นักกฎหมาย มองต่างชาติถือครองที่ดินไม่เป็น "กฎหมายขายชาติ"

จากการณี ครม.อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. โดยให้ต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ แลกการลงทุน 40 ล้าน กระแสรุกลาม บานปลาย เป็น "กฎหมายขายชาติ" ไม่ใช่ฟื้นฟูเศรษฐกิจ เกรงว่า ประชาชนคนไทยไม่มีที่อยู่อาศัย 

ล่าสุด ดร.ณัฐวุฒิ วงศ์เนียม นักกฎหมายมหาชน กล่าวว่า เรื่องดังกล่าวรัฐบาลประชาสัมพันธ์น้อยไป ทำให้ประชาชนเข้าใจคลาดเคลื่อนไปว่า เป็นกฎหมายขายชาติ จะอธิบายให้ความรู้กฎหมายให้แก่ประชาชน ดังนี้

1. กฎหมายที่ดินที่ให้สิทธิคนต่างชาติซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่นั้น มีอยู่ในประมวลกฎหมายที่ดินได้แก่

กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 คำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 153/2546 ลงวันที่ 21 เมษายน 2546 มาตรา 96 ทวิและมาตรา 96 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดิน เพื่อใช้เป็นที่อยูอาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 และกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (ออกตามความใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497)

ขณะที่กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 96 ทวิ ออกโดยสมัยรัฐบาล นายทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี โดยกำหนดเงื่อนไข การได้มาและถือครองที่ดิน ได้แก่ 

1. กลุ่มที่มีสิทธิ คือให้สิทธิการถือครองที่ดินคือกลุ่มที่รวย, กลุ่มเกษียณอายุ, กลุ่มที่ต้องการทำงานในไทย และกลุ่มมีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
2. ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท 
3. โดยลงทุนดำเนินกิจการมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี ถึงจะมีสิทธิซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ต้องเป็นที่ดินในเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง จะไปซื้อที่ดินแบบอื่นไม่ได้

ดังนั้น หากนำที่ดินไปใช้ผิดเงื่อนไข เช่น เอาไปทำธุรกิจ, การค้า, เก็งกำไร อาจถูกบังคับขายคืน ให้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ห้ามขาย หากขายหรือแบ่งขาย จะถูกระงับสิทธิทันที ตามที่ระบุในสัญญาซื้อขาย ที่ดินสามารถโอนให้ลูกหลานได้ แต่ลูกหลานห้ามขายต่อเช่นกัน 

อย่างไรก็ตามเท่าที่ทราบระหว่างปี 2545 ถึง 2565 ระยะเวลา 20 ปี ต่างชาติเข้าเกณฑ์เงื่อนไขและได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยเพียง 8 รายเท่านั้น 

2.กรณีครม. ในคราวประชุมเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 มีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. .... ตามที่กระทรวงมหาดไทยเสนอ นั้น กระทรวงมหาดไทย โดยกรมที่ดินได้ชี้แจงยืนยันชาวต่างชาติที่ได้สิทธิ LTR Visa ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการตามที่ร่างกฎกระทรวง กำหนด และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี จึงจะสามารถยื่นเรื่องขอใช้สิทธิถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่

ทั้งนี้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาวใหม่ (Long-term resident visa : LTR) แก่กลุ่มของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ประกอบด้วย

1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ รวมทั้งการศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างชาติเพื่อเป็นแรงจูงใจให้มีการนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย

กรมที่ดินได้พิจารณาร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและภาคเอกชนแล้ว ได้ข้อสรุปว่า กฎหมายเกี่ยวกับการให้สิทธิคนต่างชาติถือครองที่ดินที่ใช้อยู่ในปัจจุบันมีความเหมาะสมอยู่แล้ว การกำหนดแนวทางเพื่อสร้างแรงจูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุน เห็นควรดำเนินการเพียงแค่การปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำหรับการให้สิทธิในการขอถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยให้รองรับเฉพาะชาวต่างชาติ 4 กลุ่มที่ได้รับสิทธิ LTR Visa เท่านั้น

3.โดยร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. .... มีหลักเกณฑ์รายละเอียดสำคัญเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ในส่วนที่แตกต่างจากกฎกระทรวงปัจจุบันที่ให้สิทธิชาวต่างชาติ ในเรื่อง กำหนดให้ใช้สำหรับคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่มดังกล่าว ที่ได้สิทธิวีซ่าพำนักระยะยาว หรือ LTR Visa ภายใต้เงื่อนไข 

ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการ ตามที่ร่างกฎกระทรวงกำหนด และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ถึงจะสามารถยื่นเรื่องขอใช้สิทธิถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง โดยจะมีผลใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี

4.ในแถบเอเชีย ประเทศเพื่อนบ้าน อาทิ ประเทศอินโดนีเซีย จะออกวีซ่า “บ้านที่สอง” สำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งประสงค์พักอาศัยระยะยาวบนเกาะบาหลี เป็นเวลานานระหว่าง 5-10 ปี โดยมีเงื่อนไขว่า ต้องมีเงินฝากในบัญชีธนาคารอย่างน้อย 2,000 ล้านรูเปียห์ ( ราว 4.84 ล้านบาท ) และหนังสือเดินทางซึ่งมีอายุการใช้งานคงเหลือไม่น้อยกว่า 36 เดือน

ส่วนประเทศภาคพื้นยุโรป สหภาพยุโรป (EU) มีการออกสถานะผู้อยู่อาศัยพิเศษ ที่เรียกว่า “วีซ่าทองคำ” ให้แก่พลเมืองต่างชาติกว่าแสนคน และมอบสัญชาติกิตติมศักดิ์ ให้แก่ชาวต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวย ที่เรียกว่า “หนังสือเดินทางทองคำ” แก่พลเมืองมากกว่า 6 พันคนที่เข้ามาลงทุนโดยสร้างรายได้มากกว่า 2.5 หมื่นล้านยูโร (2.8 หมื่นล้านเหรียญ) ในหลายประเทศ สมาชิก EU นักลงทุนต่างชาติที่ร่ำรวยสามารถ เป็นเจ้าของพาสปอร์ตของประเทศเหล่านั้นได้ทันที หากมีการนำเงินมาลงทุนมากพอ 

ขณะที่ในบางประเทศอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ร่ำรวยสามารถซื้อหนังสือเดินทางได้ จะเห็นได้จาก ได้แก่ ประเทศไซปรัส มอลตา และบัลแกเรีย เป็น 3 ประเทศ ที่สามารถขอวีซ่าทองคำหรือหนังสือเดินทางทองคำได้ง่ายที่สุด ด้วยวงเงินลงทุนขั้นต่ำระหว่าง 8 แสนยูโรถึง 2 ล้านยูโร  

หากเทียบเคียง ประเทศสหรัฐอเมริกา คนต่างชาติ สามารถซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ได้ในประเทศสหรัฐอเมริกา โดยไม่มีข้อจำกัด นอกจากนี้ ยังสามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกาได้ด้วย หรือถ้ารวยจัดก็ใช้วิธีนี้คือ EB5 ซึ่งย่อมาจาก “Employment base catcgory five” โดยลงทุน เป็นเงิน 1,000,000 เหรียญสหรัฐ และสร้างงานให้ชาวอเมริกันได้ 10 งาน ผู้ขอและคู่ครองก็จะได้ใบผู้มีถิ่นฐานถาวร ในสหรัฐอเมริกา สำหรับในพื้นที่ห่างไกลความเจริญเงินลงทุนเพียงแค่ 500,000 เหรียญเท่านั้น แต่ยังต้องสร้างงานได้ 10 งานเช่นเดิม 

ดร.ณัฎฐ์ กล่าวว่า ร่างกฎกระทรวงนี้ จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา และรัฐบาลสามารถทบทวนได้ทุกๆ 5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจและสังคมไทยในขณะนั้นๆ ตรงนี้ ไม่ใช่กฎหมายขายชาติ เพราะปัจจุบัน ร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ ยังต้องผ่านขั้นตอนการตรวจพิจารณาจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ยังเพิ่มโจมตีรัฐบาล พอมีเวลาฟังเสียงคัดค้านจากประชาชน