ธุรกิจบ้านมือ 2 ฮึดสู้! ชูกลยุทธ์ทำเลใกล้เมืองแข่งบ้านใหม่-คอนโดฯ

20 ตุลาคม 2561
บ้านมือสองฮึดสู้บ้านมือหนึ่ง! หลังแบงก์ชาติออกมาตรการเข้มคุมวางเงินดาวน์ 20% ... 'อีอาร์เอ' รับซํ้าเติมตลาด มีอัตราโตต่อเนื่อง

มาตรการคุมเข้มเงินดาวน์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นอกจากจะกระทบตลาดบ้านใหม่แล้ว ยังไม่เว้นแม้ตลาดบ้านมือสอง ต่างได้รับผลกระทบตาม ๆ กันไป

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ ประเทศไทย จำกัด หรือ ERA ผู้ให้บริการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า 20-30 ปีก่อน บ้านมือสองได้เปรียบด้านทำเล ราคา และซัพพลายมีไม่มาก หลายทำเลไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ส่งผลให้บ้านมือสองยุคนั้นได้เปรียบ ทำให้บริษัทตัดสินใจเข้ามาในตลาด แต่ระยะหลังนับตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา เกิดโครงการบ้านกลางเมืองเกิดขึ้น

จุดต่างจากบ้านมือสองกลางเมือง คือ ไม่ต้องจ่ายเงินก้อน ผ่อนดาวน์น้อย แบงก์ปล่อยกู้ 100% ไม่รวมวงเงินกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์อีก 10-20% ขณะที่ บ้านมือสองต้องวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่ สูงถึง 20-30% ทำให้เกิดความเสียเปรียบบ้านใหม่ ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการวางเงินดาวน์ขั้นตํ่า 20% สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านหลังที่ 2 มองว่าจะทำให้ตลาดบ้านมือ 2 กระทบมากขึ้น ทางออกแบงก์ชาติควรตัดบ้านมือสองออกไป เพราะส่วนใหญ่การเก็งกำไรจะเป็นบ้านใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ทางออกเมื่อเป็นเช่นนี้ ธุรกิจบ้านมือสองต้องเน้นเรื่องการบริการสู้กับบ้านใหม่


mp29-3411-a

เนื่องจากได้รับผลกระทบไม่ต่างกัน เพราะหากมีการกู้ 2 สัญญาขึ้นไป หรือ ซื้อบ้านมากกว่า 1 หลัง ก็อยู่ในข่ายวางดาวน์ไม่ต่างกับบ้านหลังที่สอง แต่สภาพบ้านและทำเลสามารถค้นหาใกล้เมืองและแนวรถไฟฟ้าได้ แถมราคาถูกกว่า เพราะโครงการใหม่สร้างบนที่ดินแพงและเริ่มหายาก

"แบงก์ชาติออกมาตรการมาคลุมที่อยู่อาศัยมากเกินไป บ้านจัดสรรปลูกทีละหลัง ไม่มีใครเก็งกำไร บริษัทขายบ้านมือสอง 50% เป็นบ้านเดี่ยว 30% เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งไตรมาส 3 ที่ผ่านมา สามารถขายได้ 6-7 พัน หน่วยทั้งบ้านและคอนโดฯ"

นายวรเดช กล่าวต่อว่า ต้องการให้รัฐบาลกระตุ้นตลาดบ้านมืองสอง โดยแยกหน่วยงานดูแลให้ชัดเจน โดยไม่รวมกับบ้านใหม่

โดยสรุป ภาพรวมบ้านมือสองขยายต่อเนื่อง เพราะเมื่อโอนบ้านแล้วเกิดการเปลี่ยนมือ เพียงแค่ 1 วัน ก็กลายสภาพเป็นบ้านมือสองเข้ามาสะสมในตลาด ขณะโครงการใหม่ก็เปิดต่อเนื่อง เป็นเพราะคนไทยไม่นิยมบ้านมือสอง ต่างกับต่างชาติ ที่สำคัญกฎหมายบ้านเราปล่อยให้สร้างอย่างเสรี ใครมีที่ดินก็ขึ้นคอนโดมิเนียมได้

หากรัฐเข้ามาควบคุม เชื่อว่าจะเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯ โดยรวม "คนซื้อบ้านใหม่และกลายเป็นบ้านมือสองภายใน 5 ปี เฉลี่ย 15% หรือ 100 หลัง จะเป็นบ้านมือสองเสีย 15 หลัง"

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนว่า นอกจากปัจจัยเสี่ยงเรื่องมาตรการแบงก์ชาติสำหรับโครงการบ้านใหม่แล้ว ปัจจุบัน ตลาดบ้านมือสองที่มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น ก็เป็นประเด็นที่ควรจะต้องศึกษา หลังจากพบตัวเลขในการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งประเทศในช่วงครึ่งปีแรกนั้น มีสัดส่วนบ้านมือสองสูงถึง 50% ขณะที่ ห้องชุดมือสองในกรุงเทพฯ ขยับสัดส่วนขึ้นมาอยู่ที่ 20-30% แม้ตัวเลขจะขยับลดลงบางจังหวะ ตามช่วงที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ก็ถือเป็นสต๊อกรวมที่จะมาแข่งขัน แชร์ส่วนแบ่งในตลาดกับโครงการเปิดใหม่จากสถิติ แต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์ 3.2-3.7 แสนหน่วย มูลค่าสูงถึง 6.5-7.5 ล้านบาท

"คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยประเภทนี้จะขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลต่าง ๆ ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่

ปัจจุบัน บ้านมือสองประเภทแนวราบมีสูงกว่าบ้านมือสองประเภทแนวสูง เนื่องจากมีซัพพลายสร้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน"

สำหรับจุดขายของตลาดบ้านมือสอง สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนที่นิยมหาที่อยู่อาศัยในเมือง เพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร หรือ ลักษณะไลฟ์สไตล์ของคนเจนวาย หรือ เจนแซด นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือ ห้างสรรพสินค้า หรือ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในเมือง รวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย


หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,411 วันที่ 21-24 ตุลาคม 2561

595959859