ขู่ขึ้นดอกเบี้ยบ้าน! คุม LTV ต้นทุนพุ่ง

26 ตุลาคม 2561
261061-1350

ผู้ประกอบการ-แบงก์ร้องจ๊าก! เปิดไส้ในกฎคุม LTV ลามบ้านหลังแรก ระบุ สัญญา 1 เจอ 2 เด้ง เหตุ ธปท. ใช้เกณฑ์ใหม่ กระทบเงินกองทุนต่อสินทรัพย์ ต้องเพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงเป็น 75% กรณีอัตราส่วนที่เกิน 90% จากเดิมที่นับเพียง 35% ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่ม ต้องผลักภาระให้ผู้บริโภครับแทน

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับการปรับปรุงเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ระหว่างวันที่ 4-22 ต.ค. ปรากฏว่า มีข้อเสนอแนะเข้ามาจำนวนมาก ทั้งจากประชาชนผู้บริโภค สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ครอบคลุมหลายประเด็น ทั้งวันที่เริ่มบังคับใช้ ความหมายของบ้านหลังที่ 2 หรือ สัญญาที่ 2 อัตราการวางเงินดาวน์ของสัญญาที่ 2 หรือ สัญญาที่ 3


appMP33-3173-X-1352

นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. เปิดเผยว่า ธปท. จะนำข้อเสนอแนะมาประกอบการพิจารณา ก่อนกำหนดหลักเกณฑ์ที่เหมาะสมต่อไป ซึ่งคาดว่าจะชัดเจนช่วงต้นเดือน พ.ย. นี้ ซึ่งยังมีหลายประเด็นที่อาจเข้าใจคลาดเคลื่อน แต่ยืนยันว่า จะใช้บังคับเฉพาะกรณีการผ่อนที่อยู่อาศัย 2 หลังขึ้นไปพร้อม ๆ กัน และจะไม่กระทบกรณีที่ผ่อนหลังที่ 1 เสร็จ แล้วจะกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งกรณีนี้จะนับเป็นสัญญาที่ 1 รวมถึงจะไม่กระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยที่ซื้อบ้านหลังแรก เพราะใช้บังคับเฉพาะที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป และไม่กระทบผู้ที่กู้ก่อนเกณฑ์ใหม่มีผลบังคับใช้ เพราะไม่มีผลย้อนหลังสำหรับผู้กู้ไปแล้ว

"ย้ำว่า มาตรการปรับปรุงเป็นการป้องกันคล้ายกับเริ่มเห็นควัน ป้องกันไม่ให้เกิดไฟไหม้ และมุ่งยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งหย่อนลงไปบ้าง และเน้นสร้างวินัยให้ออมบางส่วนก่อนกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย และลดการเก็งกำไรและดีมานด์เทียม เพื่อช่วยให้ประชาชนซื้อที่อยู่เพื่ออาศัยในราคาที่เหมาะสม"

 

[caption id="attachment_338145" align="aligncenter" width="434"] เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)[/caption]

สัญญา 1 ไม่รอด เจอ 2 เด้ง
นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า นอกจากผลกระทบสัญญากู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 แล้ว หากมองลึกลงรายละเอียด พบว่า คนซื้อบ้านสัญญาแรกกระทบไม่แพ้กัน เนื่องจากสถาบันการเงินจะเข้าไปเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งปกติตามเกณฑ์ ธปท. กำหนด วงเงินปล่อยสินเชื่อกู้ที่ 90% ส่วนอีก 10% เป็นวงเงินสินเชื่อเพื่อจ่ายประกันชีวิต และอีก 5% เป็นวงเงินสินเชื่อเพื่อการตกแต่ง รวมเป็น 15%

"หลังมาตรการ ธปท. บังคับใช้ หากสถาบันการเงินยังปล่อยกู้ในลักษณะนี้ต่อไป ต้องตั้งสำรองความเสี่ยง (ดำรงเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง) เพิ่มขึ้นในส่วนที่เกินจากเกณฑ์ใหม่ ทำให้ธนาคารมีต้นทุน และผลักไปยังผู้ซื้อแถมยังเป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นที่จะปรับดอกเบี้ยขึ้นอีก 0.5% ทำให้ต้องควักเงินในกระเป๋าเพิ่ม"


ขอเว้นแบ็กล็อกแสนล้าน
นางเกษรา กล่าวต่อว่า ต้องการเสนอ ธปท. ขอยกเว้นแบ็กล็อก หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้จากการโอน มูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท ที่เกิดขึ้นปัจจุบัน ก่อน ธปท. ประกาศเกณฑ์ เพราะจะเกิดการทิ้งดาวน์จากการผิดเงื่อนไขสัญญาและต้องหาเงินก้อนใหญ่มาวางเพิ่มกับโครงการ


บ้าน

สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีกรายหนึ่ง ระบุว่า ถ้า ธปท. ดำเนินตามแนวนโยบาย Macro Prudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แม้ ธปท. ย้ำว่า เกณฑ์ใหม่จะไม่กระทบกับประชาชนผู้ต้องการซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพราะยังคงเกณฑ์เดิมในการกำหนดสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับคอนโดมิเนียม และ 90% สำหรับแนวราบ

แต่ถ้าปล่อยกู้ส่วนที่เกิน 90% เกณฑ์ใหม่จะต้องเพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงและคำนวณกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง หรือ Risk Weight เป็น 75% จากปัจจุบันที่ใช้เกณฑ์การดำรงเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงที่ 35% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มี LTV ไม่ว่าจะเกินหรือไม่เกิน 90%

"เมื่อพิจารณารายละเอียด พบว่า มีเซอร์ไพรส์ไส้ในของเกณฑ์ ซึ่งกำหนดให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยงมากขึ้น อีกทั้งในรายที่กู้สินเชื่อไปแล้ว ไม่สามารถขอกู้ได้เพิ่ม เท่ากับผู้กู้จะต้องกู้พร้อมกัน โดยไม่แน่ใจว่า ธปท. ต้องการโยนหินถามทางหรือไม่"


ปก-5-ทำเลฮิต-1356


การดำรงเงินกองทุนต่อสินทรัพย์ตามน้ำหนักความเสี่ยงของมูลค่าหลักประกันนั้น ธนาคารยอมรับว่า จะกระทบกับผู้ซื้อบ้านหลังแรกอย่างเลี่ยงไม่ได้ นอกจากนี้ ในส่วนของแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 2-3 ปี ก็ต้องปรับเงื่อนไขใหม่ ซึ่งอาจเพิ่มจากเดิมที่กำหนดไว้ ขณะเดียวกัน ธนาคารต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เพื่อไม่ให้กระทบต่อเงินกองทุน

ปัจจุบัน LTV ไม่ว่าอัตราส่วนที่เกิน หรือ ต่ำกว่า 90% จะใช้น้ำหนักความเสี่ยงเท่ากันหมดที่ 35% แต่เกณฑ์ใหม่ ธปท. จะปรับน้ำหนักความเสี่ยงในการคำนวณเงินกองทุนสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยกรณีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถ้าปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 90% ให้คงน้ำหนักความเสี่ยงเท่าเดิม 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV มากกว่า 90% ต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% ทำให้ธนาคารพาณิชย์มีต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่วนที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แบ่งเป็น ประเภทคอนโดมิเนียม หาก LTV ไม่เกิน 90% หรือ มีเงินดาวน์ 10% ของราคาซื้อขายจริง จะให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 35% แต่ถ้า LTV มากกว่า 90% หรือ มีเงินดาวน์น้อยกว่า 10% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% ส่วนกรณีปล่อยกู้บ้าน ทาวน์เฮาส์ ถ้าปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 95% หรือ มีเงินดาวน์ 5% ให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV ต่ำกว่า 95% หรือ มีเงินดาวน์ไม่ถึง 5% จะต้องคำนวณนำ้หนักความเสี่ยง 75%


appMP33-3176-A

"เท่าที่คุยกับบางธนาคาร บอกว่า เกณฑ์ใหม่ถ้าวงเงินสินเชื่อมีอัตราส่วน 90% ต้นทุนการการดำรงเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงที่ 35% แต่หากปล่อยสินเชื่อตั้งแต่ 91-100% นั้น ต้นทุนดำรงความเสี่ยงจะต้องเพิ่มเป็น 75% ซึ่งหากธนาคารไม่อยากผลักภาระให้ผู้กู้ ก็จะเลือกปล่อยในวงเงินที่ต่ำกว่า 90% แต่กรณีวงเงินสินเชื่อปล่อยเกินเกณฑ์ ต้องปรับต้นทุนก้อนแรก คือ 0-90% เพิ่มเป็น 75% ด้วย"

ด้าน แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ กล่าวยอมรับว่า การปรับน้ำหนักความเสี่ยงอาจส่งผลต่อต้นทุนของธนาคารยังมีประเด็นที่ต้องหารือกับ ธปท. เรื่องสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ซึ่งภายใต้เกณฑ์ใหม่จะถูกกำหนดอัตราส่วน LTV ด้วย โดยธนาคารมองว่า การให้สินเชื่อกับผู้ซื้อ NPA ไม่ใช่การเก็งกำไร จึงควรจะใช้เกณฑ์ LTV ที่อัตราส่วน 90%


108979

……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,412 วันที่ 25 - 27 ต.ค. 2561 หน้า 01+15

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
เคาะดอกเบี้ยบ้านตํ่าล้าน
ผ่าไส้ในแบงก์โขกดอกเบี้ยบ้าน


e-book-1-503x62