เปิด ประเทศ รับต่างชาติ  โบนัส ตลาด อสังหาฯ

ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งชะลอตกต่ำตั้งแต่เดือนเม.ย. 2562 จากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก คุกคามแรงหนุนการลงทุน ถือครองสู่จุดวิกฤติสุด ณ เดือนเม.ย. 2563 ไทม์ไลน์ของการล็อกดาวน์ปิดการเดินทางเข้า-ออก ประเทศไทย จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลตัวเลขในเชิงหน่วย ซึ่งอยู่ในแดนลบขึ้น-ลง ตลอดหลายเดือนก่อนหน้า ดิ่งลงแรงจนขั้นติดลบ 66.4% ขณะมูลค่าร่วง 63.2% นั้น กำลังสะท้อนภาพกลุ่มกำลังซื้อสำคัญ ซึ่งเร่งการเติบโตให้กับตลาดคอนโดฯ อย่างร้อนแรงในช่วง 2-3 ปี

ก่อนหน้า ชะงักหยุดลง เพราะลูกค้าที่ทำการซื้อ-วางเงินดาวน์ในโครงการต่างๆ ไว้ก่อนหน้า ไม่สามารถเข้ามาทำธุรกรรมและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และนอกตลาด กลุ่มที่พัฒนาเพื่อจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก ต่างต้องถือใบโอนฯรอเต็มมือ และกระทบลามไปยัง “สภาพคล่อง” เนื่องด้วยยอดขาย ไม่สามารถหมุนเวียนกลับมาเป็นรายได้ ขณะ “ซัพพลาย” บางส่วน หากลูกค้าเหล่านั้น ตัดสินใจฉีกใบโอนฯทิ้งเงินดาวน์ ก็ไม่วายวนกลับเข้ามาใหม่ในตลาด ซ้ำเติมความเสี่ยงปัญหา “โอเวอร์ซัพพลาย” 

ขณะนโยบายเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติพิเศษ Special Tourist VISA (STV) หรือ การเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาแบบจำกัดจำนวน หลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ภายใต้มาตรการกำหนดเริ่มเดือน ต.ค. เพื่อหวังฟื้นภาคการท่องเที่ยวและกระตุ้นเศรษฐกิจไทย ครอบคลุมผู้ขอวีซ่าท่องเที่ยว Long Stay ยืดได้ยาวถึง 270 วัน (9 เดือน) และการให้สิทธิ์ต่างชาติที่ประสงค์พำนักในไทยทั้งระยะสั้นและยาว 60 วัน ต่อได้อีก 30 วัน นั้น อีกนัยถือเป็นสัญญาณเชิงบวกกับตลาดอสังหาฯ ซึ่งต่างมองกันว่า จะช่วยเปิดทางให้กลุ่มลูกค้า กลับเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จมาตั้งแต่ต้นปี 2563 ได้ไม่มากก็น้อย

หลังจากการล็อกดาวน์ปิดประเทศในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ไม่สามารถดำเนินการใดๆได้อย่างสมบูรณ์จากกรณีดังกล่าว นายปิติ จารุกำจร รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบริหารกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ที่ผ่านมา บริษัท ไม่ได้กังวลมากนัก กับหน่วยรอโอนฯ ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ  เพราะบางส่วนได้แสดงความประสงค์รับห้อง ผ่านการโอนเงินข้ามประเทศเข้ามายืนยันเพิ่มเติม จึงทำการยืดระยะกำหนดการโอนฯ ออกไปให้ แต่ต้องยอมรับว่า การเข้ามาในประเทศไม่ได้ของกลุ่มลูกค้าต่างชาติในช่วงล็อกดาวน์นั้น ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดคอนโดฯ อย่างมาก เพราะบางโครงการมีการขายให้กับต่างชาติเต็มโควตาถึง 49% จึงมองว่า แนวคิดดังกล่าว

นอกจากจะช่วยกระตุ้นอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ซึ่ง 1 ใน 3 เกิดจากภาคการท่องเที่ยวแล้ว ยังจะเอื้อโอกาส และเติมเม็ดเงินให้กับภาคธุรกิจอื่นๆ เกี่ยวเนื่องตามมาได้ 1 ในนั้น คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาส 4 บริษัทตั้งเป้าการโอนฯในกลุ่มคอนโดฯ ไว้ที่ 4 พันล้านบาท โดยต้นเดือนตุลาคม เตรียมส่งมอบโครงการ เอ็กซ์ ที เอกมัย มูลค่า 3.6 พันล้านบาท หลังล่าสุดมียอดขายรวม 70% ซึ่งส่วนใหญ่ราว 65% เป็นการซื้อโดยกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เช่น ชาวจีน ฮ่องกงฯ 
    

ด้านนายชนินทร์ วานิชวงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเพื่อการลงทุนของไทย เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าต่างชาติ มีบทบาทสำคัญต่อตลาดคอนโดฯ ของไทย นับรวมแต่ละปีเกิดการโอนฯแค่เฉพาะในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ นับหลักหมื่นล้านบาทและสำหรับบริษัท แม้ปีนี้เอง จะมีจำนวนหน่วยที่รอลูกค้าต่างชาติเข้ามาโอนฯไม่มาก ประมาณ 10% เท่านั้น แต่ในช่วงปี 2564 จะมีโครงการที่ทยอยก่อสร้างรวมเสร็จ มูลค่ารวมกัน 1.5 พันล้านบาท ซึ่งประมาณ 30% เป็นการซื้อของลูกค้าต่างชาติ ฉะนั้น นโยบายการเปิดประเทศ รับต่างชาติ ซึ่งล็อตแรกจะเริ่มในเดือนต.ค.นั้น ย่อมเป็นสัญญาณที่ดี ในการเปิดช่องให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติเหล่านั้น กลับมาโอนฯ แม้อาจจะไม่เต็ม 100% เพราะบางประเทศ ทั้งสถานการณ์ของไวรัสและเศรษฐกิจภายในยังเป็นข้อจำกัด แต่ก็ยังดีกว่าการปิดประตูประเทศสนิท

 โดยคาดจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯของไทย กลับมาคึกคักได้บ้าง โดยเฉพาะหากรัฐพ่วงกับการอนุมัติในเรื่องการถือครองวิซ่าพิเศษให้ได้นานถึง 9 เดือน จะเป็นการเปิดโอกาสให้กับการซื้อหา-ลงทุน ห้องชุดใหม่ๆ จากความต้องการแหล่งพักพิงที่ปลอดภัย เป็นบ้านหลังที่ 2 ยามฉุกเฉิน หรือ เผชิญกับวิกฤติโรคระบาดใดๆ อีก ซึ่งขณะนี้ ประเทศไทย ขึ้นแท่น “ความเนื้อหอม” ซึ่งหากต่างชาติตอบรับดีกับนโยบายที่รัฐสนับสนุน อย่างมาก ปี 2564 ตลาดคอนโดฯจะกลับมาบูมอีกครั้ง หรือ อย่างต่ำ ในช่วงปี 2565 เป็นต้นไป อาจปรับตัวดีขึ้น

“โควิด-19 ได้ฉายภาพว่าประเทศไทยปลอดภัยสุด ฉะนั้น ตราบใดที่ภาครัฐเปิดรับต่างชาติ ลูกค้าเก่ากลับมาโอนแน่นอน ยกเว้น ประเทศนั้นๆ สถานการณ์ยังไม่เอื้อ ควบคุม
ไม่ได้ อาจต้องรอเวลาที่เหมาะ ส่วนการเข้ามาพ่วงกับรับวีซ่าอยู่ยาว 9 เดือน จะกระตุ้นตลาดอย่างมาก จูงใจการลงทุนใหม่ เปิดตลาดบ้านหลัง 2 ซึ่งมีดีมานด์อย่างคับคั่งรออยู่ เพราะวันนี้ วันหน้า สถานการณ์ยังไม่แน่นอน แต่ไทยจัดการได้ดี ต่างชาติก็อยากเข้ามากักตัวอยู่อาศัย”

อย่างไรก็ตามอีกแง่  นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) บริษัทที่ปรึกษาและจัดการด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นต่างออกไปว่า ตราบใดที่ทั่วโลกยังไม่ประสบผลสำเร็จด้านการผลิตวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 การเปิดประเทศของไทย ซึ่งทยอยเปิดรับเป็นกลุ่มๆ จำนวนไม่มากพอนั้น อาจกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้ไม่มากนัก เนื่องจากจุดประสงค์หลัก ยังคงเป็นเพียงการเข้ามาเพื่อท่องเที่่ยวเป็นหลัก มีผลต่อการจับจ่ายใช้สอย เช่น ฟื้นธุรกิจโรงแรม แต่ดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยนั้น คาดคงต้องรอจังหวะ เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสสิ้นลงแล้ว ถึงเห็นผลชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นความต้องการในกลุ่มบ้านหลังที่ 2 หรือ เข้ามาลงทุนเองก็ตาม ทั้งนี้ ยังคงต้องติดตามถึงผลตอบรับในนโยบายดังกล่าวจากกลุ่มคนต่างชาติว่าจูงใจได้มากน้อยแค่ไหน รวมถึงมาตรการดูแลกักตัวกลุ่มคนเหล่านั้นด้วยว่า เป็นไปอย่างเรียบร้อยไม่มีปัญหาตามมาหรือไม่ ซึ่งหากทุกอย่างชัดเจนสอดรับกัน โอกาสการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ โดยมีกลุ่มคนต่างชาติเป็นกำลังซื้อขับเคลื่อนสำคัญ ก็อาจเกิดขึ้นในช่วงปี 2564 เป็นต้นไป จากการเข้ามาของนักท่องเที่ยวที่เพิ่มจำนวนขึ้นนั่นเอง 
  

 “การหายไปของนักท่องเที่ยวต่างชาติถึง 90% ในปีนี้ เป็นภาวะที่โหดร้ายสำหรับผู้ประกอบการ เพราะนั่น คือ ส่วนหนึ่งของดีมานด์การลงทุนอสังหาฯ ที่หายไป คนต่างชาติโอนฯไม่ได้ ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศก็ตกต่ำ ปีนี้ตัวเลขการโอนฯคงหายไปมาก”    

นอกจากนี้ ยังต้องยอมรับด้วยว่า ที่ผ่านมา หากลูกค้าต่างชาติมีความประสงค์จะโอนฯ แม้ติดขัดเรื่องการเดินทาง เข้ามา ก็ย่อมดำเนินการได้ ผ่านเทคนิคทางธุรกรรมต่างๆ แต่เนื่องด้วยผู้ซื้อเหล่านั้นอาจไม่มีความพร้อมเป็นทุนเดิม ขณะผู้ประกอบการเอง ส่วนใหญ่ยอมยืดกำหนดระยะเวลาการโอนฯให้ยาวออกไปจากปกติ 3 เดือน เป็น 6 เดือน เพราะต่างไม่ต้องการยึดเงินดาวน์ นำหน่วยขายแล้วกลับมาขายใหม่ให้เป็นปัญหาต่อตลาดรวม 

ทั้งนี้ จากภาวะดังกล่าว มีความเป็นห่วงในทำเลเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อย่าง ภูเก็ต เพราะที่ผ่านมา ทั้งคอนโดฯและกลุ่มวิลล่า (ราคา 10-20 ล้าน) ต่างพึ่งพากลุ่มลูกค้าต่างชาติ เช่น จีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์, ฝรั่งเศส, รัสเซีย และยูเครน ในการเข้ามาซื้อ และโอนฯเป็นส่วนใหญ่ แต่
โควิด ทำให้จำนวนลูกค้าดังกล่าวแทบจะไม่เหลือในปีนี้ 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,615 วันที่ 4 - 7 ตุลาคม พ.ศ. 2563