนั้นควรให้ FAR เพิ่ม เป็น 1 ต่อ 7.5 หรือ 8 ไม่ได้ทำให้ต้นทุนเปลี่ยนแปลงอย่างเป็นนัยสำคัญ ที่จะทำให้ราคาคอนโดถูกลง ควรเพิ่มเป็น 1 ต่อ 12 และไทยน่าจะเป็นประเทศเดียวที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าราคาอาคารสำนักงาน

อย่างที่พูดถึงพื้นที่รัชดา-พระราม 9 ที่ราคาคอนโดเพิ่มจาก 1.4-1.8 แสนบาทต่อตรม. รวมถึงพื้นที่พหลโยธิน ก็คาดว่า น่าจะปรับขึ้นตามราคาที่ดินใหม่ อย่างรัชโยธินเอง ตรว.ละ 6-7 แสนบาท จึงเป็นไปไม่ได้ที่ราคาคอนโดจะถูกลง มีแต่จะเพิ่มขึ้น ยกเว้นว่ามีวิกฤติในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือวิกฤติเศรษฐกิจภาพใหญ่ของประเทศ และอีกพื้นที่คือ ย่านห้าแยกลาดพร้าว จตุจักร บางซื่อ จะมีพื้นที่พัฒนาขนาดใหญ่ด้านสาธารณูปโภค รวมถึงที่ดินหมอชิตเก่า ซึ่งคาดว่ากรมธนารักษ์จะเซ็นสัญญากับผู้ประกอบการ จะมีการขยายอายุสัญญาและย่านบางซื่อ เชื่อว่าสุดท้ายรถไฟก็ต้องนำที่ดินออกมาประมูลให้เอกชนพัฒนา อย่างไรก็ตาม พื้นที่บริเวณดังกล่าว ยังกระโดดเป็นจุดๆและห่างกัน จึงไม่เป็นแม่เหล็กดึงให้โปรเจ็กต์ใหญ่เข้าไปลงทุน

อย่างไรก็ตาม คาดว่า จากนี้จะมีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 8 แสนตรม.หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 20% จากพื้นที่อาคารพาณิชย์เช่าจริงในตลาดประมาณเกือบ 5 ล้านตรม. และที่เป็นเจ้าของใช้เองประมาณ 3 ล้านตรม. ขณะที่ราคาค่าเช่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นเฉลี่ย7%