ตลาด 'พื้นที่สำนักงาน' ต้นทุนแพง - ค่าเช่าต่ำ - ซัพพลายทะลัก 6 แสน ตร.ม.

ปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่างกลุ่ม 'พื้นที่อาคารสำนักงาน' ยังคงถูกท้าทายจาก 2 ปัจจัย ได้แก่ 1.หลังการแพร่ระบาดของโควิด -19 บรรเทาลง แต่บริษัทบางส่วนยังมีนโยบายทำงานที่บ้านอย่างต่อเนื่อง ลดทอนความต้องการเช่าพื้นที่ลง และ 2. การแข่งขันของธุรกิจที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น จากแผนเดิมการลงทุนโครงการที่เพิ่มขึ้นถึง 2 เท่า เมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตลาดนี้ถูกจับตามองถึงโอกาสการฟื้นตัวที่เป็นไปอย่างยากลำบากที่สุด ภายใต้จุดเปลี่ยน ตลาดกลายเป็นของ'ผู้เช่า'อย่างเต็มตัว 

ซัพพลายอาคารสำนักงานแล้วเสร็จทะลัก

เจาะข้อมูล ณ ไตรมาสแรก ปี 2565 นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผยว่า พื้นที่สำนักงานในกทม. ยังคงเร่งตัวปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาอยู่ที่ 9.276 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่จำนวน 3 โครงการ คือ อาคารเอส โอเอซิส , อาคาร111 ประดิษฐ์มนูธรรม และอาคาร140 ไวร์เลส ด้วยพื้นที่เช่ารวม 89,488 ตารางเมตร  

ทำให้อัตราการเช่าโดยรวม ปรับตัวลดลง 0.67% รวมพื้นที่ถูกใช้ไปแล้วราว 8.578 ล้านตารางเมตร (91.49%)  เนื่องจากตลาดมีพื้นที่เช่าว่างเพิ่มมากขึ้น รวมถึงอาคารสำนักงานที่เปิดบริการใหม่ในไตรมาสนี้บางอาคาร มีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยพบว่า ดีมานด์การใช้พื้นที่ใหม่ยังคงกระจุกตัวในกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และกลุ่มบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งพื้นที่สุขุมวิท ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

อย่างไรก็ดี พบแม้ผู้เช่าจำนวนมาก ยังคงต้องการต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิม แต่มีการขอปรับลดราคาค่าเช่าและขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลง เนื่องจากอยากควบคุมต้นทุน จึงคาดว่าอุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานปีนี้ จะยังคงไม่สามารถปรับตัวได้มากนัก  นอกจากนี้ยังพบว่า แม้ตลาดอยู่ในความน่ากังวล แต่ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา แผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ยังเดินหนาต่อเนื่อง

" ไตรมาสแรก มีโครงการ เอแพคทาวเวอร์ ปากซอยเอกมัย พื้นที่ราว 7หมื่นตร.ม.เริ่มก่อสร้างใหม่ ขณะอีก3 โครงการ ได้แก่ วี ทาวเวอร์ ,บุญมิตร สีลม (อาคารใหม่) และอาคารวรวิทย์ สุรวงศ์ (ปรับปรุง) ก็เดินหน้าก่อสร้างเช่นกัน "

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จในกทม. มากกว่า 6.2 แสนตารางเมตร

ต้นทุนแพง - ค่าเช่าต่ำ 

สอดคล้องบทวิเคราะห์ของธนาคารกรุงศรีอยุธยา ฉบับล่าสุด ที่ระบุไว้ว่า  'พื้นที่สำนักงาน' ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จเฉลี่ยราว 1 ล้านตารางเมตรต่อปี หรือ เพิ่มขึ้น 3.3% นั้น เมื่อเทียบกับดีมานด์ที่ฟื้นตัวช้ากว่า อาจส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ มีทิศทางปรับลดน่ากังวล 

ขณะที่ต้นทุนการดำเนินโครงการ พบมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารสำนักงานใหม่ ซึ่งเน้นลงทุนด้านการออกแบบให้สวยงาม ใช้ระบบเทคโนโลยีเพิ่มความสะดวก และมีระบบบริหารจัดการที่ดี ส่วนอาคารสำนักงานเก่าต่างมีการปรับปรุง (Renovation) ให้ทันสมัย ซึ่งสวนทางกับอัตราการปรับตัวของราคาค่าเช่าที่เป็นไปอย่างช้าๆ และจำกัด แม้แต่อาคารในพื้นที่ CBD และพื้นที่ Grade A ที่อยู่ใน Non-CBD ก็ตาม 

ย่านราชเทวีแข่งเดือด

ความต้องการพื้นที่สำนักงานในเขตกทม.ที่เคยเร่งตัวสูงก่อนช่วงปี 2562 ทำให้ ณ เวลานั้น ก่อเกิดแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ทั้งจากทุนไทย และทุนต่างชาติเป็นจำนวนมาก ขณะโลเคชั่น ที่ฮอตไม่ต่างจากย่านเศรษฐกิจสำคัญ เกิดขึ้นใกล้บริเวณแยกราชเทวี แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เป็นกระดูกสันหลังของโครงข่ายคมนาคมกทม. เชื่อม 3 จังหวัด อีกทั้งอนาคต ราชเทวี จะเป็นจุดตัดสำคัญของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม  พบมีอาคารสำนักงานตึกสูงหลายแท่ง ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และจะแล้วเสร็จในไม่ช้า  

ได้แก่ โครงการ JRK Towerมิกซ์ยูส -ออฟฟิศเกรด A ซึ่งมีความสูงถึง 46 ชั้น พื้นที่รวม 118,000 ตร.ม. โดยกลุ่ม จุฬางกูร , โครงการ   The Unicorn Phayathai มิกซ์ยูส ผสมผสาน โรงแรม สำนักงาน และ พาณิชยกรรม โดยมีความสูงถึง 239 เมตร หรือ 51 ชั้น พัฒนาโดยกลุ่มบมจ. ยู ซิตี้  , โครงการ  Siam Pathumwan House อาคารสำนักงานสูง 33 ชั้น ของกลุ่มสยามกลการ ,โครงการ Park Origin Phayathai ของบมจ.ออริจิ้น ที่มีอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมร่วมด้วยรวมถึง โครงการ CONNER RATCHATHEWI บน ถ.เพชรบุรี คอนโดฯที่มีส่วนผสมของอาคารสำนักงานร่วมด้วย เป็นต้น