"โอมิครอน" ตัวแปรใหม่เศรษฐกิจ เปิดความเสี่ยง อสังหาฯ ปี 65

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย กล่าวถึง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ว่า คาดการณ์ ตลาดจะเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ขณะปัจจัยที่จะมีผลโดยตรงนั้น ประกอบไปด้วย การควบคุมการแพร่ระบาด โควิด-19 รวมไปถึงความคืบหน้าของการกระจายวัคซีน สำคัญสุด คือ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งจะส่งผลต่อกำลังซื้อ รวมถึงสถานการณ์ทางการเมืองด้วย 

นอกจากนี้ ยังต้องติดตามผลต่อเนื่อง จากมาตรการกระตุ้นตลาดเพิ่มเติมจากภาครัฐ 3 ด้าน ได้แก่

1. มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ - ค่าจดจำนอง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงมหาดไทยว่าจะต่ออายุหรือไม่ หลังจากจะสิ้นสุด 31 ธ.ค.2564 
2. มาตรการผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เต็ม 100% เริ่มใช้ 21 ต.ค.2564 สิ้นสุด 31 ธ.ค.2565
3. มาตรการต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ หลังคณะรัฐมนตรีมีมติ วันที่ 14 ก.ย. และอยู่ระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาดำเนินการ

"ภาพอสังหาฯปีหน้ามีทิศทางบวกตามเศรษฐกิจ ผู้พัฒนายังเน้นระบายสต็อก +เปิดโครงการใหม่รู้ทางหนี ทีไล่มากขึ้น ขณะในมุมผู้บริโภค พบปัจจัยมาตรการรัฐ เป็นหลักสำคัญในการตัดสินใจซื้อ สำรวจพบ มองรัฐไม่ค่อยมีส่วนช่วย ต้องการมากสุด คือ ขอลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่ผ่อนอยู่ทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่าถึง 57%" 

สำหรับทิศทางด้านราคาอสังหาฯ นั้น นางกมลภัทร ระบุว่า ยังไม่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเร็ว โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2565 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ยังเอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน  อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามพฤติกรรมการอยู่อาศัย ของผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น

ทั้งนี้ ประเมินว่า จากความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้า 2 สายที่มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2565 ซึ่งประกอบด้วย รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จะส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ ในทำเลแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว

ด้าน นาย ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยถึง ปัจจัยระดับมหภาคที่จะมีผลต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ช่วงปี 2565 ว่า คาดการณ์สถานการณ์เศรษฐกิจปีหน้า มีโอกาสปรับดีขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่การผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโลกที่ดีจะเป็นอีกปัจจัยหลักที่ช่วยเกื้อหนุนการฟื้นตัว

แต่ทั้งนี้ การอุบัติของสายพันธุ์โอมิครอน กลับเปิดความเสี่ยงใหม่ให้กับทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง ประเมินผลกระทบต่อเศรษฐกิจนั้น ขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัย ได้แก่

1. ความรุนแรงของสายพันธุ์โอไมครอน ,ประสิทธิภาพของวัคซีน
2. มาตรการควบคุมการแพร่ระบาด

ทั้งนี้ ในกรณีเลวร้ายที่โลกต้องกลับไปล็อคดาวน์ สำนัก Oxford Economics ประเมินการขยายตัวของจีดีพีโลกอาจจะหายไปครึ่งหนึ่ง 

ส่วนกรณีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ซึ่งเป็นอีกเครื่องมือหลักในการช่วยภาคอสังหาฯ และกระตุ้นเศรษฐกิจชั่วคราว โดยเปิดช่อง การผ่อนคลายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า ต่ำกว่า10 ล้านบาท กู้ได้เต็มราคา 100% และกู้เพิ่มเติม (Top-Up) ได้อีก 10% แม้ขัดต่อหลักการออมก่อนซื้อบ้านราคาแพง

แต่ ธปท.มีแนวคิดมุ่งเน้นการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรก ซึ่งกลุ่มที่ได้รับประโยชน์ ครอบคลุม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ,ซัพพลายเชน ,คนซื้อบ้าน และตลาดบ้านมือสอง โดยผ่อนคลายให้ไปจนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อเร่งการตัดสินใจ (นาทีทอง) ซึ่งสอดคล้องกับช่วงของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ต้องการแรงสนับสนุนและเป็นช่วงที่ความเสี่ยงจากการเก็งก่าไรน่าจะอยู่ในระดับต่่า

อย่างไรก็ตาม ธปท.เป็นเพียง 1 ใน 4 ของผู้เล่นหลักชี้วัดความสำเร็จของการปลด LTV ว่าจะช่วยฟื้นอสังหาฯและเศรษฐกิจได้หรือไม่ โดยยังขึ้นอยู่กับผู้เล่นที่เหลืออีก 3 ส่วน พบแนวโน้มฝั่งผู้ประกอบการดี มีทิศทางออกโปรโมชั่นมากระตุ้นตลาดในปีหน้าแล้ว เหลือเพียงรัฐบาล และ ภาคธนาคาร ว่าจะมีส่วนร่วมอย่างไร เพราะพบ หลายมาตรการกำลังจะหมดอายุ ขณะการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ยังคุมเข้ม ซึ่ง ธปท.ไม่มีอำนาจสั่งให้ผ่อนคลายได้

" เราหวังว่าการผ่อนคลายมาตราการ LTV จะฟื้นอสังหาให้ดีขึ้น และมีผลดีต่อเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้า หนุนการซื้อบ้านทั้งหลังที่ 1,2 หรือ 3 แต่ต้องฝากให้รัฐช่วยเข็นมาตรการใหม่ๆออกมา โดยเฉพาะการดำเนินตามข้อเสนอของ 3 สมาคมอสังหาฯ ยืดอายุมาตรการลดค่าโอนฯ และขยายเพดาน ให้ครอบคลุม 3 ล้านบาทแรก เพื่อให้สอดคล้องกับสิ่งที่ปลดล็อก หนุนบ้านระดับกลางมากกว่า 3 ล้าน เนื่องจากกลุ่มล่างยังคงได้รับผลกระทบ ซึ่งอาจแลกมากับการที่รัฐต้องยอมสูญเสียรายได้บางส่วน รอท่าทีของกระทรวงการคลัง ขณะภาคธนาคารนั้น หากยังเข้มอยู่ ก็ไม่มีทางสำเร็จ หวังปีหน้าเศรษฐกิจดีขึ้น ธนาคารน่าจะลดการ์ดลง เปลี่ยนโหมดจากการปล่อยสินเชื่อส่วนบุคคล มาที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น "