วัดใจ “สุริยะ” ปลุกโมเดล “สถานีกลางกรุงเทพฯ-หัวลำโพง”

จากกระแสข่าวช่วงหนึ่งถึงการยกเลิกให้บริการรถไฟทางไกลในสถานีหัวลำโพงที่มีอายุกว่า 100 ปี ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงการเดินทางของประชาชนจำนวนไม่น้อยที่ต้องปรับตัวกับการเดินทางเข้า “สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์” ซึ่งเป็นจุดศูนย์รวมระบบขนส่งทางรางของประเทศไทย และมีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ปัจจุบัน “สถานีหัวลำโพง” ในยุคนายสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ มีนโยบายให้รถไฟทุกขบวน โดยเฉพาะรถไฟทางไกล ปรับสถานีปลายทางจากสถานีกรุงเทพ (หัวลำโพง) เป็นสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาการจราจรติดขัดบนถนน แต่

ขณะนี้พบว่าสถานีนี้ยังคงเปิดให้บริการบางส่วนเพื่ออำนวยความสะดวกประชาชนเดินทาง ซึ่งมีขบวนรถธรรมดา ขบวนรถชานเมือง และขบวนรถนำเที่ยวที่ให้บริการประชาชน รวม 62 ขบวนต่อวัน แบ่งเป็น สายตะวันออก 22 ขบวน สายเหนือ 16 ขบวน สายตะวันออกเฉียงเหนือ 6 ขบวน สายใต้ 4 ขบวน และขบวนรถนำเที่ยว 14 ขบวน

ขณะที่การผลักดัน “สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์” หรือ “สถานีกลางบางซื่อ” บนพื้นที่ 2,325 ไร่ ให้ก่อสร้างแล้วเสร็จโดยเร็วเพื่อเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่เชื่อมต่อระบบราง-ถนน อย่างไร้รอยต่อ แทนสถานีหัวลำโพง ซึ่งจะช่วยอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนเดินทางและสามารถใช้ประโยชน์พื้นที่ให้เต็มศักยภาพนั้น

ที่ผ่านมาหลังจากการเปิดให้บริการสถานีกลางกรุงเทพฯ ในยุคนายศักดิ์สยาม ชิดชอบ อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม สั่งให้ รฟท.ปรับแผนใหม่จากแนวทางเดิม พบว่า ในช่วง 4 ปีแรก (2564-2567) ขาดทุนเกือบ 300 ล้านบาทต่อปี โดยให้บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท. เข้ามาช่วยศึกษาแนวทางการให้สัมปทานเอกชน โดยมุ่งสร้างรายได้จากค่าเช่า หรือส่วนแบ่งรายได้ ธุรกิจรีเทลค้าปลีก, ร้านอาหาร, โอทอป, พื้นที่โฆษณา และบริการที่จอดรถให้เพียงพอต่อภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค ค่ารักษาความปลอดภัย ตลอดจนค่าซ่อมบำรุงสถานี

นอกจากนี้ยังมีการมุ่งเน้นปรับเพิ่มพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้มากขึ้น จากพื้นที่ที่ผู้โดยสารเข้าถึง (Passenger Accessible area) ที่มีทั้งหมด 129,400 ตร.ม. ซึ่งแผนเดิมจะพัฒนาเชิงพาณิชย์สัดส่วน 10% เพิ่มเป็นเป็น 33.6% (43,465 ตร.ม.) โดยผู้โดยสารยังได้รับความสะดวกในการใช้บริการ ขณะที่สามารถใช้ประโยชน์พื้นที่สถานีให้เกิดประโยชน์สูงสุด

จากการคาดการณ์รายได้จากพื้นที่เชิงพาณิชย์ 10 ปี เฉลี่ยประมาณ 221-238 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จะเติบโตจาก 75 ล้านบาทในปี 2564 เป็น 300 ล้านบาทในปี 2573  ขณะที่ธุรกิจโฆษณามีรายได้เฉลี่ย 233-244 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จะเติบโตจาก 140 ล้านบาท ในปี 2564 เพิ่มเป็น 307 ล้านบาทในปี 2573 

 ด้านรายได้จากการบริหารที่จอดรถ เฉลี่ย 10 ปี ประมาณ 84-89 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จะค่อยๆ เติบโตขึ้นจาก 46 ล้านบาทในปี 2564 เป็น 128 ล้านบาทในปี 2573  

 ส่วนรายได้เชิงพาณิชย์จะนำมาชดเชยค่าใช้จ่ายของสถานีที่คาดว่ามีประมาณ 40 ล้านต่อเดือน หรือ 200-300 ล้านบาทต่อปี โดยปี 2564 มี EBITDA  เป็นบวกประมาณ 800,000 บาท ปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 26.41 ล้านบาท และค่อยๆ เพิ่มขึ้นตลอด 10 ปี โดยปี 2573 มี EBITDA บวก 410 ล้านบาท ขึ้นกับปริมาณผู้โดยสารที่จะมาจากสายสีแดง และรถไฟทางไกล   

ล่าสุดแหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กล่าวว่า ปัจจุบันรฟท.ได้มอบหมายให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (อสท.) หรือ SRTA ศึกษาออกแบบรายละเอียดแผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ใหม่อีกครั้ง หากได้ข้อสรุปที่ชัดเจน จะต้องนำเสนอคณะกรรมการ(บอร์ด) รฟท. เพื่อทำสัญญาเช่าต่อไป 

 ทั้งนี้ได้แบ่งที่ดินออกเป็นหลายโซน ดังนี้ ที่ดินแปลง A พื้นที่ 51 ไร่ มูลค่า 9,298 ล้านบาท แบ่งการพัฒนาเป็น 5 แปลง ดังนี้ แปลง A1 เป็นพื้นที่อาคาร รฟท.แห่งใหม่ จำนวน 35 ชั้น พื้นที่ 140,000 ตารางเมตร โรงแรงระดับ 4 ดาว พื้นที่ 59,000 ตารางเมตร ซึ่งมีบางส่วนจะพัฒนาเชิงพาณิชย์ด้วย
 
ขณะที่พื้นที่แปลง A2 พื้นที่ 76,000 ตารางเมตร จะถูกพัฒนาเป็นสถานีขนส่ง บขส. (Bus Terminal) ติดศาลเยาวชนและครอบครัวกลาง ส่วนแปลง A3 เป็นพื้นที่ใต้โครงสร้างทางรถไฟยกระดับ แปลงA4 ที่จอดรถบัส แปลงA5 ทางถนนและพื้นที่อื่นๆ เช่น ทางรถไฟ โรงบำบัดน้ำเสีย ถนนสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ฯลฯ 
 

ไม่เพียงเท่านั้นสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์แห่งนี้ยังเป็นทำเลที่ตั้งของอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ด้วย ซึ่งจะใช้พื้นที่บนแปลง E1 พื้นที่ 23.35 ไร่ ติดกับสำนักงานใหญ่เอสซีจี โดยมีพื้นที่ใช้สอยรวม 248,000 ตารางเมตร ซึ่งมีอาคาร 7 อาคาร เช่น อาคารสำนักงาน อาคารที่จอดรถ ห้องประชุม อาคารห้องโถง ฯลฯ 
 
อย่างไรก็ตามจากการประเมินผลการศึกษาของ SRTA พบว่าหากผลตอบแทนการเช่าที่ดินเพื่อลงทุนและพัฒนาที่ดินแปลง E1 อายุสัญญาเช่า 30 ปี มีมูลค่าสัญญา 3,505 ล้านบาท แต่หากมีอายุสัญญาเช่า 50 ปี มีมูลค่าสัญญา 7,918 ล้านบาท   
 
สำหรับพื้นที่บริเวณ กม. 11 ที่นำมาพัฒนาโครงการบ้านเพื่อคนไทยนั้น อยู่ในแปลง G ซึ่งตามแนวคิด ออกแบบเป็นที่พักอาศัยอยู่แล้ว ที่ดินส่วนหนึ่งนำมาพัฒนาโครงการบ้านเพื่อคนไทย บนพื้นที่ 20 ไร่ โดยจะเริ่มก่อสร้างระยะแรก บนพื้นที่ 5 ไร่ เนื่องจากในปัจจุบันพื้นที่แห่งนี้ไม่มีบ้านพัก ทำให้เป็นเรื่องง่ายต่อการนำพื้นที่ดังกล่าวมาพัฒนา เชื่อว่าการดำเนินโครงการบ้านเพื่อคนไทย จะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ในแปลงอื่นๆได้ง่ายขึ้น

 ขณะเดียวกันยังมีพื้นที่แปลง E ฝั่งด้านทิศเหนือติดที่ดินเอกชน ทิศตะวันออก ติดกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ทิศใต้ ติดกับสำนักงานใหญ่ บมจ. ปูนซีเมนต์ไทย [SCC] ทิศตะวันตก ติดกับคลองเปรมประชากร มีพื้นที่ทั้งหมด 138 ไร่ ประกอบด้วย แปลง E1 คลังพัสดุ สื่อสารของการรถไฟฯ บางซื่อ พื้นที่ 22.3 ไร่ แปลง E2 กองบัญชากการตำรวจรถไฟ และบ้านพักพนักงานรถไฟ พื้นที่ 49.20 ไร่ 

 นอกจากนี้บนพื้นที่แปลง E3 ยังคงเป็นบ้านพักพนักงาน ศูนย์รับเลี้ยงเด็ก พื้นที่ 16.70 ไร่ แปลง E4 แฟลตตำรวจรถไฟ อาคารแฟลตสูง 5 ชั้น 4 หลัง พื้นที่ 4 ไร่ แปลง E5 บ้านพักพนักงานรถไฟ ตึกแดง พื้นที่ 13.80 ไร่ และแปลง E6 ถนนรถไฟ ถนนกำแพงเพชร 6 พื้นที่ 32 ไร่ ฯลฯ

เมกะโปรเจ็กต์ หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,104 วันที่ 12 - 14 มิถุนายน พ.ศ. 2568