จับตา ‘เดอะมอลล์ โคราช’ เปิดเกมที่ดิน 52 ไร่ เดิมพันอนาคตค้าปลีกเมืองย่าโม

ห้างนอกกรุงเทพฯ แห่งแรกของตระกูลอัมพุช อยู่คู่เมืองย่าโมมากว่า 26 ปี วันนี้ต้องจับตาเกมที่ดิน 2 กลุ่ม หลังฝั่ง 32 ไร่มีความคืบหน้าต่อสัญญาเช่า ส่วนอีก 20 ไร่ยังเจรจาไม่จบ ท่ามกลางการแข่งขันค้าปลีกและโจทย์ลงทุนปรับโฉมครั้งใหญ่

จับตา ‘เดอะมอลล์ โคราช’ เปิดเกมที่ดิน 52 ไร่ 

ถ้าพูดถึงศึกค้าปลีกในนครราชสีมา ภาพที่คุ้นตาคงหนีไม่พ้น 3 ชื่อใหญ่ ทั้ง "เดอะมอลล์ โคราช" "เซ็นทรัล โคราช" และ "เทอร์มินอล 21 โคราช" แต่สำหรับเดอะมอลล์ โจทย์ในวันนี้อาจไม่ได้อยู่แค่จะงัดกลยุทธ์อะไรมาเรียกลูกค้า เพราะยังมีเรื่องหลังบ้านที่ต้องเคลียร์ให้ชัด นั่นคืออนาคตของพื้นที่เช่าที่เป็นฐานสำคัญของธุรกิจมานานกว่าสองทศวรรษ

"เดอะมอลล์ โคราช" เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2543 ถือเป็นศูนย์การค้านอกกรุงเทพฯ แห่งแรกของตระกูลอัมพุช และเป็นหนึ่งในหมุดหมายสำคัญของการขยายธุรกิจค้าปลีกสู่หัวเมืองใหญ่ตลอดช่วงที่ผ่านมา จากวันที่เข้ามาปักหลักบนถนนมิตรภาพจนถึงวันนี้ ตลาดค้าปลีกโคราชเปลี่ยนไปมาก ผู้บริโภคมีตัวเลือกมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันทั้งเรื่องร้านค้า อาหาร ความบันเทิง และประสบการณ์ภายในศูนย์การค้า

การวางแผนอนาคตของเดอะมอลล์ โคราช จึงมีโจทย์มากกว่าการรักษาฐานลูกค้าเดิม เพราะต้องคิดต่อไปถึงต้นทุนที่ดิน การปรับปรุงพื้นที่ และความคุ้มค่าของเงินลงทุนในระยะยาวด้วย

แกะรอยที่ดินเดอะมอลล์ 2 กลุ่มเจ้าของ เกมเจรจาคนละสถานะ

เบื้องหลังศูนย์การค้าขนาดประมาณ 52 ไร่ ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยกว่า 350,000 ตารางเมตร มีรายละเอียดเรื่องที่ดินที่ต้องแยกให้ชัด เพราะพื้นที่ไม่ได้อยู่ภายใต้เจ้าของรายเดียวทั้งหมด ที่ดินส่วนแรกประมาณ 32 ไร่ เป็นของตระกูลเชิดชัย ส่วนอีกประมาณ 20 ไร่เป็นของตระกูลเกียรติภิญโญชัย หรือกลุ่มเทพนคร โดยสถานะการเจรจาของทั้งสองส่วนแตกต่างกัน และเป็นประเด็นที่มีผลต่อการวางแผนธุรกิจหลังจากนี้

เริ่มจากฝั่ง 32 ไร่ของตระกูลเชิดชัย ซึ่งมีรายงานว่าทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงความร่วมมือ หรือ MOU เพื่อต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี ไปจนถึงปี 2600 โดยมีรายงานมูลค่าสัญญากว่า 1,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องแยกให้ชัดระหว่างการทำ MOU กับการลงนามสัญญาเช่าฉบับสมบูรณ์

ส่วนอีกฝั่งที่ยังต้องลุ้นคือที่ดินประมาณ 20 ไร่ของกลุ่มเทพนคร ตระกูลเกียรติภิญโญชัย ซึ่งเกี่ยวข้องกับพื้นที่ห้างสรรพสินค้าและซูเปอร์มาร์เก็ต รายงานข่าวก่อนหน้านี้ระบุถึงข้อเสนอค่าเช่าระยะเวลา 30 ปี มูลค่ากว่า 4,800 ล้านบาท แต่ตัวเลขนี้ยังเป็นข้อเสนอในการเจรจา ไม่ใช่ข้อสรุปสุดท้ายของทั้งสองฝ่าย

ประเด็นนี้จึงเป็นมากกว่าการต่อรองค่าเช่า เพราะระยะเวลาการเช่าที่ดินเกี่ยวข้องโดยตรงกับการวางแผนลงทุน หากจะปรับปรุงศูนย์การค้าครั้งใหญ่ ผู้ประกอบการย่อมต้องประเมินให้รอบด้านว่าจะใช้พื้นที่ได้นานเพียงใด ต้องลงทุนเท่าไร และจะสร้างรายได้กลับมาในระยะยาวได้แค่ไหน รายงานข่าวระบุว่า สัญญาเช่าที่ดินส่วนนี้มีกำหนดสิ้นสุดวันที่ 19 มกราคม 2570 และมีการกำหนดหารืออีกครั้งในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2569 ขณะที่รายละเอียดเรื่องการใช้พื้นที่ต่อระหว่างรอข้อสรุปควรยืนยันกับคู่สัญญาอีกครั้ง

ลงทุนหลักพันล้าน คำถามไม่ใช่แค่มีเงิน แต่ต้องคุ้มด้วย

เมื่อเรื่องที่ดินยังเป็นตัวแปรสำคัญ แผนปรับโฉมศูนย์การค้าก็กลายเป็นอีกประเด็นที่ต้องจับตาไปพร้อมกัน ในแวดวงธุรกิจมีการคาดการณ์ถึงความเป็นไปได้ของการลงทุนปรับปรุงครั้งใหญ่ในระดับประมาณ 3,000 ล้านบาท แต่ยังไม่มีการยืนยันว่าเป็นงบลงทุนอย่างเป็นทางการจากเดอะมอลล์ กรุ๊ป และยังต้องขึ้นอยู่กับผลการเจรจาที่ดิน ตลอดจนขอบเขตของโครงการที่จะเกิดขึ้นจริง

หากมองในมุมผู้ประกอบการ การลงทุนปรับปรุงศูนย์การค้าไม่ใช่แค่การทำอาคารให้ใหม่หรือเพิ่มพื้นที่ให้สวยขึ้น แต่ต้องตอบให้ได้ว่าจะทำให้คนเข้ามาใช้บริการมากขึ้นหรือไม่ ร้านค้าสามารถสร้างยอดขายได้ดีขึ้นแค่ไหน และรายได้ที่เพิ่มขึ้นจะเพียงพอกับต้นทุนที่ต้องแบกรับหรือเปล่า

ยิ่งในวันที่ผู้บริโภคเลือกใช้จ่ายได้หลายช่องทาง การทำให้ศูนย์การค้าเป็นมากกว่าสถานที่ซื้อสินค้า จึงเป็นโจทย์ที่ผู้ประกอบการค้าปลีกต้องคิดหนัก ทั้งการสร้างประสบการณ์ การจัดกิจกรรม และการเติมเหตุผลใหม่ ๆ ให้ลูกค้าอยากกลับมาสำหรับเดอะมอลล์ โคราช การตัดสินใจลงทุนจึงต้องเดินไปพร้อมกับความชัดเจนเรื่องที่ดิน เพราะการวางแผนพัฒนาพื้นที่ในระยะยาวย่อมต้องอาศัยทั้งความมั่นใจในการใช้พื้นที่และการประเมินผลตอบแทนจากเงินลงทุน

สนามโคราชไม่ได้มีแค่ห้างเดียว จะอยู่กับฐานเดิมอย่างเดียวไม่พอ

ย้อนกลับไปในวันที่เดอะมอลล์ โคราช เปิดให้บริการ ตลาดค้าปลีกหัวเมืองยังมีรูปแบบการแข่งขันต่างจากวันนี้ แต่เมื่อมีผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาเพิ่ม ทางเลือกของคนโคราชก็ขยายตามไปด้วย เซ็นทรัล โคราช เปิดให้บริการในปี 2560 ขณะที่เทอร์มินอล 21 โคราช เปิดในปี 2559 ทั้งสองแห่งต่างมีแนวทางสร้างจุดขายและประสบการณ์ที่แตกต่างกัน ทำให้ตลาดค้าปลีกของจังหวัดมีสีสันและการแข่งขันเข้มข้นขึ้น

สำหรับเดอะมอลล์ จุดแข็งคือการเป็นชื่อที่อยู่กับคนโคราชมานาน มีทั้งห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร ความบันเทิง และกิจกรรมที่เชื่อมโยงกับผู้บริโภคหลายกลุ่ม แต่ในวันที่ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น ความคุ้นเคยอาจช่วยรักษาฐานลูกค้าได้ส่วนหนึ่ง ขณะที่การสร้างเหตุผลให้คนรุ่นใหม่และครอบครัวกลับมาใช้บริการอย่างต่อเนื่องก็สำคัญไม่แพ้กัน

กลยุทธ์ของศูนย์การค้าจึงไม่ได้จบอยู่ที่การมีร้านค้าให้ครบ แต่ต้องสร้างประสบการณ์ที่ทำให้ลูกค้าอยากใช้เวลาอยู่ในพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นการรับประทานอาหาร ทำกิจกรรม พาครอบครัวมาพักผ่อน หรือเข้าร่วมอีเวนต์ต่าง ๆ แนวทางการจัดกิจกรรมและสร้างประสบการณ์ลูกค้าเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่เดอะมอลล์ กรุ๊ป ใช้ขับเคลื่อนทราฟฟิกในศูนย์การค้า แต่สำหรับสาขาโคราช สิ่งที่ต้องติดตามคือจะต่อยอดจุดแข็งนี้อย่างไรให้สอดรับกับการแข่งขันและการลงทุนรอบใหม่

ที่ดินด้านหลัง 200 ไร่ อีกโจทย์ที่อาจต่อยอดธุรกิจได้

นอกจากพื้นที่ศูนย์การค้าเดิม ยังมีประเด็นการพัฒนาที่ดินด้านหลังประมาณ 200 ไร่ ที่ดินแปลงนี้เป็นของตระกูลเชิดชัย ซึ่งมีการพูดถึงแนวทางต่อยอดพื้นที่ให้เป็นโครงการรูปแบบผสมผสาน หรือมิกซ์ยูส โดยพื้นที่ที่มีอยู่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์หลายรูปแบบ เช่น ที่จอดรถ โรงแรม และตลาด

หากแนวทางนี้เดินหน้าได้จริง ก็อาจเปิดโอกาสให้การใช้พื้นที่มีความหลากหลายมากกว่าการเป็นศูนย์การค้าเพียงอย่างเดียว แต่ในเวลานี้ยังต้องแยกสิ่งที่มีการพูดคุยออกจากแผนลงทุนที่ได้รับข้อสรุปแล้ว เพราะรายละเอียดโครงการและกรอบเวลาดำเนินการยังต้องรอความชัดเจน สำหรับการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ การมีพื้นที่มากถือเป็นโอกาสก็จริง แต่การสร้างธุรกิจให้ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดและทำให้แต่ละส่วนส่งเสริมกันได้ต่างหากที่เป็นความท้าทาย

ดีลยังอยู่ระหว่างคุย บทสรุปต้องรอความชัดเจน

ด้านนางสาววรลักษณ์ ตุลาภรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มการตลาด บริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด ให้ข้อมูลว่า ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างการพูดคุย และยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน

หลังจากนี้จึงต้องติดตามความคืบหน้าการเจรจาที่ดิน 20 ไร่ของกลุ่มเทพนคร ซึ่งมีรายงานว่าจะหารือกันอีกครั้งในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2569 เพราะผลการเจรจาจะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญต่อการวางแผนธุรกิจของเดอะมอลล์ โคราชในระยะต่อไป เมื่อมองภาพรวมแล้ว เรื่องนี้ไม่ใช่เพียงการต่อสัญญาเช่าของศูนย์การค้าเก่าแก่แห่งหนึ่ง แต่เป็นโจทย์การตัดสินใจทางธุรกิจที่ต้องชั่งน้ำหนักทั้งต้นทุนที่ดิน เงินลงทุน และการแข่งขันในตลาดที่เปลี่ยนไป

"เดอะมอลล์ โคราช" มีประวัติและฐานลูกค้าที่สั่งสมมานานกว่า 26 ปี แต่เกมค้าปลีกหลังจากนี้จะเดินต่ออย่างไร ยังขึ้นอยู่กับความชัดเจนของดีลที่ดินและแผนลงทุนที่ตามมา เพราะการรักษาชื่อที่อยู่คู่เมืองมายาวนานเป็นเรื่องหนึ่ง ส่วนการทำให้ธุรกิจเติบโตต่อไปได้ในอีกหลายสิบปีข้างหน้า เป็นอีกโจทย์ที่ต้องพิสูจน์กันต่อ