ตลาด "คอนโดฯมือสอง" ในกรุงเทพฯ โตต่อเนื่อง
เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อจำนวนมากจึงหันมาให้ความสนใจคอนโดมิเนียมมือสองแทนการซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการใหม่ ... 'ซีบีอาร์อี' ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เห็นถึงความต้องการนี้ที่เพิ่มมากขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมมือสองตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2561 เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือสองมักจะถูกกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการที่เปิดตัวใหม่ และผู้ซื้อจะได้ห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าในราคาที่เอื้อมถึง
ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมือสองมีด้วยกัน 2 ประเภท ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งนักลงทุนต้องการขายต่อ หรือ รีเซลส์ ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการแล้วเสร็จ และคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ ซึ่งผู้ซื้อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในย่านใจกรุงเทพฯ จำนวนทั้งสิ้น 145,350 ยูนิต มีราคาอยู่ระหว่าง 55,000–350,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับระดับอายุของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร โดยคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่เปิดตัวใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปัจจุบัน มีราคาขายตั้งแต่ 300,000 ถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาดห้องเล็กกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ
นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากในช่วงแรก หลังจากการเปิดตัวโครงการ หากโครงการนั้นสามารถขายได้หมดทุกยูนิต ส่วนในระหว่างการก่อสร้าง การขายต่อห้องชุดที่ยังไม่แล้วเสร็จ มีแนวโน้มที่จะลดลงและจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง เมื่อการก่อสร้างโครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์
สำหรับการชำระเงินต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขายตามจำนวนเงินที่ได้ชำระไปแล้วให้กับผู้พัฒนาโครงการพร้อมกับกำไรของผู้ขาย จากนั้นสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบชำระเงินที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ 'ซีบีดี' นั้น ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการจะกำหนดเงื่อนไขการชำระเงิน ดังนี้ ชำระเงิน 10% เมื่อลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ชำระเงิน 10-20% ในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง และชำระเงินที่เหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้าง จำนวนเงินที่ผู้ซื้อใหม่ยังคงต้องจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับจำนวนเงินดาวน์รายเดือนที่ยังเหลืออยู่ก่อนที่การโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งสำคัญที่จะต้องทราบ ก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจะต้องลงนามในข้อตกลงการโอนสิทธิ์ เช่นเดียวกับผู้ขายและผู้ซื้อ เพื่อให้การโอนสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นถูกต้องโดยสมบูรณ์
สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรพิจารณา คือ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการและประวัติการทำงานที่ผ่านมา ว่า สามารถส่งมอบโครงการได้ตามคุณภาพที่ระบุไว้ในเอกสารประกอบการขายหรือไม่
ส่วนโครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ขั้นตอนการขาย คือ การทำสัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐาน ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องวางเงินมัดจำเท่ากับร้อยละ 10 ของราคาขาย และโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ภายใน 30–60 วันหลังจากลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยยอดคงเหลือทั้งหมดจะต้องชำระให้กับผู้ขาย ณ กรมที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ข้อควรพิจารณาที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในอาคารเก่า คือ คุณภาพของการก่อสร้างและการบำรุงรักษาอาคารดีเพียงใด รวมทั้งสถานะการเงินในปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่งตั้งโดยเจ้าของร่วมทั้งหมด มีหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร
นับตั้งแต่ที่มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2522 ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่นิยมโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็น การซื้อคอนโดมิเนียมที่การก่อสรางยังไม่แล้วเสร็จจากผู้พัฒนาโครงการ หรือ การซื้อห้องชุดจากนักลงทุนก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ มากกว่าซื้อโครงการมือสองที่แล้วเสร็จ
[caption id="attachment_377829" align="aligncenter" width="500"]
[/caption]
"ความแตกต่างในด้านราคาของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่และคอนโดมิเนียมที่เก่ากว่าและแล้วเสร็จเริ่มมีมากขึ้น จนทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองมองหาคอนโดมิเนียมในอาคารที่มีอยู่ในปัจจุบัน เพราะคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ ๆ มีราคาสูงเกินกว่างบประมาณที่ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่มี ผู้ซื้อค่อย ๆ ลดอคติที่มีต่อคอนโดมิเนียมที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของมาก่อน เพื่อแลกกับการได้ห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิมที่มีอยู่" นางสาวพรพิมล กล่าวเพิ่มเติม
ในด้านคุณภาพโครงการนั้น มีด้วยกันหลากหลายระดับ บางโครงการมีคุณภาพดีเหมือนโครงการใหม่ ในขณะที่ บางโครงการสร้างขึ้นอย่างไม่มีคุณภาพและ/หรือไม่มีการบริหารอาคารที่ดี ผู้ซื้อที่เลือกโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันควรทำการตรวจสอบในด้านคุณภาพการก่อสร้าง สภาพการบำรุงรักษาอาคาร รวมถึงทำความเข้าใจสถานะทางการเงินของสำนักงานนิติบุคคลของอาคาร เพื่อให้ทราบว่า อาคารจะได้รับการบำรุงรักษาที่ดีและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่
ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมือสองมีด้วยกัน 2 ประเภท ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งนักลงทุนต้องการขายต่อ หรือ รีเซลส์ ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการแล้วเสร็จ และคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ ซึ่งผู้ซื้อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในย่านใจกรุงเทพฯ จำนวนทั้งสิ้น 145,350 ยูนิต มีราคาอยู่ระหว่าง 55,000–350,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับระดับอายุของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร โดยคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่เปิดตัวใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปัจจุบัน มีราคาขายตั้งแต่ 300,000 ถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาดห้องเล็กกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ
นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากในช่วงแรก หลังจากการเปิดตัวโครงการ หากโครงการนั้นสามารถขายได้หมดทุกยูนิต ส่วนในระหว่างการก่อสร้าง การขายต่อห้องชุดที่ยังไม่แล้วเสร็จ มีแนวโน้มที่จะลดลงและจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง เมื่อการก่อสร้างโครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์
สำหรับการชำระเงินต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขายตามจำนวนเงินที่ได้ชำระไปแล้วให้กับผู้พัฒนาโครงการพร้อมกับกำไรของผู้ขาย จากนั้นสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบชำระเงินที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ 'ซีบีดี' นั้น ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการจะกำหนดเงื่อนไขการชำระเงิน ดังนี้ ชำระเงิน 10% เมื่อลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ชำระเงิน 10-20% ในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง และชำระเงินที่เหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้าง จำนวนเงินที่ผู้ซื้อใหม่ยังคงต้องจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับจำนวนเงินดาวน์รายเดือนที่ยังเหลืออยู่ก่อนที่การโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งสำคัญที่จะต้องทราบ ก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจะต้องลงนามในข้อตกลงการโอนสิทธิ์ เช่นเดียวกับผู้ขายและผู้ซื้อ เพื่อให้การโอนสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นถูกต้องโดยสมบูรณ์
สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรพิจารณา คือ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการและประวัติการทำงานที่ผ่านมา ว่า สามารถส่งมอบโครงการได้ตามคุณภาพที่ระบุไว้ในเอกสารประกอบการขายหรือไม่
ส่วนโครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ขั้นตอนการขาย คือ การทำสัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐาน ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องวางเงินมัดจำเท่ากับร้อยละ 10 ของราคาขาย และโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ภายใน 30–60 วันหลังจากลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยยอดคงเหลือทั้งหมดจะต้องชำระให้กับผู้ขาย ณ กรมที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ข้อควรพิจารณาที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในอาคารเก่า คือ คุณภาพของการก่อสร้างและการบำรุงรักษาอาคารดีเพียงใด รวมทั้งสถานะการเงินในปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่งตั้งโดยเจ้าของร่วมทั้งหมด มีหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร
นับตั้งแต่ที่มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2522 ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่นิยมโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็น การซื้อคอนโดมิเนียมที่การก่อสรางยังไม่แล้วเสร็จจากผู้พัฒนาโครงการ หรือ การซื้อห้องชุดจากนักลงทุนก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ มากกว่าซื้อโครงการมือสองที่แล้วเสร็จ
[caption id="attachment_377829" align="aligncenter" width="500"]
"ความแตกต่างในด้านราคาของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่และคอนโดมิเนียมที่เก่ากว่าและแล้วเสร็จเริ่มมีมากขึ้น จนทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองมองหาคอนโดมิเนียมในอาคารที่มีอยู่ในปัจจุบัน เพราะคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ ๆ มีราคาสูงเกินกว่างบประมาณที่ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่มี ผู้ซื้อค่อย ๆ ลดอคติที่มีต่อคอนโดมิเนียมที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของมาก่อน เพื่อแลกกับการได้ห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิมที่มีอยู่" นางสาวพรพิมล กล่าวเพิ่มเติม
ในด้านคุณภาพโครงการนั้น มีด้วยกันหลากหลายระดับ บางโครงการมีคุณภาพดีเหมือนโครงการใหม่ ในขณะที่ บางโครงการสร้างขึ้นอย่างไม่มีคุณภาพและ/หรือไม่มีการบริหารอาคารที่ดี ผู้ซื้อที่เลือกโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันควรทำการตรวจสอบในด้านคุณภาพการก่อสร้าง สภาพการบำรุงรักษาอาคาร รวมถึงทำความเข้าใจสถานะทางการเงินของสำนักงานนิติบุคคลของอาคาร เพื่อให้ทราบว่า อาคารจะได้รับการบำรุงรักษาที่ดีและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่
