เมืองเปลี่ยน-สังคมเปลี่ยน ... "วิภาฯ-จตุจักร" บนความท้าทายใหม่

หากมองว่า ถนนวิภาวดีรังสิต กำลังกลายร่างเป็นถนนเส้นธุรกิจแห่งใหม่ อาจไม่แปลกแต่อย่างใด เพราะภายหลังจากมีรถไฟฟ้า BTS เข้ามาในพื้นที่ตั้งแต่ปี 2542 ก็ได้มีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์มากขึ้น ทั้งอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ ธนาคารทหารไทย, อาคารสำนักงานซันทาวเวอร์, อาคารสำนักงานใหญ่ ปตท., อาคารเอ็นเนอยี่ คอมเพล็กซ์, ยูเนี่ยนมอลล์ หรือแม้กระทั่ง ห้างเซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าว ก็ยังมีการรีโนเวทปรับปรุงโฉมใหม่ ตลอดจนมีร้านค้าและอาคารพาณิชย์ต่าง ๆ มากขึ้น


จากที่พักอาศัย สู่ ... ย่านธุรกิจ
แม้อดีตย่านนี้ถือเป็นแหล่งพักอาศัย แต่เมื่อสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรอบขยับตัวตาม โดยการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิต (เขตห้วยขวาง) พญาไท ดินแดง อยู่ที่ 220,000 บาทต่อตารางวา, ถนนวิภาวดีรังสิต (เขตจตุจักร) อยู่ที่ 150,000-260,000 บาทต่อตารางวา และถนนวิภาวดีรังสิต (เขตดอนเมือง) อยู่ที่ 120,000 บาทต่อตารางวา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เมื่อโครงการเมกะโปรเจกต์ต่าง ๆ โดยเฉพาะกับโครงการจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนทางรางขนาดใหญ่ ทั้งรถไฟธรรมดา รถไฟฟ้า และรถไฟความเร็วสูง ที่เชื่อมโยงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตลอดจนเชื่อมต่อในระดับภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็น ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ... แล้วเสร็จ ก็จะได้เห็นพาเหรดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ผุดขึ้นมากมาย ทั้งคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือ อาคารสำนักงาน เพื่อรองรับการขยายตัวของพื้นที่อย่างแน่นอน


'มิกซ์ยูส' เทรนด์ใหม่อสังหาฯ
อย่างไรก็ตาม รูปแบบของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับความนิยมต่อจากนี้ อาจไม่ใช่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบโดด ๆ อีกต่อไป แต่จะเป็นการการผสมผสานโครงการให้มีความหลากหลาย เพื่อกำไรและความคุ้มค่าในด้านประโยชน์ใช้สอย หรือที่เรียกกันว่า "มิกซ์ยูส" (Mixed-use Real Estate) คือ เป็นที่อยู่อาศัย (Residential Real Estate) และอาคารเพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) โดยมิกซ์ยูสที่น่าสนใจส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีทั้งศูนย์การค้า สำนักงาน แหล่งความบันเทิง และที่อยู่อาศัย ซึ่งการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการพัฒนาโครงการในรูปแบบอื่น ๆ ทั้งยังมีผลดีต่อการพัฒนาเมือง ที่ส่วนใหญ่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐ เพราะที่ดินในส่วนนั้นจะสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

และหากมองในเชิงของนักลงทุนรายย่อยที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร ยังสามารถใช้ความครบครันเป็นตัวปั้นมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองได้อย่างดีอีกด้วย เนื่องจากองค์ประกอบของมิกซ์ยูสเข้าข่ายสินทรัพย์ที่ไม่มีวันด้อยค่าจากราคามูลค่าที่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยส่วนใหญ่โครงการมิกซ์ยูสจะถูกเลือกให้อยู่ในแหล่งที่มีแนวโน้มความเจริญในอนาคต เช่น บนทำเลที่คาดว่ามีรถไฟฟ้าผ่าน หรือ มีห้างชั้นนำมาเปิดบริการ ทำให้บางทีราคาก็ทำท่าจะพุ่งแรงแซงไปก่อนรถไฟฟ้าเสียอีก และนี่จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดผู้ที่สนใจให้ก้าวเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ของปัจจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้น และตลาดคอนโดฯ ที่ยังคงเติบโต ทั้งจำนวนยูนิต และราคา ซึ่งสวนทางกับพื้นที่ที่ขยับขนาดให้เล็กลง เพราะคนมีความต้องการซื้อด้วยเหตุผลหลายอย่าง ได้แก่ ที่อยู่อาศัยใหม่ บ้านหลังที่ 2 ใกล้ที่ทำงาน ลงทุน เก็บเป็นทรัพย์สินหรือมรดกให้คนรุ่นหลัง เป็นต้น




LPN ขึ้นออฟฟิศครั้งแรก
ทั้งนี้ หากกล่าวถึงโครงการมิกซ์ยูสและการเติบโตของย่านวิภาวดีรังสิตแล้ว บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้เปิดตัวโครงการ "ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี จตุจักร" ไปเมื่อกลางปีที่ผ่านมา ตั้งบนถนนวิภาวดี-จตุจักร ซอยวิภาวดี 3 เนื้อที่ประมาณ 8 ไร่เศษ ลักษณะโครงการเป็นคอนโดมิกซ์ยูส จำนวน 4 อาคาร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน จำนวน 2 อาคาร (A และ B) ภายใต้ชื่อ "ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี-จตุจักร" และอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 2 อาคาร (C และ D)

ในส่วนของการพัฒนาโครงการดังกล่าว ถือเป็นการต่อยอดการลงทุนด้วยกลยุทธ์ขยายธุรกิจ Recurring Income อีกครั้งของ LPN โดยเฉพาะในส่วนของโซนสำนักงานอาคาร A และ B หลังจากเคยประสบความสำเร็จอย่างสูงจากการพัฒนาอาคารสำนักงานไปเมื่อปี 2532 กับโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ (ถนนพระราม 4) และแอล.พี.เอ็น.ทาวเวอร์ (ถนนพระราม 3)

การเลือกที่ตั้งโครงการในทำเลที่สะดวกบนถนนวิภาวดีรังสิต ตอบโจทย์กลุ่มบริษัทที่กำลังมองหาทำเลสำนักงานใหม่ที่มีศักยภาพ เพราะปัจจุบันมีบริษัทจำนวนมากที่ต้องการสำนักงานในย่านวิภาวดี-จตุจักร เพื่อจะได้อยู่ใกล้ลูกค้า ซัพพลายเออร์ หรือ พนักงาน ที่ส่วนใหญ่อยู่ในย่านดังกล่าว หรือ อยู่ห่างออกไปในโซนด้านเหนือของกรุงเทพฯ ขณะที่ ยังคงสามารถเดินทางสู่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ได้สะดวก

ความน่าสนใจของโครงการสำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาอาคารสำนักงาน ไม่ใช่แค่เรื่องศักยภาพทำเล แต่ LPN ยังคงมีรูปแบบการตกแต่งอาคารสำนักงานให้ผู้ประกอบการได้เลือกให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มีอยู่ หนึ่งทางเลือกให้กับลูกค้าในการอำนวยความสะดวกนอกเหนือไปจากการส่งมอบอาคารสำนักงานทั่วไป ที่มักจะส่งมอบแค่ห้องเปล่า (Bare Shell) นอกจากนั้น รูปลักษณ์โครงการยังออกแบบตามมาตรฐานอาคารสีเขียว "TREES" (CS) ที่คำนึงถึงการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม มีการส่งเสริมประสิทธิภาพและสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้งานอาคาร ผ่านการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุที่มีมลพิษต่ำ และการก่อสร้างที่มีมาตรฐาน ช่วยลดอัตราการเจ็บป่วยที่เกิดขึ้นจากมลพิษและฝุ่นละอองภายในอาคาร เพิ่มความปลอดภัย ประสิทธิภาพ และความสุขสบายในการทำงาน ภายใต้แนวคิด "GREEN INSPIRED 24/7"

อีกทั้งยังช่วยเพิ่มประสิทธิผลในการทำงานให้ดีขึ้น และช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน และการบำรุงรักษาตลอดช่วงอายุการใช้งานของอาคาร ส่งผลให้โดยภาพรวมอาคารจะมี NPV (Net Present Value) สูงกว่า และมี Discount Payback Period เร็วกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป

เชื่อว่าโครงการจะประสบความสำเร็จในด้านการปล่อยเช่าและขายภายในเวลาไม่นาน เพราะย่านนี้ยังมีราคาที่ดินต่อตารางเมตรในการพัฒนาสำนักงานไม่สูงเท่าในเขต CBD ชั้นใน อย่าง "สุขุมวิทหรือสีลม" จึงเหมาะต่อการตอบโจทย์ผู้ที่อยากมีสำนักงานในย่านพัฒนาใหม่แห่งอนาคตได้อย่างดีเยี่ยม


ตึกสูงใหญ่พรึบ
นอกจาก ค่าย LPN แล้ว ทำเลโดยรอบยังมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น จำนวนมากกว่า 1หมื่นหน่วย โดยมีสถานีกลางบางซื่อเป็นแม่เหล็กใหญ่ และรถไฟฟ้าบีทีเอส ใต้ดินเอ็มอาร์ที และส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว มีทั้งถนนวิภาวดี ถนนพหลโยธิน และถนนลาดพร้าว เป็นจุดตัดสำคัญ




วิเคราะห์ว่า 'วิภาวดี' เป็นถนนสายหลัก เชื่อมโยงทั้งโซนเหนือของกรุงเทพฯ สนามบินดอนเมือง และสนามบินสุวรรณภูมิ โซนตะวันออก ได้อย่างรวดเร็ว รวมถึงการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทาง สะท้อนว่า วิภาวดี-พหลโยธิน (จตุจักร) เปรียบเสมือนเส้นเลือดใหญ่ที่มีอนาคต จากที่อยู่อาศัยสู่ย่านธุรกิจชั้นนำอีกหลายค่ายหลายแบรนด์เกิดขึ้น รวมทั้งที่ดินรัฐอย่างที่ดินหมอชิต คอมเพล็กซ์ยักษ์มิกซ์ยูสซ์ น่าจะขับเคลื่อนทันทีหากมีการลงนามในสัญญาเกิดขึ้น อีกทั้งการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อ ฮับแห่งการเดินทางทางรางใหญ่ระดับอาเซียน ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเปิดขายกันไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นหน่วย

เชื่อว่า ทำเลนี้จะกลายเป็นทำเลทองคำฝังเพชร มีทั้งแหล่งงานย่านธุรกิจที่อยู่อาศัยแนวสูง ที่ไม่เหลือเค้าชุมชนเดิมอีกต่อไป!!!