‘EECiti’ ปั้นเมืองใหม่อัจฉริยะ 7.2 หมื่นล้าน เปิดเวทีดึงเอกชนร่วมทุน PPP 21 ก.ค. นี้

สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) หรือ EECO เตรียมจัดงานสัมมนารับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน (Market Sounding) โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง ภายใต้โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EECiti) ในวันที่ 21 กรกฎาคม 2569

การสัมมนาครั้งนี้เปิดฉากด้วยการกล่าวต้อนรับและบรรยายภาพรวมการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก โดย ดร.จุฬา สุขมานพ เลขาธิการ สกพอ. ต่อด้วยการบรรยายวิสัยทัศน์โครงการ EECiti และรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) รวมถึงแนวคิดการพัฒนาโครงการและ Net Zero Pathway จากทีมที่ปรึกษาโครงการซึ่งนำโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

เนื้อหาการนำเสนอครอบคลุมทั้งแนวคิดการออกแบบเมืองและงานเทคนิควิศวกรรม 10 ระบบ การคาดการณ์ปริมาณความต้องการสาธารณูปโภค ผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ตลอดจนด้านการร่วมลงทุน การวิเคราะห์การเงินและเศรษฐศาสตร์ สิทธิประโยชน์การลงทุนเฉพาะโครงการ และกรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยปิดท้ายด้วยช่วง Investment Networking Session

ศูนย์กลางธุรกิจ–การเงินของภูมิภาค

EECiti ภายใต้แนวคิด “Serenity, Gaiety & Prosperity” ถูกวางให้เป็นเมืองต้นแบบการพัฒนาเชิงพื้นที่ (Area-based Development) ที่ผสานการเติบโตทางเศรษฐกิจ การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ การจ้างงานแห่งอนาคต และเป้าหมาย Net Zero เข้าด้วยกัน

สกพอ.ตั้งเป้าให้ EECiti เป็นศูนย์กลางธุรกิจและบริการทางการเงินระดับภูมิภาค เป็นพื้นที่ชั้นดีสำหรับศูนย์ธุรกิจและเมืองน่าอยู่อัจฉริยะที่ธรรมชาติ ผู้คน และเทคโนโลยีมาบรรจบกัน ขับเคลื่อนเศรษฐกิจแบบ BCG และก้าวสู่การเป็นเมืองน่าอยู่อัจฉริยะติดอันดับ Top 10 ของโลก

โครงการนี้มีจุดเริ่มต้นมาจากมาตรา 6(5) แห่ง พ.ร.บ. EEC ที่ให้อำนาจคณะกรรมการนโยบายกำหนดเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจในพื้นที่ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง และแก้ปัญหาข้อจำกัดของเขตเมืองเดิมที่แออัด

เชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานหลัก

โครงการตั้งอยู่ที่ตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี บนพื้นที่เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ 5,795 ไร่ (927.20 เฮกตาร์) ขณะที่พื้นที่พัฒนาเป้าหมายรวมทั้งโครงการอยู่ในช่วง 14,619–14,957 ไร่ ตามระยะการพัฒนา

จุดแข็งของทำเลคือการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานหลักของอีอีซี โดยอยู่ห่างจากสนามบินอู่ตะเภาเพียง 25.5 กิโลเมตร ห่างจากเมืองพัทยา 30 กิโลเมตร ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด 37 กิโลเมตร ท่าเรือจุกเสม็ด 32.8 กิโลเมตร และท่าเรือแหลมฉบัง 35 กิโลเมตร พร้อมเชื่อมโครงข่ายทางหลวงหมายเลข 331 มอเตอร์เวย์สาย 7 (M7) ทางหลวงหมายเลข 3376 และระบบรถไฟความเร็วสูง (feeder จากพัทยาและอู่ตะเภา)

โครงการวางแผนพัฒนาแบบเป็นระยะ (Phased Development) ตามการเติบโตของประชากรและอุปสงค์ในการใช้สาธารณูปโภค โดยประเมินการเติบโตของประชากรและพื้นที่ในกรณีฐาน (Base Case) ไว้ 4 ระยะ ดังนี้ ระยะ 1.1 (ปี 2570–2573): พื้นที่ 1,784 ไร่ ประชากรราว 8,900 คน, ระยะ 1.2 (ปี 2574–2577): พื้นที่ 5,338 ไร่ ประชากรราว 98,200 คน, ระยะ 2 (ปี 2578–2581): พื้นที่ 9,400 ไร่ ประชากรราว 234,100 คน และ ระยะ 3 (ปี 2582–2585): พื้นที่ 14,957 ไร่ ประชากรราว 350,000 คน

เมื่อพัฒนาเต็มโครงการ EECiti ตั้งเป้ารองรับประชากรได้ราว 350,000 คนภายในปี 2585 (กรณีดีที่สุด) และสร้างโอกาสการจ้างงานสูงสุดถึง 200,000 ตำแหน่ง ครอบคลุมทั้งช่วงก่อสร้างที่ต้องการวิศวกรและสถาปนิก และช่วงดำเนินการที่ต้องการบุคลากรทักษะสูงด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อบริหารระบบสาธารณูปโภคหลัก 10 ระบบ

ลงทุน 4 ระยะ เม็ดเงิน 7.2 หมื่นล้าน

มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการอยู่ที่ 2,296 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 72,042 ล้านบาท (เทียบเท่าราว 1,917 ล้านยูโร, 15,103 ล้านหยวน หรือ 360,210 ล้านเยน) โดยแบ่งการลงทุนตามช่วงเวลาเป็น 4 ระยะ ได้แก่ ระยะที่ 1 (ปี 2570–2573): 464 ล้านดอลลาร์ หรือราว 14,553 ล้านบาท ระยะที่ 2 (ปี 2574–2577): 816 ล้านดอลลาร์ หรือราว 25,615 ล้านบาท ระยะที่ 3 (ปี 2578–2581): 491 ล้านดอลลาร์ หรือราว 15,402 ล้านบาท ระยะที่ 4 (ปี 2582–2585): 525 ล้านดอลลาร์ หรือราว 16,473 ล้านบาท

โมเดล PPP สัญญา 50 ปี

โครงการใช้รูปแบบ PPP แบบ Single Package อายุสัญญา 50 ปี โดย สกพอ.ทำหน้าที่เจ้าของเมืองและ Master Developer รับผิดชอบการจัดหาที่ดินและจัดทำข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินกับบริษัทพัฒนาที่ดิน (Land Development Company) ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุน ขณะที่เอกชนคู่สัญญา PPP รับผิดชอบการออกแบบและก่อสร้าง การลงทุนและจัดหาเงินทุน การให้บริการสาธารณูปโภคสาธารณะ ตลอดจนการดำเนินการและบำรุงรักษา (O&M)

การจัดสรรกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ทั้งแบบ Build-Operate-Transfer (BOT) สำหรับระบบไฟฟ้าและพลังงาน น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย จัดการขยะ ดิจิทัลและโทรคมนาคม และระบบดับเพลิง-เตือนภัย และแบบ Build-Transfer-Operate (BTO) สำหรับระบบขนส่งและถนน พื้นที่สีเขียว โดยระบบบริหารจัดการน้ำและ Common Utility Duct ใช้ทั้งสองรูปแบบผสมกัน

ในแง่การพัฒนาที่ดิน เอกชนจะเข้าลงทุนในระยะการก่อสร้าง ดำเนินการ (ให้บริการสาธารณูปโภค) และบำรุงรักษา ขณะที่ สกพอ.รับผิดชอบการจัดหาและเวนคืนที่ดิน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงของเอกชนในส่วนต้นน้ำ

โมเดลรายได้ของโครงการวางไว้ 3 กระแสหลัก ได้แก่ (1) ค่าบริการสาธารณูปโภค (Utility Service Fee) ที่นักลงทุน/ผู้พัฒนาจ่ายให้เอกชน PPP โดยตรง (2) ค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง (Common Utility Fee) ที่ สกพอ.เป็นผู้เก็บและส่งต่อให้ PPP และ (3) ค่าเช่าพื้นที่ (Area/Space Rental Fee) ที่นักลงทุนจ่ายให้ สกพอ.

ปักหมุดผังเมือง 8 โซน

ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของ EECiti แบ่งพื้นที่ตามฟังก์ชันเป็น 8 โซนหลัก ได้แก่

1.ย่านศูนย์กลางธุรกิจและสำนักงานใหญ่ภูมิภาค (CBD & Regional HQ) รองรับสำนักงานใหญ่ การเงิน และหน่วยงานรัฐ

2.ย่านการแพทย์อนาคตและการแพทย์แม่นยำ (Future & Precision Medicine) ครอบคลุมเวลเนส เทคโนโลยีการแพทย์ และเวชพันธุศาสตร์

3.ศูนย์รวมความบันเทิงและนันทนาการระดับโลก เน้นท่องเที่ยวและ Creative Hub

4.ศูนย์กีฬาแห่งชาติ (National Sport Park)

5.ย่านการศึกษาและวิจัยระดับโลก (Global Education & R&D) รองรับมหาวิทยาลัยนานาชาติและสตาร์ทอัพ

6. ที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานสำหรับทุกกลุ่มรายได้ (Inclusive Living & Mixed-use)

7. ย่านธุรกิจ BCG (Bio-Circular-Green)

8.พื้นที่สีเขียว–สีน้ำเงิน (Green & Blue Area)

โดยกลยุทธ์การพัฒนายึดหลักเมืองน่าอยู่และอัจฉริยะ (Livable and Smart City) ผสาน 3 มิติ ทั้ง Human Friendly (ออกแบบเพื่อผู้คน เดินได้ ปลอดภัย), Economy Friendly (ขับเคลื่อนนวัตกรรมและการลงทุน) และ Nature Friendly (ผสานระบบนิเวศและโครงสร้างพื้นฐานสีเขียว-สีน้ำเงิน)

เวนคืนแล้ว 42% ต่างชาติสนใจคึกคัก

ปัจจุบันโครงการอยู่ในระยะการศึกษาความเหมาะสมขั้นก้าวหน้า (Advanced Feasibility) มีการจัดทำผังแม่บทและแบบออกแบบเบื้องต้น แบบจำลองทางการเงิน และโครงสร้างการจัดสรรความเสี่ยงแบบ PPP เบื้องต้นแล้ว และอยู่ระหว่างการนำเข้าพิจารณาในรูปแบบ Project List

ด้านการจัดหาที่ดิน สกพอ.มีอำนาจใช้พื้นที่ตาม พ.ร.บ. EEC มาตรา 36 เมื่อจ่ายค่าชดเชยให้เกษตรกรแล้ว ซึ่งปัจจุบันดำเนินการชดเชยที่ดินไปแล้ว 6,167.98 ไร่ จากพื้นที่เป้าหมาย 14,619 ไร่ คิดเป็น 42.19%

สำหรับความสนใจจากนักลงทุน สกพอ.ระบุว่าโครงการได้รับการตอบรับที่ดีทั้งในและต่างประเทศและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยกลุ่มที่สอดคล้องกับทิศทางโครงการ ได้แก่ อุตสาหกรรมการผลิตขั้นสูง ธุรกิจดิจิทัลและโครงสร้างพื้นฐานอัจฉริยะอย่าง Data Center ธุรกิจการแพทย์และสุขภาพ รวมถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโครงการผสมผสาน ซึ่งปัจจุบันอยู่ในระดับ exploratory และกำลังพัฒนาไปสู่การระบุนักลงทุนเชิงกลยุทธ์ (anchor investors) ในระยะถัดไป

ทั้งนี้ EEC ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนการลงทุนหลักของประเทศ โดยในครึ่งแรกของปี 2568 มีสัดส่วนถึง 62% ของการลงทุนทั้งประเทศ ดึงเม็ดเงินกว่า 660,000 ล้านบาท นำโดยอุตสาหกรรมดิจิทัลที่มียอดขอรับส่งเสริมการลงทุน 520,000 ล้านบาท ซึ่งขับเคลื่อนหลักโดย Data Center

ชู Net Zero ตั้งเป้าคาร์บอนสมดุลปี 2580

EECiti วางตำแหน่งเป็นทั้งเมืองอัจฉริยะและศูนย์กลาง Net Zero สอดรับเป้าหมายภูมิอากาศของประเทศไทยที่มุ่งสู่ NDC 3.0 ในปี 2573 ความเป็นกลางทางคาร์บอนในปี 2593 และ Net Zero ในปี 2608 โดยในระดับโครงการ EECiti ตั้งเป้าบรรลุความเป็นกลางทางคาร์บอน (Carbon Neutrality) ภายในปี 2580 และปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ภายในปี 2593 สำหรับการดำเนินงานในพื้นที่

แนวทางลดคาร์บอนครอบคลุมการใช้พลังงานหมุนเวียนแบบ RE100 การส่งเสริมยานยนต์ไฟฟ้า (ZEV) การพัฒนาระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน และการนำเทคโนโลยีคาร์บอนต่ำอย่าง CCUS และไฮโดรเจนสีเขียวมาใช้ ควบคู่การสนับสนุนภาคธุรกิจในพื้นที่ให้บรรลุเป้าหมาย Net Zero

ไทม์ไลน์ PPP ลงนามสัญญาร่วมทุนปี 2571

ตามกรอบเวลาการดำเนินงานในรูปแบบ PPP สกพอ.ดำเนินการศึกษาความเหมาะสมโครงการในปี 2568 เตรียมอนุมัติโครงการในรูปแบบ Project List ภายในเดือนมิถุนายน 2569 จัดทำเอกสารข้อเสนอ (RFP) ภายในเดือนเมษายน 2570 และลงนามสัญญาร่วมทุน (Joint Venture Agreement) ภายในเดือนมีนาคม 2571 โดยเอกชนคู่สัญญาจะเริ่มก่อสร้างและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พร้อมเปิดให้บริการสาธารณูปโภคตั้งแต่ปี 2573 เป็นต้นไป