ดีเวลอปเปอร์พ้องเสียง! หวังรื้อผัง กทม.ใหม่ ปลดล็อกการพัฒนาเมือง ... บิ๊กบีทีเอสดันเป็นพื้นที่สีแดงรอบสถานีทุกแห่ง ... นายกสมาคมอสังหาฯนนท์ ชงลาดพร้าว-พหลโยธิน พื้นที่สีน้ำตาล ขึ้นตึกสูง เหตุราคาที่ดินแพง รายได้น้อยเข้าถึงยาก
การยกร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 กำลังเข้มข้น ประเมินว่า ในอีก 2-3 เดือนข้างหน้า จะเปิดเวทีใหญ่รับฟังความคิดเห็นจากดีเวลอปเปอร์ ตลอดจนประชาชนเจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้ส่วนเสียต่อการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้
[caption id="attachment_298621" align="aligncenter" width="363"]
สุรพงษ์ เลาหะอัญญา
กรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน)[/caption]
นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ที่ผ่านมา ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครยังไม่สะท้อนข้อเท็จจริง ทั้งที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้ กทม. ควรปรับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นพื้นที่สีแดง หรือ ประเภทพาณิชยกรรม ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยไฮเอนด์ เพื่อสอดรับกับแผนลงทุนระบบรางภาครัฐ ดังนั้น ควรส่งเสริมการพัฒนาทุกรูปแบบเฉพาะรอบสถานี เพื่อใช้รถไฟฟ้าเป็นจุดศูนย์กลาง อย่างไรก็ตาม หากผัง กทม. ปรับการพัฒนาให้เพิ่มความสูงขึ้น แต่กฎหมายควบคุมอาคารไม่ยืดหยุ่น ก็ไม่สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร หรือเกิน 8 ชั้นได้ กรณีถนนในซอยมีเขตทางกว้างต่ำกว่า 10 เมตร
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทสนใจท่ีดินทุกแปลง แต่ต้องพิจารณาผังเมืองก่อนเป็นอันดับแรก ว่า พัฒนาได้มากน้อยแค่ไหน โดยเฉพาะทำเลที่รถไฟฟ้าสายใหม่ผ่าน เช่น ลาดพร้าว ศรีนครินทร์ รามอินทรา หรือแม้แต่ฝั่งธนบุรี ถือว่ามีศักยภาพสูงต่อการอยู่อาศัย ส่วนการปรับผังใช้ที่ดินให้สอดรับกับระบบรางนั้น บริษัทเห็นด้วย เพราะราคาที่ดินขยับสูง
[caption id="attachment_298623" align="aligncenter" width="356"]
เลิศมงคล วราเวณุชย์
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย[/caption]
เช่นเดียวกับ นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวสูงตามโครงข่ายรถไฟฟ้า แต่ผังเมืองยังจำกัดการพัฒนา ไม่สะท้อนกับข้อเท็จจริงที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนจากการซื้อที่ดินสูง ราคาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าจึงแพง ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงยาก
โดยเสนอว่า แนวรถไฟฟ้าใหม่ทุกเส้นทางควรปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-9 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ระดับ 8-9 เอฟเออาร์ 7 ต่อ 1 หรือ สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน ยกตัวอย่าง ลาดพร้าวทั้งเส้น รามคำแหง บริเวณสถานีจุดตัดใหญ่ ลำสาลี-บางกะปิ จะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้มมาเจอกัน ทำให้อนาคตทำเลนี้จะเติบโตขึ้นอีก
[caption id="attachment_298624" align="aligncenter" width="503"]
©FB-โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต[/caption]
อีกทำเลสำคัญ คือ เส้นพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ แต่สีของการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เฉลี่ย ย.5 สร้างได้ 4 เท่าของแปลงที่ดิน ทั้งที่ราคาที่ดินขยับไป 5-6 แสนบาทต่อตารางวา บางแปลงเรียกกันเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะทำเลรัชโยธิน
นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับใช้ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าในผังเมืองใหม่ คงจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้า และยังคงมีความต้องการอยู่อีกมาก หลังปัจจุบัน มีข้อจำกัดในการพัฒนา อีกทั้งน่าจะช่วยลดความร้อนแรงของราคาที่ดินที่ปัจจุบันปรับสูงขึ้นอย่างมาก
ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาฯ มองว่า รัฐบาลควรจะมีการจัดวางในส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อเสริมศักยภาพของทำเลในแต่ละโซนให้เกิดความโดดเด่น และมีความแตกต่างออกไปและส่งเสริมให้เมืองเกิดได้อย่างเป็นรูปธรรม
"เชื่อการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ไม่น่าจะดันให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมากนัก เพราะช่วงที่ผ่านมา ก็มีปรับเพิ่มขึ้นไปแล้วพอสมควร อย่างไรก็ตาม ก็ต้องดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบด้วยเช่นกัน"
แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ข้อจำกัดผังเมืองรวม กทม.ใหม่ ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร ซึ่งอาจทำได้หลายกิจกรรม แต่ในซอยหากถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร ก็สร้างตึกสูงไม่ได้ เพราะติดกฎหมายควบคุมอาคาร
……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,383 วันที่ 15-18 ก.ค. 2561 หน้า 01+15
ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
●
'ที่สวนผัก' วาละแสน! บิ๊กอสังหาฯ ไล่ช็อป-รับรถไฟฟ้าสายสีแดง
●
ทำเลสุขุมวิทเนื้อหอม ต่างชาติช็อปอสังหาพุ่ง