รื้อกม.อสังหาฯ เปิด 3 ปี ต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ 1.4 แสนล้าน ขายชาติ หรือ กู้ชาติ

วิกฤติโควิด - 19 ปี 2563 - 2564 สะเทือนเศรษฐกิจไปทั่วโลก ทำให้ทุกประเทศต่างต้องเร่งดึงเม็ดเงิน เข้ามาฟื้นฟูประเทศของตนเอง เช่นเดียวกับประเทศไทย คณะรัฐมนตรี (ครม.) 14 ก.ย. เห็นชอบ "มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย" โดยสั่งการ ให้กระทรวงมหาดไทย ศึกษาแนวทาง " การแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน" เพื่อให้สอดรับกับนโยบายชูเทรนด์การท่องเที่ยว และดึงดีมานด์ความต้องการใต้พรม ขึ้นมาอยู่ในระบบอย่างถูกต้องตามกฎหมาย นำร่องปี 2565 

เปิดไพ่แก้กฎหมายอสังหาฯ

"ฐานเศรษฐกิจ" เจาะความเป็นไปได้ ของร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินใหม่ ได้แก่

1. ขยายเพดานกรรมสิทธิ์คอนโด (ที่ดินมากกว่า 5 ไร่)  70-80% เดิม 49% (จำกัดสิทธิ์โหวต)
2. ซื้อบ้านเดี่ยวจัดสรร ราคา 10-15 ลบ. ได้ โดยตั้งเงื่อนไขไม่เกิน 49% ของโครงการ (เดิมกฎหมายห้าม)
3. ขยายสัญญาเช่าอสังหาฯระยะยาว จากไม่เกิน 30 ปี เป็น 50+40 ปี 

อย่างไรก็ตาม การเปิดไพ่เกมใหม่ ของรัฐบาล นอกจากเป้าหมายทางเศรษฐกิจที่ต้องการผลักดันเม็ดเงิน 1 ล้านล้านบาท ระยะ 5 ปี (2565-2569) แล้ว ในรายละเอียด กลับไม่สามารถตอบคำถามกระแสสังคมได้ว่า ร่างกฎหมายที่ดิน ซึ่งเอื้อต่างชาติ 4 กลุ่มใหญ่  เศรษฐี , วัยเกษียณ ,คนทำงาน Workation และผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ พร้อมคู่สมรสและบุตร รวม 1 ล้านคนได้อย่างเสรีนับจากนี้ ต่างจากกฎหมายขายชาติอย่างไร ? หรือ จะไม่ก่อให้เกิดปัญหา เช่น การแย่งที่อยู่อาศัยของคนไทย, มูลเหตุการปั่นราคาอสังหาฯ ในอนาคตตามมา

เชื่อร่างอสังหาฯผ่านยาก

สำรวจมุมมองผู้เกี่ยวข้องในวงการ นายพรนริศ  ชวนไชยสิทธิ์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ระบุ เห็นด้วย กับการปลดล็อกกฎหมาย ให้เทียบทันต่างชาติ เพื่อสร้างความได้เปรียบ การแข่งขันของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยกัน หลังมาเลเซีย,สิงคโปร์ ต่างเปิดกว้างให้ต่างชาติถือครองได้ กลายเป็นแม่เหล็ก ดึงดูดเม็ดเงินลงทุน , ซื้อบ้าน ,จับจ่ายอยู่อาศัย ปลายทาง คือ ผลประโยชน์ต่อจีดีพีของประเทศนั้นๆ 

อย่างไรก็ตาม อาจเร็วเกินไป ในการวิพากษ์ว่าร่างกฎหมายฉบับนี้เหมาะสมหรือไม่ เนื่องจาก ไม่มีรายละเอียด เงื่อนไขสำคัญให้เห็น และเชื่อว่า จะเป็นกฎหมายอีกหนึ่งฉบับ ที่มีการถกเถียง โต้แย้งยาวนาน เหมือนทุกๆครั้งที่หลายรัฐบาลพยายามผลักดัน เพื่อให้หลุดจากวาทะกรรม 'ขายชาติ' คาดอาจไม่ทันการณ์อายุของรัฐบาลชุดนี้ด้วยซ้ำ 

" อยากเห็นรัฐบาลจัดทำรายละเอียดทุกอย่างให้สอดคล้อง ยึดโยงดึงการลงทุน โดยมีร่างกม.อสังหาฯ เทียบเป็นขนมจีน- น้ำยา แต่เชื่อว่า การใส่รายละเอียดเยอะๆ กว่าจะผ่านร่างได้ สภาฯคงซัดกันหนัก ทั้งนี้ อยากให้เข้าใจตรงกัน ว่า กม. ฉบับนี้ กล่าวถึงบ้านและที่ดินเท่านั้น ภาพจินตนาการ ว่าต่างชาติจะเข้ามากว้านซื้อที่ดิน 100 ไร่ เป็นการวิจารณ์ที่ผิดเพี้ยน " 

นายพรนริศ ยังเสนอว่า จากความกังวลต่างชาติแย่งที่อยู่คนไทยนั้น รัฐบาล แก้โจทย์ได้ ผ่านการจัดโซนนิ่งต่างชาติ เช่น อีอีซี พร้อมตั้งกองทุนจากภาษีการโอนฯ นำมาสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หลังพบความต้องการบ้านของคนกลุ่มนี้มีมากกว่าปีละ 3 แสนหน่วย แต่หน่วยงานหลักอย่าง การเคหะแห่งชาติ มีนโยบายพัฒนาไม่ถึงปีละ 2 หมื่นหน่วยเท่านั้น หากสร้างความสมดุลได้ กระแสต่อต้านจะน้อยลง

3 ปี ต่างชาติถือครองอสังหาฯไทย 1.4 แสนล.

ด้าน นาย วิชัย  วิรัตกพันธ์  ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยสถิติย้อนหลัง 3 ปี (2561-2563) การถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติ โดยกรมที่ดิน มีทั้งสิ้น 34,653 หน่วย รวมพื้นที่  1.4 ล้าน ตร.ม. มูลค่า  1.45 แสนล้านบาท ขณะ 6 เดือนแรกของปี 2564 นั้น มีการโอนฯเกิดขึ้นราว 2 หมื่นล้านบาท ภาพรวมทั่วประเทศ มีการถือครองในอาคารชุดเพียง 10%  เจาะกทม.-ปริมณฑล สูงสุดที่ 2-3 แสนตร.ม.  แต่ก็ยอมรับว่า บางโครงการในพื้นที่ เช่น ภูเก็ต หรือ ชลบุรี และโซน CBD ของกทม. มีความต้องการสูงกว่าที่กฎหมายกำหนดเพดานไว้ 49% และ ครอบครองมากสุดในกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท 

ฉะนั้น เห็นด้วยกำหนดโซนนิ่ง พร้อมจำกัดราคาบ้านแค่กลุ่ม 10 ล้านบาทขึ้นไป เจาะลึกขณะนี้ มี Inventory เพียง 4.6% (9,731 หน่วย) ของบ้านจัดสรรทั้งหมดนั้น ขีดกรอบครอบครอง 49% เต็มที่คงไม่ถึง 5,000 หน่วย และเป็นไปได้ยากที่ต่างชาติจะยกทัพเข้ามาในไทยมากมาย เพราะความต้องการเกิดขึ้นแค่บางพื้นที่ และซื้อบ้านพักตากอากาศเท่านั้น เช่นเดียวกับ การขยายสิทธิ์ในการเช่าอสังหาฯ เป็น 90 ปี อาจะทำให้ ผู้สนใจเช่ามากขึ้น แทนการซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ด้วยซ้ำ เนื่องจาก ปัจจุบัน มีการทำสัญญาแบบ 30+30+30 ปี ทำให้เกิดความไม่มั่นใจเมื่อครบ 30 ปี ว่าเงื่อนไขจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ 

ทั้งนี้ หากรัฐบาลจะเดินหน้านโยบายดังกล่าวจริง ต้องคิดแบบคมชัดลึก วิเคราะห์โจทย์ให้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ ให้ผูกติดกับการพัฒนาชาติระยะสั้น กลาง ยาว และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน  ฟังเสียงความกังวลของประชาชน และสร้างทัศนคติให้ถูกต้อง ก่อนนำไปดำเนินการ 

"ปัญหาที่สำคัญ คือ ความล่าช้า อาจทำให้นโยบายที่ออกมาไม่ได้ผลตามที่คาด รวมถึงความไม่ชัดเจน เช่น การกำหนดพื้นที่ ระดับราคา และระยะเวลาการขยายสิทธิ์ ทำให้เกิดกระแสลบต่อต้านมากกว่าเห็นด้วย"

สมาคมการขายชง3ข้อเสนอ

ขณะ นายปรีชา  ศุภปิติพร   นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย (RESAM) เสนอ 3 ข้อ ได้แก่  

1. รัฐบาลต้องเร่งสร้างองค์กร ดูแลชาวต่างชาติให้ได้รับความสะดวกสบาย เช่น นำรูปแบบบริการ อำนวยความสะดวกต่อวีซ่า ของบัตรอีลีทการ์ดมาใช้
2. สะสางกฎระเบียบที่ซ้ำซ้อน ให้ชัดเจน
3. แก้กฎหมายที่เอื้อให้ต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจได้ง่ายขึ้น แทนที่จะผลักดันกฎหมายใหม่

เนื่องจากหลายปีที่ผ่านมา เมืองไทยได้รับความนิยมน้อยลง จากความยุ่งยากในกฎระเบียบ ,ความซับซ้อนของนโยบาย เช่น แพคเกจ อีลีท เฟล็กซิเบิลวัน(จ่าย 5 แสน ได้ Visa 5 ปี) กับ การให้ Long Stay Visa 10 ปี ทำให้ต่างชาติสับสน 

ขณะเดียวกัน เห็นว่า การดึงกลุ่มเศรษฐี  หรือ วัยเกษียณ ผ่านการให้ Visa 10 ปี อาจไม่ได้ดึงดูดกลุ่มดังกล่าวมากนัก หากบริการด้านประกันสุขภาพ หรือ วงประกันเงินฝาก ที่ถูกคุ้มครองแค่ 1 ล้านบาทนั้น และ ขั้นตอนการต่อวีซ่า ยังไม่ถูกปลดล็อก โดยกลุ่มที่น่าสนใจกว่า กลับเป็น ต่างชาติที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยในไทยมากกว่า แต่กฎหมายการให้ถือหุ้นแค่ 49% ทำให้ขนเงินเข้าไปลงทุนอยู่อาศัยในประเทศอื่นๆแทน รวมถึง กลุ่มการศึกษา โดยเฉพาะครอบครัวชาวจีน ที่ต้องการส่งบุตรหลานเข้ามาเรียนในไทย แต่เลือกไปมาเลเซียแทน เพราะอุปสรรด้าน Visa อีกเช่นกัน 

"กฎระเบียบยุ่งยาก และปิดช่องต่างๆ ตั้งแต่การทำธุรกิจ และ สร้างความลำบากในการต่อวีซ่า ได้ผลักดันต่างชาติที่มีศักยภาพออกจากไทยไปมาก อยากให้รัฐบาลทบทวน วีซ่า 10 ปี สำหรับกลุ่มทักษะสูง - สตาร์ทอัพ เพียงพอหรือไม่ เพราะดูจากอัตราคนเข้ามาอยู่ใหม่ ลดฮวบทุกปี ขณะตลาดรีไทน์เม้นท์ไม่ได้สวยหรูเช่นกัน"