ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีนโยบายปลดล็อกเพดานอัตราเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ จาก 70-90% เป็น 100% รวมถึงการรีไฟแนนซ์ และสินเชื่อ ท็อป-อัพ ถึงสิ้นปี 2565
เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯหลังโควิด-19 วงการขานรับชี้เป็นเรื่องที่ดี ช่วยให้ตลาดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 เริ่มกลับมาคึกคักขึ้น การระบายสต็อกอาจไหลลื่น จากการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ทันที 100 % ตามมูลค่าสินทรัพย์ โดยไม่ต้องรอเก็บเงินก้อนใหญ่ เป็นนาทีทองคนซื้อบ้านกับผู้ประกอบการที่พร้อมระบายสต็อก ติดเครื่องยนต์กระตุ้นเศรษฐกิจให้เริ่มฟื้นตัวได้
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ประเมินว่า ผลการคลายล็อก LTV ครั้งนี้ จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2564 ไม่ต่ำกว่า 20% โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2-3 และเร่งการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นในปีหน้า ผู้ประกอบการต้องจัดแคมเปญต่างๆ จะออกมาสมทบอย่างมากมาย
“ช่วงปี2562 ที่เริ่มบังคับใช้ LTV ทำให้กำลังซื้อหายไป 30% และเมื่อเกิดการระบาดโควิด-19 เมื่อปี 2563 กำลังซื้อหายไปอีก 30% ขณะจีดีพีอสังหาฯ โตเพียง 10%”
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด สะท้อนว่า เกณฑ์ LTV ก่อนหน้านี้มีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และต้องการขอสินเชื่อธนาคารพอสมควร ทำให้การตัดสินใจซื้อกลุ่มนี้ล่าช้าหรือชะงักไป เพราะต้องพิจารณาเรื่องของเงินดาวน์ และเงินที่จะเอามาตกแต่ง หรือซื้อของเข้าที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
การคลายเกณฑ์ LTV ของธปท.ลงนี้ ผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับสัญญาที่ 2 สามารถได้วงเงินสินเชื่อ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน10 ล้านบาท และได้วงเงิน 100% ของที่อยู่อาศัยที่มีวงเงินมากกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาสินเชื่อที่ 1 นอกจากนี้ยังครอบคลุมถึงสินเชื่อเกี่ยวเนื่องอื่นๆ จากการซื้อที่อยู่อาศัยที่สามารถได้เพิ่มอีก 10% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งการปรับเกณฑ์ครั้งนี้จะทำให้การปล่อยสินเชื่อมีบรรยากาศที่ผ่อนคลายมากขึ้น โดยให้มีผลถึงสิ้นปี 2565
การผ่อนเกณฑ์นี้อาจจะไม่ได้กระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยมากมายในทันที แต่มีผลต่อบรรยากาศหรือภาพรวมแน่นอน แม้สุดท้ายอยู่ที่การพิจารณาของแบงก์ ขณะที่ผู้ประกอบการคงขยับทำกิจกรรมทางการตลาดมากขึ้น ตั้งแต่ปลายปีนี้ต่อเนื่องถึงปีหน้า โดยเฉพาะกลุ่มของผู้ประกอบการที่มีโครงการสร้างเสร็จแล้วหรือมีกำหนดสร้างเสร็จภายในปี 2565
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่าที่ผ่านมาได้เสนอ รัฐบาล ขอให้ยกเลิกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV เพราะธปท.ต้องการสกัดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม แต่เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบัน คนไม่มีกำลังในการเก็งกำไร ดังนั้น จึงเห็นควรให้ยกเลิกเพื่อเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อกลับมาดูดซับสินค้าที่ค้างสต๊อกไปได้ เชื่อว่าการปลดล็อกจะช่วยให้ ตลาดอสังหาฯกลับมากระเตื้องขึ้น
ขณะที่นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรี กล่าวว่า ถ้าทางกระทรวงการคลังพิจารณาต่ออายุมาตรการสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในปี 2564 เป็นสิ้นสุดปี 2565 และขยายสิทธิประโยชน์ โดยเพิ่มเพดานสำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาทด้วย บวกกับมาตรการผ่อนคลาย LTV ของธปท. ก็จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อตลาดทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองได้ดียิ่งขึ้น
นางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. เปิดเผยว่า เชื้อโควิด-19 กระทบการฟื้นตัวเศรษฐกิจค่อนข้างมากและยืดเยื้อ แม้เร่งกระจายวัคซีนและเริ่มผ่อนมาตรการจนเปิดประเทศได้เร็วเกินคาด แต่สัญญาณการฟื้นตัวยังคงมีความไม่แน่นอนสูง และฐานะทางการเงินของบางบริษัท บางเซ็กเตอร์ และครัวเรือนยังมีความเปราะบางอยู่
จังหวะนี้จึงได้ออกมาตรการกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และสร้างการจ้างงานได้ โดยผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV ratio) จากเดิมจำกัดแอลทีวีสัญญาซื้อบ้านหลังที่ 2 และที่ 3 รวมทั้งระดับราคาแพง ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกมาปี 2562 ขณะภาคอสังหาริมทรัพย์มีความร้อนแรง น่าห่วงการเก็งกำไรจะมากเกินไปจนเป็นปัญหาระยะยาว
“แต่ช่วงนี้สัญญาณการเก็งกำไรอยู่ในระดับต่ำ และหลายภาคส่วนก็มีวินัยดี ธปท.มีความกังวลน้อยลงในแง่ของความเสี่ยง จึงมีความเหมาะสมที่จะปลดล็อกมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว”
นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน กล่าวเพิ่มเติมว่า มาตรการผ่อนคลาย LTV ถือเป็นมาตรการเฉพาะจุด ที่ส่งผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคที่มี supply chain และมีกิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องยาว รวมมีสัดส่วน 9.8% ของ GDP (ไม่รวมภาคการเงินและประกัน) และการจ้างงานสูงถึง 2.8 ล้านคนโดยมากกว่า 50% อยู่ในภาคการก่อสร้าง
“หากไม่มีมาตรการออกมาเพิ่มเติม โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ จะไม่กลับไปเท่ากับระดับก่อนวิกฤติจนกระทั่งถึงปี 2568 จึงต้องกระตุ้นโดยการผ่อนคลายทางภาคการเงินและภาคการคลัง เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้ก่อนปี 2568”
ขณะที่กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างการพิจารณาต่ออายุ มาตรการที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าการประสานมาตรการทางการเงิน และมาตรการทางการคลังครั้งนี้ จะทำให้มีสินเชื่อใหม่ประมาณ 50,000 ล้านบาท คิดเป็น 7% ของมูลค่าการซื้อขายภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 800,000 ล้านบาท