โรงแรมไทยปาดเหงื่อ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เรสสิเดนซ์หรู แย่งตลาด

นักท่องเที่ยวเลือกพักเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เรสซิเดนซ์สไตล์รีสอร์ท มากกว่าโรงแรม

การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวไทยหลังโควิด-19 ไม่เพียงธุรกิจโรงแรมจะได้อานิสงค์เท่านั้น แต่ยังทำให้ตลาดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ Residential-led Hospitality (เรสซิเดนซ์ ไลฟ์สไตล์ ที่ตอบโจทย์นักเดินทางยุคใหม่) ได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยว กลุ่มคนต่างชาติที่ทำงานในไทย และนักลงทุนเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและภูเก็ต ซึ่งวันนี้ธุรกิจเหล่านี้ได้กลายมาเป็นคู่แข่งของโรงแรมไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

นายบิล บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้จัดการจาก C9 Hotelworks บริษัทที่ปรึกษาชั้นนำด้านการบริการและอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึง แนวโน้มการท่องเที่ยวที่เติบโตต่อเนื่อง หนุนกระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ทั้งในรูปแบบ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เรสซิเดนซ์ คอนโดมิเนียม สไตล์รีสอร์ต เพิ่มขึ้น ทั้งจากนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติ เปลี่ยนการท่องเที่ยวระยะสั้น สู่การอยู่อาศัยระยะยาวมากขึ้น 

รวมถึงพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวในปัจจุบันที่มักจะเลือกเข้าพักในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เรสซิเดนซ์สไตล์รีสอร์ท มากกว่าโรงแรม โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและภูเก็ต ทำให้เกิดการเช่าระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) เพิ่มสูงขึ้น 

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในกรุงเทพฯ โครงการใหม่ขึ้นพรึบ

ในกรุงเทพฯตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่ 6.2% ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันกรุงเทพฯ มี 21,509 ยูนิตจาก 120 โครงการ

ทั้งยังมีแผนเพิ่มอีก 2,319 ยูนิต จาก 11 โครงการใหม่ กระจุกตัวอยู่ใน 2 ทำเลหลักย่านสุขุมวิท คือ พร้อมพงษ์-เอกมัย มี 8,129 ยูนิตจาก 48 โครงการ ถือเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด และอโศก-เพลินจิต มี 4,135 ยูนิตจาก 26 โครงการ 

โดยกว่า 50% ของโครงการใหม่กระจุกตัวที่ สุขุมวิทตอนใต้ เน้นไปที่ โครงการมิกซ์ยูสและการพัฒนาแบบไฮบริด ซึ่งแนวโน้มนี้ จะสะท้อนให้เห็นถึง ความเชื่อมั่นของนักลงทุน ในตลาดที่ยังคงเติบโต

โดยเน้น ทำเลศักยภาพและความยืดหยุ่นของการเข้าพัก เนื่องจาก เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า มีร้านอาหาร แหล่งบันเทิง โรงพยาบาลระดับโลก และโรงเรียนนานาชาติ

แม้สัดส่วนการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพ ส่วนใหญ่ยังจะเป็นตลาดเช่าระยะยาว ( 30 วัน) เป็นหลัก โดยคอนโดมิเนียมเป็นตัวเลือกหลักของผู้เช่าอยู่ แต่จะเห็นว่ามีแนวโน้มตลาดเปลี่ยนไปสู่จากในอดีตความต้องการเช่าระยะยาวในสุขุมวิท

ส่วนใหญ่เป็นชาวญี่ปุ่นที่มาทำงานในไทย แต่เนื่องจาก บริษัทต่าง ๆ ลดงบประมาณที่พักสำหรับชาวต่างชาติ ทำให้ตลาดเปลี่ยนไปสู่การเช่าระยะกลางและระยะสั้น

อีกทั้งวันนี้ กลุ่มผู้เช่าหลักเป็นนักเดินทางระยะสั้น (น้อยกว่า 1 เดือน) ส่วนใหญ่มาจาก จีน ญี่ปุ่น เกาหลี อินเดีย และยุโรป ซึ่งเลือกเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทนโรงแรม เพราะต้องการพื้นที่ที่กว้างขึ้นและสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ครัวขนาดเล็ก และก็เครื่องซักผ้า

โดยผู้ให้บริการให้เช่ารายใหญ่ คือ  The Ascott Limited ถือครองตลาดมากที่สุด ด้วย 4,117 ยูนิต ตามมาด้วย Centre Point, Chatrium และ Marriott จากแนวโน้มนี้ จะเห็นได้ว่าตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงเติบโต โดยมีการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ผู้เช่าหลักใน กรุงเทพฯ คือ คนไทย ชาวอเมริกัน และชาวอังกฤษ

ทำเลบางเทา-เชิงทะเล ภูเก็ตสุดฮ้อต

ขณะที่ภูเก็ต จะพบว่าความต้องการในกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการเช่าระยะสั้นและระยะยาวในทำเลรีสอร์ต

มีสัดส่วนใกล้เคียงกัน โดยมีความต้องการเช่าบ้านพักสูงกว่ากรุงเทพฯ กลุ่มผู้เช่าหลักใน ภูเก็ต ได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซีย  ขณะที่พื้นที่บางเทา-เชิงทะเล เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดในภูเก็ต เนื่องจากเป็นจุดหมายที่ตอบโจทย์ทั้งการใช้ชีวิตและการลงทุน 

ทั้งนี้เป็นไปตามการขยายตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวระหว่างประเทศที่เดินทางผ่าน สนามบินนานาชาติภูเก็ต กำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดย จำนวนผู้โดยสารเติบโตเฉลี่ย 7% ต่อปี

โดยเฉพาะไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 ซึ่งเริ่มกลับมาใกล้เคียงกับระดับก่อนโควิดในปี 2562 

แนวโน้มนี้สะท้อนถึงการเติบโตของภูเก็ตในฐานะจุดหมายปลายทางระดับโลก ที่ได้รับอานิสงส์จาก การขยายเส้นทางบินและจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สิงคโปร์ขึ้นภาษี ไทยได้อนิสงค์ต่างชาติซื้ออสังหาไทย

อีกทั้งไทยยังมีความได้เปรียบในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย หลังจากรัฐบาลสิงคโปร์ได้ปรับขึ้นอัตราภาษีอากรแสตมป์เพิ่มเติม สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และชาวต่างชาติได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น 60% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

ส่งผลกระทบต่อแนวโน้มการลงทุน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติและนักลงทุน แต่ในขณะเดียวกันก็ผลักดันให้นักลงทุนต่างชาติหันมาสนใจตลาดอื่น เช่น ประเทศไทย

นอกจากนี้เมื่อเปรียบเทียบ ค่าครองชีพระหว่างภูเก็ตและสิงคโปร์ จะเห็นความแตกต่างที่ชัดเจนใน 3 ด้านหลัก

ไม่ว่าจะเป็นค่าเล่าเรียนของโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งสิงคโปร์มีค่าใช้จ่ายสูงกว่าถึง 42% ทำให้ภูเก็ตเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับครอบครัวชาวต่างชาติ

รวมถึงการครอบครองรถหรูในสิงคโปร์ มีราคาสูงกว่าถึง 3 เท่า เนื่องจากภาษีนำเข้าและระบบ Certificate of Entitlement (COE) หรือระบบจำกัดจำนวนยานยนต์ของรัฐบาลสิงคโปร์

ในส่วนของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้างบ 2 ล้านดอลล่าร์สหรัฐ  ในภูเก็ต สามารถซื้อ วิลล่า 5 ห้องนอน พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว แต่ในสิงคโปร์ได้เพียง คอนโด 2 ห้องนอน แม้แต่ราคารถยนต์หรูในไทยต่ำกว่าสิงคโปร์ประมาณ 60% 

สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า  ภูเก็ตให้ความคุ้มค่ามากกว่า ทั้งด้านการใช้ชีวิต การเดินทาง และการลงทุน ทำให้เป็นจุดหมายที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน ชาวต่างชาติ และ Digital Nomads ที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าในราคาที่เข้าถึงได้

เทรนด์ปล่อยเช่ารายวันพุ่ง ขัดกม.โรงแรมไทย

อย่างไรก็ตามเทรนด์การปล่อยเช่ารายวันพุ่ง แม้จะผิดกฏหมายไทย ขัดโรงแรมไทย แต่ก็คงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นเทรนด์ความต้องการในตลาดที่เกิดขึ้น และไทยต้องมองทางออกในเรื่องอย่างใด เพื่อให้สอดรับกับพฤติกรรมของการท่องเที่ยวที่เปลี่ยนแปลงไป

ต่อเรื่องนี้นางสาวปิยะวรรณี วัฒนสกลพันธุ์ ที่ปรึกษากฏหมายอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แซนด์เล่อร์ โมริ ฮะมะดะ จำกัด กล่าวว่า  ปัจจุบันมีการปล่อยเช่าคอนโดมีเนียม ให้เช่ารายวัน และเปิดขายผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ด้านการท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก 

แม้ว่าปัจจุบันการปล่อยเช่าคอนโดสามารถปล่อยเช่าได้ขั้นต่ำ 30 วัน แต่การปล่อยเช่ารายวันหรือน้อยกว่า 30 วัน ให้กับนักท่องเที่ยว ถือว่าผิดพ.ร.บ.โรงแรมไทย ภาครัฐมีหน้าที่ต้องจับกุมและดำเนินคดีกับผู้ที่ให้เช่าที่พักผิดกฎหมาย

แต่ในระยะยาวสังคมก็เริ่มมองถึงการเปลี่ยนแปลง เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และกระแสธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งล่าสุดสมาชิกรัฐสภา (สส. ภาคเหนือ)ก็มีการนำเสนอแนวคิด ว่าไทยควรแก้ไขและปรับปรุงกฎหมายใหม่ เพื่อเปิดโอกาสให้คอนโดมิเนียมสามารถให้เช่ารายวันได้

โดยแยกจากโรงแรมไทย แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของคอนโดมิเนียมทั้งหมดก่อนว่าจะอนุญาตให้เช่ารายวันได้

หรืออาจจะไปศึกษารูปแบบของประเทศรัสเซีย หรือญี่ปุ่น ที่เปิดให้คอนโดมิเนียมมาขายรายวันได้เหมือนโรงแรม(คอนโดเทล)ที่เปิดเช่าพักรายวันได้ แต่ผู้เข้าพักต้องมีการลงทะเบียนก่อน เป็นต้น

ทั้งหมดล้วนเป็นภาพรวมตลาดเช่าระยะสั้นและระยะยาวของเรสซิเดนท์ไลฟ์สไตล์รีสอร์ท ในประเทศไทย ซึ่งกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว จากการขยายตัวของการท่องเที่ยวที่เกิดขึ้น และนับวันจะยิ่งเป็นคู่แข่งในธุรกิจโรงแรมไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

หน้า 10 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,079 วันที่ 16 - 19 มีนาคม พ.ศ. 2568