อสังหาฯ‘เชียงใหม่’โตต่อเนื่อง ทำเล-ราคาตอบโจทย์-ที่ดินเหนื่อย/จับตาปี60 บิ๊กทุนฮุบตลาด
จับชีพจรตลาดอสังหาฯเชียงใหม่ เลขาฯส.อสังหาฯเชียงใหม่-ลำพูน ฟันธงโตต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจชะลอตัว แบงก์เข้มสินเชื่อ/หนี้ครัวเรือนสูง มั่นใจยังมีความต้องการหากทำเล ราคาสอดรับ ชี้คอนโดฯ อยู่รอดได้ต้องมืออาชีพ แนะผู้ประกอบการพื้นที่ปรับตัว เหตุปี 60 บิ๊กเนมครองตลาด ทั้งที่อยู่อาศัย/โรงพยาบาลยันค้าปลีก
[caption id="attachment_57780" align="aligncenter" width="390"]
นนท์ หิรัญเชรษฐ์[/caption]
นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่-ลำพูน วิเคราะห์ ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ว่า ภาพรวมปี 2559 ไม่แตกต่างจากปี 2558 มากนัก เกิดจากปัจจัยภายนอกคือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังชะลอตัว ส่วนปัจจัยภายในคือการรอคอยประกาศใช้รัฐธรรมนูญและจัดให้มีการเลือกตั้งจะสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนทั้งในประเทศและต่างชาติ แต่ที่ซ้ำเติมเพิ่มขึ้นในปีนี้คือปัญหาภัยแล้งรุนแรง ส่งผลกระทบต่อราคาพืชผลทางการเกษตรมีราคาปรับตัวสูงขึ้น และปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนยังคงเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเกิดจากผลกระทบเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเป็นต้น
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการจะต้องตรวจสอบและปรับปรุงองค์กรให้มีความพร้อมและมีประสิทธิภาพมากขึ้นเนื่องจากที่อยู่อาศัยยังคงเป็นความจำเป็นพื้นฐานและยังมีความต้องการของตลาดอยู่ ซึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจในการเลือกซื้อของลูกค้านั้น ขึ้นอยู่กำลังการผ่อนชำระ และทำเลที่ตั้งที่สอดคล้องกับการใช้ชีวิต ซึ่งเป็นโจทย์สำหรับผู้ประกอบการในการพิจารณาทำเลที่ตั้งที่จะลงทุนโครงการ
ซึ่งเมื่อวิเคราะห์จะพบว่า 1.ที่ดินเปล่ายังคงขายลำบากมากขึ้น เพราะผังเมืองเป็นตัวกำหนด ที่สำคัญสินเชื่อที่ดินเปล่าสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด 2. การพัฒนาห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เกิดความอิ่มตัว แต่หากเกิดขึ้นจะเป็นลักษณะการเปลี่ยนมือเพราะการเทกโอเวอร์มากกว่า 3. คอนโดมิเนียมมองว่ายังคงไปได้ แต่ต้องเป็นมืออาชีพจริงๆจึงอยู่รอดได้ 4.โครงการประเภทตึกแถว อาคารพาณิชย์ จะขายได้หรือไม่ขึ้นอยู่ที่ทำเลและงบลงทุน หากกู้สถาบันการเงินมาลงทุนยอมรับว่าเหนื่อย เพราะปัจจุบันโครงการขายค่อนข้างยากในหลายโครงการ 5. ธุรกิจที่เกี่ยวกับโรงพยาบาล คิดว่าแนวโน้มในเชียงใหม่ น่าจะมีการแข่งขันสูงกว่านี้ และมีโรงพยาบาลที่มีชื่อเสียงมาเปิดมากขึ้น
สำหรับข้อบังคับของผังเมืองสำหรับบ้าน/คอนโดฯ/ทาวน์เฮาส์นั้น ปัจจุบันการประกาศบังคับใช้ผังเมืองถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่ปิดกั้นโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มเติม เพราะมีข้อจำกัดต่างๆ มากมาย เช่น ในเขตเมืองแม้จะเป็นพื้นที่สีแดงสามารถใช้ที่ดินด้านพาณิชยกรรมแต่ก็ถูกบล็อกไปหลายจุดด้วยข้อปลีกย่อยไม่สามารถก่อสร้างอาคารหรือคอนโดฯสูงเกิน 12 เมตรได้ เป็นต้น
จากข้อมูลของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์-ลำพูน จังหวัดเชียงใหม่ มีโครงการบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 135 โครงการ มีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 15,100 หน่วย เหลือขายประมาณ 5,040 หน่วย(เทียบกับปีก่อนหน้ามี 123 โครงการ หน่วยในผัง 13,100 หน่วย เหลือขายประมาณ 5.1พันหน่วย) แบ่งตามพื้นที่ พบว่าโครงการบ้านจัดสรรกระจายอยู่ใน 4 อำเภอหลัก คือ อำเภอสันกำแพง 31 โครงการ มีจำนวน 4.1 พันหน่วย (เหลือขาย 2,030 หน่วย) อำเภอเมืองเชียงใหม่ 29 โครงการ 1,930 หน่วย (เหลือขาย 1.1 พัน หน่วย) อำเภอสันทราย 28 โครงการ 2,450 หน่วย (เหลือขาย 790 หน่วย) อำเภอหางดง 27 โครงการ 2,750 หน่วย (เหลือขาย 1,030 หน่วย) อำเภอสารภี 11โครงการ 1,650 หน่วย (เหลือขาย 610 หน่วย)อำเภอดอยสะเก็ด 9 โครงการ 980 หน่วย(เหลือขาย 210 หน่วย)อำเภอแม่ริม 4โครงการ 460 หน่วย(เหลือขาย 160 หน่วย)
นายนนท์ กล่าวถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ ช่วยกระตุ้นการซื้อขายในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้คึกคัก ทั้งยังทำให้ประชาชนสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้กว่า 11,000 ล้านบาท ทำให้ประชาชนสามารถนำเงินส่วนลดนี้ไปต่อยอดในการจับจ่ายใช้สอย และช่วงที่เหลือของปีมีแนวโน้มรัฐบาลอาจจะหยิบยกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาใช้อีกได้เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะผู้ประกอบการมีความพร้อม และภาคอสังหาริมทรัพย์มีธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องหลากหลาย ทั้งวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุตกแต่ง เป็นต้น และการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลต่อเนื่องได้อีก 3 เท่า
ส่วนกลยุทธ์ทางการตลาดยังคงยึด 4P คือ Product ดูแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภค อาทิเช่น มีแนวโน้มซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์ มากกว่าคอนโดฯ สร้าง Brand สร้างความแตกต่างในตัว Product เช่น บ้านประหยัดพลังงาน แบบบ้านที่โดดเด่น โครงสร้างแข็งแรง Price ราคาบ้านตามกำลังซื้อส่วนมากอยู่ที่ราคา 2 - 5 ล้านบาท ทำราคาให้ตอบโจทย์ผู้บริโภค ตามความนิยม Place แนวโน้มสถานที่ ณ ปัจจุบัน ย่านในเมือง ย่านสันกำแพงนิยมทำบ้านจัดสรร ดูทำเล ให้เหมาะสม พร้อมศึกษาผังเมืองประกอบ Promotion จัดทำแคมเปญ โปรโมชั่นราคา กระตุ้นยอดขาย ส่วนลดเงินสด ฟรีดาวน์ ฟรีจอง ฟรีโอน อยู่ก่อนผ่อนทีหลัง
สำหรับ แนวโน้มทิศทางการเติบโตปี 2559 มองว่ายังคงเติบโตได้ และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ แต่หลังจากที่รัฐบาลไม่มีมาตรการกระตุ้น บริษัทต่างๆ จะเน้นขายบ้านลดล้างสต๊อกเป็นหลัก ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจากการลงพื้นที่ของตนนั้น เห็นว่าโดยมากกลุ่มทุนจากส่วนกลาง(บริษัทมหาชน) จะมีสัดส่วนการตลาดมากกว่า 80% พบว่ามีความพร้อมมากที่สุดและยังเชื่อว่าจะมี บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนใหญ่เข้าไปลงทุนในพื้นที่ และเชื่อว่าจะเห็นภาพการเข้าไปลงทุนอย่างเต็มที่ในช่วงปี2560 เป็นต้นไป นักลงทุนผู้ประกอบการท้องถิ่นควรเตรียมรับมือกันด้วย
Photo : Pixabay
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,161
วันที่ 29 พฤษภาคม - 1 มิถุนายน พ.ศ. 2559
[caption id="attachment_57780" align="aligncenter" width="390"]
นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่-ลำพูน วิเคราะห์ ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ว่า ภาพรวมปี 2559 ไม่แตกต่างจากปี 2558 มากนัก เกิดจากปัจจัยภายนอกคือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังชะลอตัว ส่วนปัจจัยภายในคือการรอคอยประกาศใช้รัฐธรรมนูญและจัดให้มีการเลือกตั้งจะสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนทั้งในประเทศและต่างชาติ แต่ที่ซ้ำเติมเพิ่มขึ้นในปีนี้คือปัญหาภัยแล้งรุนแรง ส่งผลกระทบต่อราคาพืชผลทางการเกษตรมีราคาปรับตัวสูงขึ้น และปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนยังคงเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเกิดจากผลกระทบเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเป็นต้น
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการจะต้องตรวจสอบและปรับปรุงองค์กรให้มีความพร้อมและมีประสิทธิภาพมากขึ้นเนื่องจากที่อยู่อาศัยยังคงเป็นความจำเป็นพื้นฐานและยังมีความต้องการของตลาดอยู่ ซึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจในการเลือกซื้อของลูกค้านั้น ขึ้นอยู่กำลังการผ่อนชำระ และทำเลที่ตั้งที่สอดคล้องกับการใช้ชีวิต ซึ่งเป็นโจทย์สำหรับผู้ประกอบการในการพิจารณาทำเลที่ตั้งที่จะลงทุนโครงการ
ซึ่งเมื่อวิเคราะห์จะพบว่า 1.ที่ดินเปล่ายังคงขายลำบากมากขึ้น เพราะผังเมืองเป็นตัวกำหนด ที่สำคัญสินเชื่อที่ดินเปล่าสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด 2. การพัฒนาห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เกิดความอิ่มตัว แต่หากเกิดขึ้นจะเป็นลักษณะการเปลี่ยนมือเพราะการเทกโอเวอร์มากกว่า 3. คอนโดมิเนียมมองว่ายังคงไปได้ แต่ต้องเป็นมืออาชีพจริงๆจึงอยู่รอดได้ 4.โครงการประเภทตึกแถว อาคารพาณิชย์ จะขายได้หรือไม่ขึ้นอยู่ที่ทำเลและงบลงทุน หากกู้สถาบันการเงินมาลงทุนยอมรับว่าเหนื่อย เพราะปัจจุบันโครงการขายค่อนข้างยากในหลายโครงการ 5. ธุรกิจที่เกี่ยวกับโรงพยาบาล คิดว่าแนวโน้มในเชียงใหม่ น่าจะมีการแข่งขันสูงกว่านี้ และมีโรงพยาบาลที่มีชื่อเสียงมาเปิดมากขึ้น
สำหรับข้อบังคับของผังเมืองสำหรับบ้าน/คอนโดฯ/ทาวน์เฮาส์นั้น ปัจจุบันการประกาศบังคับใช้ผังเมืองถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่ปิดกั้นโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มเติม เพราะมีข้อจำกัดต่างๆ มากมาย เช่น ในเขตเมืองแม้จะเป็นพื้นที่สีแดงสามารถใช้ที่ดินด้านพาณิชยกรรมแต่ก็ถูกบล็อกไปหลายจุดด้วยข้อปลีกย่อยไม่สามารถก่อสร้างอาคารหรือคอนโดฯสูงเกิน 12 เมตรได้ เป็นต้น
จากข้อมูลของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์-ลำพูน จังหวัดเชียงใหม่ มีโครงการบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 135 โครงการ มีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 15,100 หน่วย เหลือขายประมาณ 5,040 หน่วย(เทียบกับปีก่อนหน้ามี 123 โครงการ หน่วยในผัง 13,100 หน่วย เหลือขายประมาณ 5.1พันหน่วย) แบ่งตามพื้นที่ พบว่าโครงการบ้านจัดสรรกระจายอยู่ใน 4 อำเภอหลัก คือ อำเภอสันกำแพง 31 โครงการ มีจำนวน 4.1 พันหน่วย (เหลือขาย 2,030 หน่วย) อำเภอเมืองเชียงใหม่ 29 โครงการ 1,930 หน่วย (เหลือขาย 1.1 พัน หน่วย) อำเภอสันทราย 28 โครงการ 2,450 หน่วย (เหลือขาย 790 หน่วย) อำเภอหางดง 27 โครงการ 2,750 หน่วย (เหลือขาย 1,030 หน่วย) อำเภอสารภี 11โครงการ 1,650 หน่วย (เหลือขาย 610 หน่วย)อำเภอดอยสะเก็ด 9 โครงการ 980 หน่วย(เหลือขาย 210 หน่วย)อำเภอแม่ริม 4โครงการ 460 หน่วย(เหลือขาย 160 หน่วย)
นายนนท์ กล่าวถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ ช่วยกระตุ้นการซื้อขายในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้คึกคัก ทั้งยังทำให้ประชาชนสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้กว่า 11,000 ล้านบาท ทำให้ประชาชนสามารถนำเงินส่วนลดนี้ไปต่อยอดในการจับจ่ายใช้สอย และช่วงที่เหลือของปีมีแนวโน้มรัฐบาลอาจจะหยิบยกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาใช้อีกได้เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะผู้ประกอบการมีความพร้อม และภาคอสังหาริมทรัพย์มีธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องหลากหลาย ทั้งวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุตกแต่ง เป็นต้น และการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลต่อเนื่องได้อีก 3 เท่า
ส่วนกลยุทธ์ทางการตลาดยังคงยึด 4P คือ Product ดูแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภค อาทิเช่น มีแนวโน้มซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์ มากกว่าคอนโดฯ สร้าง Brand สร้างความแตกต่างในตัว Product เช่น บ้านประหยัดพลังงาน แบบบ้านที่โดดเด่น โครงสร้างแข็งแรง Price ราคาบ้านตามกำลังซื้อส่วนมากอยู่ที่ราคา 2 - 5 ล้านบาท ทำราคาให้ตอบโจทย์ผู้บริโภค ตามความนิยม Place แนวโน้มสถานที่ ณ ปัจจุบัน ย่านในเมือง ย่านสันกำแพงนิยมทำบ้านจัดสรร ดูทำเล ให้เหมาะสม พร้อมศึกษาผังเมืองประกอบ Promotion จัดทำแคมเปญ โปรโมชั่นราคา กระตุ้นยอดขาย ส่วนลดเงินสด ฟรีดาวน์ ฟรีจอง ฟรีโอน อยู่ก่อนผ่อนทีหลัง
สำหรับ แนวโน้มทิศทางการเติบโตปี 2559 มองว่ายังคงเติบโตได้ และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ แต่หลังจากที่รัฐบาลไม่มีมาตรการกระตุ้น บริษัทต่างๆ จะเน้นขายบ้านลดล้างสต๊อกเป็นหลัก ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจากการลงพื้นที่ของตนนั้น เห็นว่าโดยมากกลุ่มทุนจากส่วนกลาง(บริษัทมหาชน) จะมีสัดส่วนการตลาดมากกว่า 80% พบว่ามีความพร้อมมากที่สุดและยังเชื่อว่าจะมี บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนใหญ่เข้าไปลงทุนในพื้นที่ และเชื่อว่าจะเห็นภาพการเข้าไปลงทุนอย่างเต็มที่ในช่วงปี2560 เป็นต้นไป นักลงทุนผู้ประกอบการท้องถิ่นควรเตรียมรับมือกันด้วย
Photo : Pixabay
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,161
วันที่ 29 พฤษภาคม - 1 มิถุนายน พ.ศ. 2559