กางประกาศมหาดไทย คุมเขตศก.พิเศษสระแก้ว ดูชัดๆ พื้นที่ไหนพัฒนาอะไรได้บ้าง
มหาดไทยมีผลบังคับใช้ควบคุมการพัฒนาในพื้นที่ หลังจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.) เซ็นสัญญาเช่าที่ราชพัสดุกว่า 600 ไร่ของกรมธนารักษ์ไปไม่นานเพื่อสร้างนิคมอุตสาหกรรม
[caption id="attachment_39895" align="aligncenter" width="700"]
ประกาศกระทรวงมหาไทยควบคุมการก่อสร้างเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้ว[/caption]
เปิดย่านพาณิชยกรรมใหม่
แน่นอนว่าพื้นที่นอกเขตนิคมฯ ย่อมต้องมีกิจกรรมอื่นๆ รองรับแม้จะพัฒนาได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวสูง พาณิชยกรรมฯลฯ แต่ก็ต้องมีกรอบที่ชัดเจนว่าพัฒนาอะไรได้มากน้อยเพียงใดและบริเวณใดเหมาะกับกิจการอะไร ซึ่งจากการยืนยันของ” นายพิชัย อุทัยเชฏฐ์ “รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองระบุโซนสำคัญๆ ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน คือ ศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่ เนื้อที่ 5.5 พันไร่ ในท้องที่ ตำบลป่าไร่ ตำบลท่าข้าม อำเภออรัญประเทศ และตำบลผักขะ อำเภอวัฒนานครส่วนพื้นที่อื่นนอกเหนือจากนี้จะพัฒนาเชิงพาณิชย์ไม่ได้ ขณะที่อีก 9 จังหวัดได้เร่งประกาศใช้เช่นกันเพราะยอมรับว่าทั้ง10 จังหวัดชายแดนดังกล่าว ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ ซึ่งมีความเสี่ยงมากที่นักลงทุนจะกว้านซื้อที่ดินและตั้งโรงงานอาคารเชิงพาณิชย์ในโซนพื้นที่เกษตรและชุมชนจนเกิดผลกระทบตามมา
สาระสำคัญของประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในท้องที่ตำบลป่าไร่ ตำบลบ้านด่าน ตำบลท่าข้าม อำเภออรัญประเทศ และตำบลผักขะ อำเภอวัฒนานคร จังหวัดสระแก้ว เพื่อกำหนดแนวเขตควบคุมอาคารเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้วประกาศในราชกิจจานุเบกษา วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2559 และมีผลบังคับใช้ ถัดจากประกาศในราชกิจจานุเบกษา 1วัน
“ป่าไร่” ผุดอาคารหมื่นตรม.ได้
พื้นที่ที่น่าสนใจพัฒนาได้มาก คือ “ภายในบริเวณที่ 1”(ดูแผนที่ประกอบ) กำหนดให้เป็นพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่ ที่อยู่อาศัยและการค้าชายแดน สร้างโรงงานได้ถ้าพื้นที่ทุกชั้นรวมกันไม่เกิน 300 ตารางเมตร ห้ามสร้างคลังน้ำมัน เป็นต้น โดยพื้นที่ “บริเวณที่1.2 “ (ฝังอยู่ในบริเวณที่1) ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1 หมื่นตารางเมตร หรือพูดง่ายๆ สร้างได้ไม่เกิน1หมื่นตารางเมตร โดยพื้นที่เริ่มจากด้านเหนือจรดคลองขุดฟากใต้ ด้านตะวันออกจรดแนวป่าไม้ถาวรตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) ด้านใต้จรดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3446 ฟากเหนือด้านตะวันตกจรดเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างตำบลป่าไร่กับตำบลอรัญประเทศ ส่วน “บริเวณ1.3” ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 18 เมตร และต้องห่างจากคลองพรมโหดไม่น้อยกว่า 30เมตร ห้ามสร้างอาคารทุกพื้นที่ทุกชั้นรวมกันเกิน 1 หมื่นตารางเมตร ซึ่งครอบคลุมบริเวณด้านเหนือจรดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3446 ฟากใต้ด้านตะวันออกจรดแนวเขตป่าถาวร ด้านใต้จรดเขตจังหวัดสระแก้ว ด้านตะวันตกจรดเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างตำบลป่าไร่กับตำบลอรัญประเทศ
ที่ติดคลองพรมโหดเสี่ยง
ส่วน “ภายในบริเวณที่2” กำหนดให้เป็นพื้นที่ชานเมืองริมคลองพรมโหด คลองกั้นพรมแดนระหว่างไทยกับกัมพูชา มีความเสี่ยงต่ออุทกภัย แต่สร้างโรงงานได้ไม่เกิน 300 ตารางเมตร อาคารชุด หอพัก อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์กรรมหลังเดียวกัน และอาคารสำนักงานต้องไม่เกิน 2 พันตารางเมตร สร้างโรงแรมได้เฉพาะประเภทที่ 1 และ 2 ส่วนอาคารสร้างสูงได้ไม่เกิน 18 เมตรเป็นต้น
สำหรับ “ภายในบริเวณที่ 3” พื้นที่เหมาะแก่การอยู่อาศัยชั้นดีและมีสภาพแวดล้อมที่ดีห้ามสร้างอาคารชุด หอพักอาคารอยู่อาศัยรวม ศูนย์การค้าศูนย์ประชุม โรงงานทุกประเภทเว้นแต่โรงงานพื้นที่ทุกชั้นรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์กรรมสร้างได้ แต่พื้นที่ทุกชั้นหลังเดียวกันต้องไม่เกิน 300 ตารางเมตร
มาที่ “ภายในบริเวณที่ 4” กำหนดให้เป็นพื้นที่สนับสนุนการพัฒนาด้านอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษห้ามสร้างศูนย์การค้า โรงมหรสพ ขณะที่ “ภายในบริเวณที่ 5” กำหนดให้เป็นพื้นที่สนับสนุนให้เกิดการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม คลังสินค้า และกระจายสินค้าระหว่างประเทศ สร้างอาคารชุด หอพัก หรืออาคารอยู่อาศัยรวมได้แต่ต้องไม่เกิน 1 พันตารางเมตร
เปิดโซนอนุรักษ์/รับน้ำท่วม
“ภายในบริเวณที่6” กำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์เพื่อการเกษตร รองรับน้ำท่วมและน้ำหลาก ห้ามสร้างโรงงานทุกประเภท อาคารพาณิชย์กรรมสร้างได้แต่ต้องไม่เกิน 100 ตารางเมตร อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อาคารสูงเกิน 9 เมตร อาคารพื้นที่รวมกันเกิน 2 พันตารางเมตร
มาต่อที่ “ภายในบริเวณที่7” กำหนดให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมชานเมือง สร้างโรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมการเกษตรได้
“ภายในบริเวณที่ 8” กำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมการพัฒนาด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรมแปรรูปเกษตร ห้ามสร้างโรงงานทุกประเภทเว้นแต่โรงงานที่เป็นไปตามประเภทอุตสาหกรรมที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน(บีโอไอ) ส่งเสริมให้เกิดเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษและโรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตรห้องแถว ตึกแถว บ้านแถวสร้างได้หากที่ดินติดเขตทางกว้าง 10 เมตร ส่วนอาคารพาณิชย์สร้างได้ แต่ห้ามเกิน300 ตารางเมตร กรณีมีแหล่งน้ำสาธารณะต้องสร้างอาคารห่าง 6 เมตรขึ้นไป
“ภายในบริเวณ 9” กำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ป่าไม้ ห้ามสร้างอาคารทุกประเภทเว้นแต่ อาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝดสูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่รวมกันไม่เกิน 2 พันตารางเมตร ระยะห่างจากริมฝั่งแหล่งน้ำสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 6เมตร
ส่วน “ภายในบริเวณที่ 10” กำหนดให้เป็นพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมชุมชน รวมทั้งที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตร สร้างโรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตรได้ เท่านั้น ส่วนอาคารพาณิชย์สร้างได้แต่ห้ามเกิน 300ตารางเมตร สร้างอาคารได้แต่ห้ามเกิน 2 พันตารางเมตรฯลฯ ส่วนอาคารชุดหอพักห้าม
แม้คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) จะใช้มาตรา 44 ปลดล็อกผังเมืองใน 10 จังหวัดเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษส่งเสริมลงทุน แต่ใช่ว่าจะเปิดให้พัฒนาได้ตามอำเภอใจ งานนี้ใครจะรุ่ง-ใครจะเจ็บตัวต้องจับตาดู !!!
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,141 วันที่ 20 - 23 มีนาคม พ.ศ. 2559
[caption id="attachment_39895" align="aligncenter" width="700"]
เปิดย่านพาณิชยกรรมใหม่
แน่นอนว่าพื้นที่นอกเขตนิคมฯ ย่อมต้องมีกิจกรรมอื่นๆ รองรับแม้จะพัฒนาได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวสูง พาณิชยกรรมฯลฯ แต่ก็ต้องมีกรอบที่ชัดเจนว่าพัฒนาอะไรได้มากน้อยเพียงใดและบริเวณใดเหมาะกับกิจการอะไร ซึ่งจากการยืนยันของ” นายพิชัย อุทัยเชฏฐ์ “รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองระบุโซนสำคัญๆ ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน คือ ศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่ เนื้อที่ 5.5 พันไร่ ในท้องที่ ตำบลป่าไร่ ตำบลท่าข้าม อำเภออรัญประเทศ และตำบลผักขะ อำเภอวัฒนานครส่วนพื้นที่อื่นนอกเหนือจากนี้จะพัฒนาเชิงพาณิชย์ไม่ได้ ขณะที่อีก 9 จังหวัดได้เร่งประกาศใช้เช่นกันเพราะยอมรับว่าทั้ง10 จังหวัดชายแดนดังกล่าว ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ ซึ่งมีความเสี่ยงมากที่นักลงทุนจะกว้านซื้อที่ดินและตั้งโรงงานอาคารเชิงพาณิชย์ในโซนพื้นที่เกษตรและชุมชนจนเกิดผลกระทบตามมา
สาระสำคัญของประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในท้องที่ตำบลป่าไร่ ตำบลบ้านด่าน ตำบลท่าข้าม อำเภออรัญประเทศ และตำบลผักขะ อำเภอวัฒนานคร จังหวัดสระแก้ว เพื่อกำหนดแนวเขตควบคุมอาคารเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้วประกาศในราชกิจจานุเบกษา วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2559 และมีผลบังคับใช้ ถัดจากประกาศในราชกิจจานุเบกษา 1วัน
“ป่าไร่” ผุดอาคารหมื่นตรม.ได้
พื้นที่ที่น่าสนใจพัฒนาได้มาก คือ “ภายในบริเวณที่ 1”(ดูแผนที่ประกอบ) กำหนดให้เป็นพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่ ที่อยู่อาศัยและการค้าชายแดน สร้างโรงงานได้ถ้าพื้นที่ทุกชั้นรวมกันไม่เกิน 300 ตารางเมตร ห้ามสร้างคลังน้ำมัน เป็นต้น โดยพื้นที่ “บริเวณที่1.2 “ (ฝังอยู่ในบริเวณที่1) ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1 หมื่นตารางเมตร หรือพูดง่ายๆ สร้างได้ไม่เกิน1หมื่นตารางเมตร โดยพื้นที่เริ่มจากด้านเหนือจรดคลองขุดฟากใต้ ด้านตะวันออกจรดแนวป่าไม้ถาวรตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) ด้านใต้จรดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3446 ฟากเหนือด้านตะวันตกจรดเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างตำบลป่าไร่กับตำบลอรัญประเทศ ส่วน “บริเวณ1.3” ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 18 เมตร และต้องห่างจากคลองพรมโหดไม่น้อยกว่า 30เมตร ห้ามสร้างอาคารทุกพื้นที่ทุกชั้นรวมกันเกิน 1 หมื่นตารางเมตร ซึ่งครอบคลุมบริเวณด้านเหนือจรดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3446 ฟากใต้ด้านตะวันออกจรดแนวเขตป่าถาวร ด้านใต้จรดเขตจังหวัดสระแก้ว ด้านตะวันตกจรดเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างตำบลป่าไร่กับตำบลอรัญประเทศ
ที่ติดคลองพรมโหดเสี่ยง
ส่วน “ภายในบริเวณที่2” กำหนดให้เป็นพื้นที่ชานเมืองริมคลองพรมโหด คลองกั้นพรมแดนระหว่างไทยกับกัมพูชา มีความเสี่ยงต่ออุทกภัย แต่สร้างโรงงานได้ไม่เกิน 300 ตารางเมตร อาคารชุด หอพัก อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์กรรมหลังเดียวกัน และอาคารสำนักงานต้องไม่เกิน 2 พันตารางเมตร สร้างโรงแรมได้เฉพาะประเภทที่ 1 และ 2 ส่วนอาคารสร้างสูงได้ไม่เกิน 18 เมตรเป็นต้น
สำหรับ “ภายในบริเวณที่ 3” พื้นที่เหมาะแก่การอยู่อาศัยชั้นดีและมีสภาพแวดล้อมที่ดีห้ามสร้างอาคารชุด หอพักอาคารอยู่อาศัยรวม ศูนย์การค้าศูนย์ประชุม โรงงานทุกประเภทเว้นแต่โรงงานพื้นที่ทุกชั้นรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์กรรมสร้างได้ แต่พื้นที่ทุกชั้นหลังเดียวกันต้องไม่เกิน 300 ตารางเมตร
มาที่ “ภายในบริเวณที่ 4” กำหนดให้เป็นพื้นที่สนับสนุนการพัฒนาด้านอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษห้ามสร้างศูนย์การค้า โรงมหรสพ ขณะที่ “ภายในบริเวณที่ 5” กำหนดให้เป็นพื้นที่สนับสนุนให้เกิดการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม คลังสินค้า และกระจายสินค้าระหว่างประเทศ สร้างอาคารชุด หอพัก หรืออาคารอยู่อาศัยรวมได้แต่ต้องไม่เกิน 1 พันตารางเมตร
เปิดโซนอนุรักษ์/รับน้ำท่วม
“ภายในบริเวณที่6” กำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์เพื่อการเกษตร รองรับน้ำท่วมและน้ำหลาก ห้ามสร้างโรงงานทุกประเภท อาคารพาณิชย์กรรมสร้างได้แต่ต้องไม่เกิน 100 ตารางเมตร อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อาคารสูงเกิน 9 เมตร อาคารพื้นที่รวมกันเกิน 2 พันตารางเมตร
มาต่อที่ “ภายในบริเวณที่7” กำหนดให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมชานเมือง สร้างโรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมการเกษตรได้
“ภายในบริเวณที่ 8” กำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมการพัฒนาด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรมแปรรูปเกษตร ห้ามสร้างโรงงานทุกประเภทเว้นแต่โรงงานที่เป็นไปตามประเภทอุตสาหกรรมที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน(บีโอไอ) ส่งเสริมให้เกิดเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษและโรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตรห้องแถว ตึกแถว บ้านแถวสร้างได้หากที่ดินติดเขตทางกว้าง 10 เมตร ส่วนอาคารพาณิชย์สร้างได้ แต่ห้ามเกิน300 ตารางเมตร กรณีมีแหล่งน้ำสาธารณะต้องสร้างอาคารห่าง 6 เมตรขึ้นไป
“ภายในบริเวณ 9” กำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ป่าไม้ ห้ามสร้างอาคารทุกประเภทเว้นแต่ อาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝดสูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่รวมกันไม่เกิน 2 พันตารางเมตร ระยะห่างจากริมฝั่งแหล่งน้ำสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 6เมตร
ส่วน “ภายในบริเวณที่ 10” กำหนดให้เป็นพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมชุมชน รวมทั้งที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตร สร้างโรงงานที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตรได้ เท่านั้น ส่วนอาคารพาณิชย์สร้างได้แต่ห้ามเกิน 300ตารางเมตร สร้างอาคารได้แต่ห้ามเกิน 2 พันตารางเมตรฯลฯ ส่วนอาคารชุดหอพักห้าม
แม้คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) จะใช้มาตรา 44 ปลดล็อกผังเมืองใน 10 จังหวัดเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษส่งเสริมลงทุน แต่ใช่ว่าจะเปิดให้พัฒนาได้ตามอำเภอใจ งานนี้ใครจะรุ่ง-ใครจะเจ็บตัวต้องจับตาดู !!!
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,141 วันที่ 20 - 23 มีนาคม พ.ศ. 2559