เนรมิต 8 มหานคร! ตั้งศูนย์ ศก.ใหม่ รอบ กทม. ปักหมุดบางใหญ่-รังสิต-สุวรรณภูมิ

10 May 2018 18:48 น.

อ่าน 763 ครั้ง

เนรมิต 8 มหานคร! ตั้งศูนย์ ศก.ใหม่ รอบ กทม. ปักหมุดบางใหญ่-รังสิต-สุวรรณภูมิ

กรมโยธาฯ เล็งปั้น 8 ศูนย์เศรษฐกิจใหม่รับรถไฟฟ้า โฟกัส "บางใหญ่-ธรรมศาสตร์รังสิต-สุวรรณภูมิ" ใช้มาตรการอัดฉีดโบนัสพัฒนาเชิงพาณิชย์ให้มากขึ้น หวังจูงใจภาคธุรกิจลงทุนสร้างย่านพาณิชยกรรม

เปิดย่านพาณิชยกรรม
แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ได้กำหนดโหนด หรือ ศูนย์เศรษฐกิจใหม่ รองรับโครงข่ายรถไฟฟ้า 11 สาย ที่กระจายครอบคลุมทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สำหรับพื้นที่ที่มีความเหมาะสม ได้มอบหมายให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยทำการศึกษา ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ซึ่งอยู่ในรัศมีสถานีรถไฟฟ้า โครงข่ายถนนสายหลัก และสนามบิน ฯลฯ มองว่า มีศักยภาพดึงดูดกิจกรรมทางธุรกิจต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น ค้าปลีก, ที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมต่าง ๆ

การที่จะผลักดันให้ธุรกิจเข้าสู่ย่านเศรษฐกิจใหม่นี้ ต้องมีมาตรการจูงใจทางผังเมือง ก็คือ การอัดฉีดโบนัสพัฒนาเชิงพาณิชย์ให้มากขึ้น เพราะที่ผ่านมา เกิดการพัฒนาแบบลามเป็นเนื้อเดียวจนแยกไม่ออก บางทำเลมีการพัฒนารุกล้ำพื้นที่เกษตร ทำให้รัฐต้องขยายสาธารณูปโภครองรับจากความเดือดร้อนของประชาชน

สำหรับพื้นที่มีศักยภาพเหมาะขยายเป็นศูนย์กลางชุมชนใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้า ได้แก่ ชุมชนบางใหญ่ จ.นนทบุรี ใกล้สถานีรถไฟฟ้าตลาดบางใหญ่ ปัจจุบัน ผังเมือง จ.นนทบุรี กำหนดเป็นพื้นที่สีแดงเพียงจุดเดียวในบริเวณตลาดบางใหญ่ และปัจจุบัน มีที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวสต์เกต รวมทั้งศูนย์รวมของสถาบันการเงิน อีกทำเล คือ พื้นที่รอบในของถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ปัจจุบัน มีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้น

ชู มธ.รังสิต-สุวรรณภูมิ
สำหรับ จ.ปทุมธานี พื้นที่ศักยภาพเหมาะขยายเป็นชุมชนใหญ่มีกิจกรรมหลากหลาย คือ บริเวณศูนย์ธรรมศาสตร์รังสิต โดยบริเวณดังกล่าว ปัจจุบัน มีอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมเกิดขึ้น อีกทั้งกิจกรรมส่งเสริมเกี่ยวกับการศึกษา ขณะเดียวกัน ยังมีรถไฟชานเมืองสายสีแดง ช่วงรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ผ่าน อนาคตจะก่อให้เกิดความคึกคักมากขึ้น จากการเดินทางเชื่อมระหว่างกัน นอกจากการใช้เส้นทางของถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นถนนสายหลัก อีกทำเล คือ ย่านห้างฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ที่ยังมีความเจริญสูง รวมถึงบริเวณคลองธัญญะ ซึ่งสามารถพัฒนาขึ้นเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ เพราะมีคนเข้าไปอยู่อาศัยจำนวนมาก

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า สำหรับ จ.สมุทรปราการ ทำเลศักยภาพ คือ รอบสนามบินสุวรรณภูมิ แต่ผังเมือง กทม. ยังกำหนดเป็นพื้นที่เขียวลาย สำหรับป้องกันน้ำท่วมพื้นที่บางพลี ซึ่งอยู่ในทำเลบางนา-ตราด สามารถเชื่อมกับสนามบินสุวรรณภูมิได้ง่าย และทำเลที่น่าสนใจ ไม่ควรมองข้าม คือ บางปูและพระประแดง

สำหรับ กทม. ปัจจุบัน มีการพัฒนาหลากหลายกิจกรรม ขณะเดียวกันการพัฒนาย่านต่าง ๆ ให้มีการรวมศูนย์กิจกรรมการให้เป็นภาพใหญ่ ซึ่งรัฐกับเอกชนระหว่างจับมือร่วมกัน แต่ศูนย์ชุมชนใหม่ที่ กทม. กำหนดขึ้นเองจะอยู่ที่ 'มีนบุรี' ปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีส้มและชมพู อีกจุดหนึ่ง คือ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ

แนะกำหนดโซนให้ชัด
นายฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย กล่าวว่า "ต้องการให้กรมโยธาฯ กำหนดโซนให้ชัดลงไปว่า บริเวณไหนเหมาะเป็นศูนย์เศรษฐกิจสำคัญ ๆ ขณะเดียวกัน แต่ละโซนต้องมีความแตกต่าง สามารถบอกกิจกรรมของตนเองว่าเป็นอะไร เพื่อเป็นเอกลักษณ์ดึงดูดความสนใจ เช่น ย่านท่องเที่ยว ย่านช็อปปิ้ง ย่านอยู่อาศัย ย่านการค้าการลงทุน ฯลฯ"

ฐาปนา บุณยประวิตร
นายกสมาคมการผังเมืองไทย

สำหรับ 'ศูนย์มีนบุรี-หนองจอก' ของ กทม. สมาคมเห็นด้วย เพราะช่วยรองรับรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม แต่สนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นย่านพาณิชย์กับพื้นที่โดยรอบในเขต กทม. มองว่า ยังไม่สอดคล้องกัน

อย่างไรก็ดี การกำหนดศูนย์เศรษฐกิจโยธาฯ และส่วนที่เกี่ยวข้องควรกำหนดในผังเมืองมาก่อนหน้านี้ เพราะปัจจุบัน เกิดการพัฒนาจนเต็มพื้นที่ หากมากำหนดภายหลังมองว่าจะแก้ไขยาก

หนุนขึ้นตึกสูงไม่จำกัด
นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นว่า เป็นเรื่องดีที่หน่วยงานรัฐที่ดูแลกำกับด้านผังเมืองมีแนวคิดจะกำหนดศูนย์เศรษฐกิจขึ้น ซึ่งในต่างประเทศก็ใช้หลักการนี้ในย่านเศรษฐกิจ แม้แต่ประเทศเพื่อนบ้านอย่างกัมพูชา ก็มีการกำหนดพื้นที่เศรษฐกิจ ซึ่งสามารถสร้างอาคารสูงได้โดยไม่จำกัดความสูง ทำให้เกิดความคึกคักด้านธุรกิจ สำหรับประเทศไทยก็คงจะต้องมีมาตรการจูงใจให้ภาคธุรกิจที่จะลงทุนในพื้นที่ที่กำหนดด้วย

นายฐาปนา กล่าวต่อว่า 'ทำเลร่มเกล้า' ซึ่งติดกับสนามบินสุวรรณภูมิ เป็นโซนที่ควรปรับผังเมืองเป็นพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม สอดคล้องกับตัวสนามบิน ไม่ควรคั่นด้วยพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรมเขียวลาย ทำให้กิจกรรมรองรับทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบแนวสูง อาคารพาณิชย์ ต้องขยับออกไปไกลถึงพระราม 9, รามคำแหง, รัชดาฯ และลาดพร้าวแทน ซึ่งการเดินทางค่อนข้างไกล ซึ่งรัฐไม่ต้องกังวล กลัวว่าแลนด์แบก์เอกชนจะได้ประโยชน์ หากผู้ประกอบการนำที่ดินไปขาย ก็เสียภาษีให้รัฐ

สำหรับแลนด์แบงก์ที่อยู่ทำเลร่มเกล้า ได้แก่ ที่ดินของการเคหะแห่งชาติ 700 ไร่ ติดถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า ทั้ง 2 ฝั่ง แต่ทุกวันนี้ผังเมืองยังเป็นพื้นที่สีเหลือง พัฒนาได้เฉพาะอาคารอยู่อาศัยเล็ก ๆ ทั้งที่อยู่ใกล้กับสุวรรณภูมิ นอกจากนี้ ที่ดินของบริษัทพัฒนาที่ดินจะมีของ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน), บมจ.พฤกษา และ บมจ.แสนสิริ แต่ละค่ายมีที่ดินประมาณ 70-80 ไร่ รอพัฒนา

ที่ดินสุวรรณภูมิขยับ 50%
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตทพรีเมียม บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท กล่าวว่า เรื่องฮับ หรือ ชุมชนใหม่ กรมโยธาฯ พูดถึงกันมานานกว่า 10 ปี แต่ไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากการวางผังไม่ทันกับความเจริญ ซึ่งสุวรรณภูมิ สมุทราปราการ ปทุมธานี วันนี้ผังเมืองนนทบุรี กทม. ท้องถิ่น คลอดผังเมืองรวมเป็นรายพื้นที่ โดยให้ดูนนทบุรีเป็นตัวอย่าง มีทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ผังเมืองใหม่ที่จะออกมาค่อนข้างเข้มงวด เชื่อว่าไม่น่าจะประสบความสำเร็จ ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินวิ่งไปไกล เช่น สุวรรณภูมิ 2 ปี ขยับขึ้น 50%

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตทพรีเมียม บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท

ก่อนหน้านี้ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด กล่าวว่า ที่ดินทำเลรอบสุวรรณภูมิราคาปรับสูงมาก เช่น มีนบุรี จาก 5 หมื่นบาทต่อตารางวา เป็น 1 แสนบาทต่อตารางวา ขณะที่ นนทบุรี ย่านบางใหญ่ ราคา 3 แสนบาทต่อตารางวา