พลิก 'ที่ดิน' ใหญ่ ทั่วเมือง'แสนสิริ'ลุยปั้นฮับบ้านหรู ลุ้นแก้กม.ต่างชาติ

การเปิดตัวโครงการใหม่ ในตลาดที่อยู่อาศัยไทย ปี 2565 เห็นความคึกคักขึ้นอย่างชัดเจน หลังผ่านพ้น สถานการณ์ตึงเครียดจากวิกฤติโควิด-19 และยอมรับ - ปรับตัว อยู่เข้ากับปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ 

ทั้งนี้ จากกรณี กระทรวงการคลัง เดินหน้าเก็บ 'ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง' 100% ตั้งแต่ เม.ย. จากก่อนหน้า ช่วยลดหย่อน 90%ทำให้เห็นการเร่งเกม 'เนรมิตที่ดิน' แปลงเก่าเก็บ ของผู้พัฒนาฯ อย่างน่าจับตามอง โดยเฉพาะแผนโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง ซึ่งมีโอกาสครอบคลุม การขายให้คนรวยกำลังซื้อแข็งแกร่ง และชาวต่างชาติ หลังจาก การเปิดประเทศ ที่จะเอื้ออำนวย ไทยก็จะเป็นจุดหมายต้นๆ ในการกลับมาของนักท่องเที่ยว พบสัญญาณการซื้อของคนยุโรป รัสเซีย และสหรัฐ ที่มองหาบ้านหลังที่สอง ในจังหวัดภูเก็ตนับ 50% ส่วน กทม. โซนตะวันออก แตะขอบ EEC มาแรงไม่แพ้กัน 
 

แสนสิริ งัดแปลงที่ดิน กรุงเทพกรีฑา 

ล่าสุด นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฎิบัติการ บมจ.แสนสิริ เปิดเผย แผนพัฒนา 'ฮับ' โครงการที่อยู่อาศัยสุดหรู เทียบเคียง เมืองใหญ่ของโลก ย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ถนนศรีนครินทร์ -ร่มเกล้า) บนแปลงที่ดินราว 500 ไร่ สู่โปรเจ็กต์ “กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้” ทางเข้าทะลุถนนรามคำแหง หลังจากมอง เป็น คลัสเตอร์กลุ่มเมืองย่อยของ กทม.ที่มีศักยภาพเติบโตมากที่สุด 

ขณะปัจจุบัน กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัย ระดับเรสซิเดนซ์เชียลของโครงการแนวราบ โซนตะวันออก จากความพิเศษของ“ผังเมืองสีเหลือง” ความหนาแน่นต่ำ และเป็นเขตปลอดแหล่งอุตสาหกรรม แต่มีโครงข่ายคมนาคม รถไฟฟ้า 3 เส้นทาง (สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง , สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และ แอร์พอร์ตลิงก์ ) รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายรองรับ 

อีกทั้งใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ทางผ่านสู่โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจแห่งอนาคต ส่งผลให้ในรอบ 10 ปี ราคาที่ดินปรับตัวสูงถึง 150% ล่าสุดที่ดินติดถนนเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 แสนบาทต่อตร.ว.จากดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่หลั่งไหลเข้ามาเติบโตราว10% 

ปั้น 3 ปี มูลค่าแตะ 3 หมื่นล.

ทั้งนี้ หลังจากบริษัทประสบความสำเร็จ ปิดการขายโครงการในทำเลดังกล่าวแล้ว 2 โครงการ ได้แก่ บ้านเดี่ยว เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา และ เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา ในพื้นที่นำร่อง 2 ขนาด รวม 155 ไร่ มูลค่า 7.5 พันล้านบาท จากการตอบรับของลูกค้ากำลังซื้อสูงและปล่อยเช่าได้ดี ให้แก่ชาวต่างชาติ ที่ทำงานในโรงเรียนนานาชาติ ยังคงเหลือแปลงที่ดินอีก 345 ไร่ จึงมีแผนจะพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในโปรเจ็กต์นี้อีก 3 โครงการ มูลค่ารวม 9.3 พันล้านบาท ได้แก่ 1.นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ราคา 50-100 ล้านบาท 2.บุราสิริ กรุงเทพกรีฑา ราคา 12-35 ล้านบาท และ 3.โครงการ บูก้าน กรุงเทพกรีฑา ราคา 25-40 ล้านบาท

ขณะอีก 180 ไร่ที่เหลือ จะรองรับการพัฒนาในช่วงปี 2566-2568 ราว 3-4โครงการ รวมมูลค่าโครงการบนที่ดิน 500 ไร่ ทั้งสิ้นมากถึง 3 หมื่นล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการ โดยเฉพาะกำลังซื้อมาแรง 'ชาวต่างชาติ' 

"บริษัท ถือเป็นแลนด์ลอร์จใหญ่ในย่านนี้ นอกจากเห็นการเติบโตของดีมานด์ และมูลค่าที่ดิน - บ้านจัดสรรแพงขึ้น สิ่งหนึ่งที่สนใจ คือ การโยกย้ายเข้ามาอยู่อาศัยของคนต่างชาติ เรากำลังรอความชัดเจนของกฎหมายที่อาจเปิดทางให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยราคาแพงได้   '

บ้านหรูเนื้อหอม ชาวต่างชาติแห่เช่าซื้อ

ขณะนายอาณัติ  กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ แสนสิริ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า เนื่องด้วยในโซนดังกล่าว เป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติถึง 3 แห่ง ได้แก่ ไบรท์ตัน คอลเลจ ,นานาชาติ เวลลิงตัน คอลเลจ และ นานาชาติ แมนดาริน ทำให้ บริษัทสร้างยอดขายในรูปแบบนิติบุคคลจากกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติอย่างน่าสนใจ เช่น คนจีน ซึ่งเป็นนักลงทุนใน EEC มีบุตรหลานเรียนนานาชาติ เข้ามาซื้อ และบางส่วนเช่าในราคา 5 หมื่น ถึง 1.2 แสนบาทต่อเดือน สร้างผลตอบแทนให้แก่นักลงทุน 7-9%ต่อปี เช่นเดียวกับ ชาวยุโรป ที่แต่งงานกับคนไทยและเป็นครูอยู่ใน รร.นานาชาติ ก็เป็นอีกกลุ่มลูกค้าสำคัญ

"การเกิดขึ้นของ รร.นานาชาติ เกิดแนวโน้มชาวจีนเข้ามาหาซื้อบ้านจัดสรรจำนวนมาก ล่าสุด บริษัทสามารถขายบ้านตัวอย่างให้แก่ชาวจีนถึง 4 หลัง ซึ่งนับเป็นการนำร่องที่ดี ถึงความเป็นไปได้ที่ในอนาคตจะมีการแก้กฎหมายรองรับ"

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากที่ดินในมือของแสนสิริ พบนอกจาก มีการพัฒนาฮับที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ใจกลางเมือง แห่งแรก โปรเจ็กต์ T77 บริเวณอ่อนนุช และ แห่งที่ 2 กรุงเทพกรีฑา (โซนตะวันออก ) พบยังมีที่ดินขนาดใหญ่อีกราว 3 โซน เช่น รังสิต - บางพูน บางส่วนของ 400 ไร่ (โซนเหนือ) , รามอินทรา ใกล้ รร.สาธิตพัฒนา 600 ไร่  และ โซนตะวันตก ราชพฤกษ์ - วงแหวนกาญจนาภิเษก อีก 200-300 ไร่ ที่สามารถนำมาพัฒนาในรูปแบบดังกล่าวได้ 

ที่ดินแปลงใหญ่ต้นทุนถูก

สอดคล้อง ข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์​เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เผย 'ฐานเศรษฐกิจว่า' ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลายราย มีการซื้อที่ดินแปลงใหญ่ไว้หลายพื้นที่ เพื่อรองรับแผนพัฒนาในอนาคต เช่น บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ในพื้นที่ย่านพัฒนาการ บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ ในพื้นที่ย่านวงแหวน – รามอินทรา และ ล่าสุด บมจ. แสนสิริ  ในพื้นที่ย่านพัฒนาการ 

ซึ่งการไล่ซื้อที่ดินลักษณะนี้ ผู้พัฒนาจะได้ราคาที่ดินต้นทุนถูกลง ก่อนนำมาพัฒนาโดยแบ่งเป็นเฟส หรือโครงการย่อยๆ ในบริเวณพื้นที่เดียวกันเพื่อให้เกิดเป็น  'คอมมูนิตี้' 

ทั้งนี้ จากปัจจุบัน รัฐประกาศเดินหน้าเก็บ 'ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง' 100% กลายเป็นปัจจัยกระตุ้นให้แลนด์ลอร์ดและผู้พัฒนาอสังหาฯมีที่ดินในมือ เริ่มหาช่องทางลดภาระภาษี ขณะเดียวกัน ยังมาจากแนวโน้มความสนใจ เข้าซื้อบ้านจัดสรรและบ้านพักตากอากาศในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก ของชาวต่างชาติอีกด้วย   โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย รวมถึงพื้นที่บางส่วนของ กทม.

" เราพบว่า กำลังซื้อจากนักลงทุนจีน ให้ความสนใจในตลาดบ้านจัดสรร พื้นที่กทม.โดยเฉพาะย่านรัชดา – พระราม 9 , บางนา – ตราด เป็นจำนวนมาก รวมถึงในพื้นที่ เชียงใหม่ หัวหิน-ชะอำ ที่เริ่มมีกำลังซื้อต่างชาติกลับมา "