ทุนใหญ่รุกตลาดมิกซ์ยูส เทรนด์ใหม่คลุมทุกเซ็กเมนต์/ลดเสี่ยง/รายได้ยาว
โครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเริ่มมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบ จากโครงการประเภทใดประเภทหนึ่งมาเป็นโครงการที่ผสมผสานหลากหลายการใช้ประโยชน์ให้อยู่ภายใต้โครงการเดียวกัน เพื่อสร้างความน่าสนใจ และมีมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการที่เรียกกันว่า “โครงการมิกซ์ยูส” ซึ่งในอดีตก็มีโครงการลักษณะนี้เกิดขึ้นหลายโครงการแล้ว เช่น เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ เซ็นทรัลเวิลด์ เทอร์มินอล 21 ออลซีซันส์เพลส เป็นต้น ล้วนเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งอาคารสำนักงาน ค้าปลีก โรงแรมอยู่ภายในโครงการเดียวกัน และส่วนใหญ่ประสบความสำเร็จทุกโครงการ
[caption id="attachment_26617" align="aligncenter" width="600"]
โครงการมิกซ์ยูสที่พัฒนาโดยกลุ่มทุนรายใหญ่[/caption]
แต่เมื่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้ชีวิตเปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้โครงการที่กำลังก่อสร้างในปัจจุบัน หลายโครงการมีความหลากหลายมากขึ้น ผสมผสานกันมากกว่า 3 ประเภทแบบในอดีต เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในปัจจุบัน และสอดคล้องกับรูปแบบของโครงการที่วางไว้ เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่องจากหลายช่องทาง
รายใหญ่รุกพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า โครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมคือ การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่พบว่าช่วงที่ผ่านมาเริ่มเห็นผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการในลักษณะมิกซ์ยูสเพิ่มมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มทุนขนาดใหญ่ ที่สามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้มีความน่าสนใจมากกว่าโครงการมิกซ์ยูสแบบเดิม เนื่องจากมีความพร้อมด้านเงินทุน ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาฯนับจากนี้ต่อไป 3-5 ปี จะเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มุ่งพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเป็นหลัก
“เมื่อพิจารณาภาพรวมตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกปี 2558 พบว่า มูลค่าตลาดรวม 3.3 แสนล้านบาท เป็น 12 บริษัทที่เป็นบริษัทใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดถึง 54% หรือ 2.5 แสนล้านบาท และในสัดส่วนดังกล่าว ถือว่าบริษัทเหล่านั้นเป็นผู้กำหนดทิศทางตลาดในอนาคต การทำธุรกิจอสังหาฯในปัจจุบันถือว่ามีความซับซ้อนมากยิ่งขึ้น ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้บริโภค ดังนั้นการทำธุรกิจจึงต้องมีความครอบคลุมในทุกด้าน ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ถือว่ามีความได้เปรียบ” นายประเสริฐ กล่าว
กระจายเสี่ยง/ขยายอาณาจักรคลุมทุกเซ็กเมนต์
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า หลายโครงการมีรูปแบบการพัฒนาที่หลากหลายมากกว่าโครงการในอดีต โดยเฉพาะส่วนของอาคารสำนักงานที่ค่อนข้างเป็นที่ต้องการในตลาดโดยเฉพาะพื้นที่ CBD หรือว่าอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า / รถไฟใต้ดิน อีกปัจจัยหนึ่งที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือ แปลงที่ดินที่ครอบครองอยู่มีขนาดใหญ่ และการพัฒนาเป็นโครงการประเภทเดียวอาจมีความเสี่ยงเกินไป การพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้จากโครงการประเภทอื่นๆ ด้วยรวมทั้งเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ระยะยาวจากโครงการที่ปล่อยเช่าพื้นที่ เช่น อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก หรือรายได้ระยะยาวจากโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
“โครงการมิกซ์ยูสที่เปิดตัวไปแล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมาล้วนเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง อาจจะมีรายใหม่บ้างแต่น้อยมากและโครงการของผู้ประกอบการรายเล็กจะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นส่วนประกอบไม่มากนัก เพราะไม่มีความเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจค้าปลีก แต่ในกลุ่มของผู้ประกอบการที่มีความชำนาญในธุรกิจค้าปลีกหรือว่ามีผู้ร่วมทุนที่มีความเชี่ยวชาญ จะมีพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่เพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับโครงการ
นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจอื่นเริ่มเข้ามารุกตลาดที่อยู่อาศัย เช่น สิงห์เอสเตทที่เทกโอเวอร์รสา พร็อพเพอร์ตี้ และเริ่มเปิดเผยถึงโครงการมิกซ์ยูสที่จะลงทุน เช่น สิงห์คอมเพล็กซ์ กลุ่มทีซีซีเองก็มีโครงการมิกซ์ยูสที่เปิดให้บริการไปแล้วเช่น ปาร์คเวนเชอร์, สาทร สแควร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และยังมีที่ดินขนาดใหญ่กลางเมืองอีก 3 แปลงที่รอการพัฒนา กลุ่มของยักษ์ใหญ่ค้าปลีกเหล่านี้ต่างหากที่น่าจับตามอง เพราะเริ่มเห็นความชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ว่ามีการขยายขอบเขตของธุรกิจตนเองให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นด้วย ซึ่งน่าจะสร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ประกอบการเดิมๆ ที่ยังไม่ยกระดับการพัฒนาโครงการของตนเองให้น่าสนใจกว่าในปัจจุบัน” นายสุรเชษฐ กล่าว
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,123 วันที่ 17 - 20 มกราคม พ.ศ. 2559
[caption id="attachment_26617" align="aligncenter" width="600"]
แต่เมื่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้ชีวิตเปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้โครงการที่กำลังก่อสร้างในปัจจุบัน หลายโครงการมีความหลากหลายมากขึ้น ผสมผสานกันมากกว่า 3 ประเภทแบบในอดีต เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในปัจจุบัน และสอดคล้องกับรูปแบบของโครงการที่วางไว้ เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่องจากหลายช่องทาง
รายใหญ่รุกพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า โครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมคือ การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่พบว่าช่วงที่ผ่านมาเริ่มเห็นผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการในลักษณะมิกซ์ยูสเพิ่มมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มทุนขนาดใหญ่ ที่สามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้มีความน่าสนใจมากกว่าโครงการมิกซ์ยูสแบบเดิม เนื่องจากมีความพร้อมด้านเงินทุน ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาฯนับจากนี้ต่อไป 3-5 ปี จะเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มุ่งพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเป็นหลัก
“เมื่อพิจารณาภาพรวมตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกปี 2558 พบว่า มูลค่าตลาดรวม 3.3 แสนล้านบาท เป็น 12 บริษัทที่เป็นบริษัทใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดถึง 54% หรือ 2.5 แสนล้านบาท และในสัดส่วนดังกล่าว ถือว่าบริษัทเหล่านั้นเป็นผู้กำหนดทิศทางตลาดในอนาคต การทำธุรกิจอสังหาฯในปัจจุบันถือว่ามีความซับซ้อนมากยิ่งขึ้น ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้บริโภค ดังนั้นการทำธุรกิจจึงต้องมีความครอบคลุมในทุกด้าน ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ถือว่ามีความได้เปรียบ” นายประเสริฐ กล่าว
กระจายเสี่ยง/ขยายอาณาจักรคลุมทุกเซ็กเมนต์
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า หลายโครงการมีรูปแบบการพัฒนาที่หลากหลายมากกว่าโครงการในอดีต โดยเฉพาะส่วนของอาคารสำนักงานที่ค่อนข้างเป็นที่ต้องการในตลาดโดยเฉพาะพื้นที่ CBD หรือว่าอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า / รถไฟใต้ดิน อีกปัจจัยหนึ่งที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือ แปลงที่ดินที่ครอบครองอยู่มีขนาดใหญ่ และการพัฒนาเป็นโครงการประเภทเดียวอาจมีความเสี่ยงเกินไป การพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้จากโครงการประเภทอื่นๆ ด้วยรวมทั้งเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ระยะยาวจากโครงการที่ปล่อยเช่าพื้นที่ เช่น อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก หรือรายได้ระยะยาวจากโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
“โครงการมิกซ์ยูสที่เปิดตัวไปแล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมาล้วนเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง อาจจะมีรายใหม่บ้างแต่น้อยมากและโครงการของผู้ประกอบการรายเล็กจะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นส่วนประกอบไม่มากนัก เพราะไม่มีความเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจค้าปลีก แต่ในกลุ่มของผู้ประกอบการที่มีความชำนาญในธุรกิจค้าปลีกหรือว่ามีผู้ร่วมทุนที่มีความเชี่ยวชาญ จะมีพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่เพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับโครงการ
นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจอื่นเริ่มเข้ามารุกตลาดที่อยู่อาศัย เช่น สิงห์เอสเตทที่เทกโอเวอร์รสา พร็อพเพอร์ตี้ และเริ่มเปิดเผยถึงโครงการมิกซ์ยูสที่จะลงทุน เช่น สิงห์คอมเพล็กซ์ กลุ่มทีซีซีเองก็มีโครงการมิกซ์ยูสที่เปิดให้บริการไปแล้วเช่น ปาร์คเวนเชอร์, สาทร สแควร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และยังมีที่ดินขนาดใหญ่กลางเมืองอีก 3 แปลงที่รอการพัฒนา กลุ่มของยักษ์ใหญ่ค้าปลีกเหล่านี้ต่างหากที่น่าจับตามอง เพราะเริ่มเห็นความชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ว่ามีการขยายขอบเขตของธุรกิจตนเองให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นด้วย ซึ่งน่าจะสร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ประกอบการเดิมๆ ที่ยังไม่ยกระดับการพัฒนาโครงการของตนเองให้น่าสนใจกว่าในปัจจุบัน” นายสุรเชษฐ กล่าว
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,123 วันที่ 17 - 20 มกราคม พ.ศ. 2559
