S-Curve ลูกใหม่ ของธุรกิจอสังหาฯ เมื่อโครงการเพื่อขาย ถึงจุดอิ่มตัว

14 ธ.ค.2564 - ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ​เพื่อขาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮ้าส์ ล้วนอยู่ในยุคธุรกิจขาขึ้นมายาวนาน ซึ่งวงจรธุรกิจโดยทั่วไปจะเป็นเหมือนกราฟเส้นโค้งรูปตัวเอส หรือ S-Curve

กล่าวคือธุรกิจจะมีการเติบโตที่ช้าในตอนเริ่มต้น การเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงกลาง และการเติบโตที่ช้าในตอนท้าย เมื่อธุรกิจพัฒนาเติบโตไปเรื่อยๆ ก็ถึงจุดอิ่มตัว

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวในบทความ " นักพัฒนากำลังมองหา S-Curve ลูกใหม่ต่อยอดธุรกิจ" ในเว็บไซต์ ไนท์แฟรงค์ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์

โดยระบุถึงทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ผ่านการตั้งคำถาม : อะไรคือ S-Curve ต่อไป ที่จะเข้ามาทดแทนให้บริษัทก้าวต่อไป ไม่ตกอยู่ในภาวะถดถอย ซึ่งการค้นหาธุรกิจใหม่ในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่าย โดยการหา S-Curve ต่อไปของบริษัทนั้น มักจะแบ่งเป็น 2 ลักษณะ 

2 S-Curve ธุรกิจอสังหาฯ 

• การเข้าสู่ธุรกิจใหม่ที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเดิม เช่น การตั้งธุรกิจโรงพยาบาลวิมุตของ PSH, ธุรกิจศูนย์การค้าและธนาคารของ LH, ธุรกิจศูนย์พัฒนาผู้นำและผู้บริหารระดับสูง หรือ SEAC ของ AP, ธุรกิจบริหารกองหนี้ของ SIRI ร่วมกับ XSpring AMC หรือจะเป็นธุรกิจสตาร์ทอัพต่างๆ ซึ่งในแต่ละธุรกิจมักจะมีผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดนั้นอยู่แล้วจึงถือเป็นความเสี่ยงจากความไม่เชี่ยวชาญในการเข้าไปลงทุน แต่ก็แลกมาด้วยโอกาสในลักษณะ Blue Ocean
• ต่อยอดจากธุรกิจเดิมโดยการเพิ่มมูลค่า ลดต้นทุน หรือปรับโมเดลธุรกิจใหม่

นายณัฎฐา กล่าวต่อว่า สำหรับในแวดวงนักพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวสูงก็ตาม จะเห็นได้ว่าธุรกิจ Hotel&Hospitality ถือเป็นหนึ่งใน S-Curve ลูกต่อไปที่นักพัฒนาอสังหาฯ ให้ความนิยม เนื่องจากสามารถใช้ทรัพยากรที่มีอยู่แล้วรวมกับจุดแข็งจากธุรกิจเดิมไม่ว่าจะเป็นกลุ่มฐานลูกค้า คอนเนคชั่นผู้รับเหมาและบุคลากรที่เกี่ยวข้องกับงานด้านอสังหาฯ สิ่งเหล่านี้สามารถนำมาทดลองและต่อยอดได้อย่างรวดเร็ว 

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการนำเชนการบริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียงเข้ามาบริหารนิติบุคคลอาคารชุด หรือ Branded Residence Condo การผสานโมเดลธุรกิจบริการเข้ากับการขายอาคารชุด เป็นการเพิ่มมูลค่าและยกระดับคุณภาพชีวิตให้ผู้อยู่อาศัยให้ดีขึ้นตามเกรดของคอนโดมิเนียมนั้น นอกจากนี้การมีเชนโรงแรมมาบริหารส่วนใหญ่จะได้สิทธิประโยชน์จากแบรนด์โรงแรมในเครือ เช่น ให้สิทธิในการเข้าพักโรงแรมในเครือทั่วโลกเป็นจำนวนครั้งต่อปีตามที่กำหนด หรือได้รับเอกสิทธิ์ในงานบริการต่างๆ เป็นต้น 

นอกจากโมเดลการนำ Branded Residence เข้ามาบริหารแล้ว ผู้ประกอบการบางรายตัดสินใจแตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจ Hotel&Hospitality โดยตรง ซึ่งก็มีโอกาสที่น่าสนใจ จากอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างน่าสนใจ ในสภาวะปกติโดยเฉลี่ย Hotel&Hospitality เกรด 4-5 ดาว ในกรุงเทพมหานคร มีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8% ต่อปี โดยปกติธุรกิจ Hotel&Hospitality มักจะมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 15-20 ปี

ผู้ประกอบการเปลี่ยนทิศทางการลงทุน 

ซึ่งนอกจากธุรกิจ Hotel&Hospitality แล้ว สังเกตได้ว่าการ Diversify portfolio ของผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย เริ่มมีการลงทุนไปยังธุรกิจอื่นที่สามารถนำมาจัดตั้งกองทรัสต์ได้เช่นกัน เช่น บริษัทออริจิ้นร่วมกับเจดับเบิ้ลยูดี เปิดบริษัทร่วมทุน บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชัน จำกัด ลงทุนในธุรกิจคลังสินค้า โลจิสติกส์ นิคมอุตสาหกรรม บริษัทแสนสิริลงทุนในธุรกิจให้บริการโคเวิร์คกิ้งสเปซ JustCo เป็นต้น

จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด พบตัวอย่างผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งที่มีธุรกิจหลักคือพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย และได้แตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจ Hotel&Hospitality ดังนี้

• PROUD เข้าสู่ธุรกิจ Hotel&Hospitality ตั้งแต่ปี พ.ศ.2552  เป็นต้นมา ด้วยแบรนด์ Intercontinental และ Holiday Inn
• MQDC พัฒนาโครงการแบรนด์ U Khaoyai,  The Forestias, Waldorf Astoria, Mulberry Grove, Residences at Mandarin Oriental, The Aspen Tree
• TCC และ AWC พัฒนาโครงการแบรนด์ Banyan Tree, Hilton, Double tree, Vana Balle, The Luxuary, Mariott, Melia
• QH พัฒนาโครงการแบรนด์ Center Point Hotel
• MJD พัฒนาโครงการแบรนด์ Marrakesh, Centara,  Maven Stylish Hotel,
• LH พัฒนาโครงการแบรนด์ Grand Center Point
• U พัฒนาโครงการแบรนด์ Eastin Grand Hotel, Avani, Anantara, U  Hotel
• AQ พัฒนาโครงการแบรนด์ The Tarna Align Resort, Flora Creek, Malibu Resort and Beach Club, ALIX, ShaSa Resort & Residences
• SPALI พัฒนาโครงการแบรนด์ Supalai Pasak Resort, Supalai Scenic Bay Resort & Spa
• SC พัฒนาโครงการแบรนด์ Rosewood, SC Expedition
• S พัฒนาโครงการแบรนด์ SAii Laguna, Nabor,
• SIRI พัฒนาโครงการแบรนด์ The Pert, The Standard
• SA พัฒนาโครงการแบรนด์ Wyndham Residence
• ANAN พัฒนาโครงการแบรนด์ Somerset, Lyf, Ascott
• ORI พัฒนาโครงการแบรนด์ Staybridge Suites, Holiday Inn, One Budget Hotel, Intercontinental

โอกาสครั้งสำคัญของธุรกิจ Hotel&Hospitality เมื่อกรุงเทพฯ เป็นเมืองที่เหมาะกับการ Workation มากที่สุดในโลก ภูเก็ตและเชียงใหม่ ติดอันดับ 10 The Best Cities for a Workation 2021 ในปี พ.ศ.2564 ถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญกับเทรนด์ Workation ที่ประเทศไทยจะสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพเข้ามาท่องเที่ยวและทำงานในรูปแบบ Workation

เมื่อเว็บไซต์ Holidu.co.uk ซึ่งเป็นเว็บไซต์สำหรับการค้นหาสถานที่พักผ่อนของประเทศอังกฤษ ได้จัดอันดับ 150 เมือง สำหรับการทำงานและพักผ่อน โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ที่สำคัญสำหรับผู้ที่ทำงานและได้พักผ่อนในเวลาเดียวกัน ประกอบด้วย ค่าเช่ารายเดือนของที่พัก ค่าเครื่องดื่มหลังเลิกงาน ไปจนถึงค่าเฉลี่ยจำนวนชั่วโมงที่แดดออกต่อวัน ความเร็วของสัญญาณ WiFi กิจกรรมที่น่าสนใจ

โดยรวบรวมข้อมูลจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ทั้ง BestCities.org และ Tripadvisor.co.uk ผลการรวมคะแนนปรากฏว่า กรุงเทพมหานคร ครองอันดับ 1 ส่วนภูเก็ตและเชียงใหม่ ครองอันดับ 10 ถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญเมื่อประเทศไทยติดถึง 3 อันดับด้วยกัน สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ภาคธุรกิจ Hotel&Hospitality ของไทยจะสามารถใช้โอกาสนี้สร้างรายได้จากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ ที่เรียกได้ว่าเป็นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพได้มากน้อยแค่ไหน

การท่องเที่ยวในรูปแบบ Workation นักท่องเที่ยวมักมีความต้องการขั้นพื้นฐานด้านสภาพแวดล้อมในที่พักที่เหมาะสมต่อการทำงาน ไม่ว่าจะเป็นอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ปลั๊กไฟที่เพียงพอ ระบบการจองห้องประชุม ความเงียบสงบที่เหมาะสมต่อการประชุม มุมส่วนตัวสำหรับทำงาน ระบบแสงสว่างที่เพียงพอ ห้องเก็บเสียงสำหรับกลุ่มอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการทำ Vlog ระบบรักษาความสะอาดปราศจากเชื้อโรค เป็นต้น