ลุ้น "ลูกค้าจีน" โอนคอนโดฯ ตามนัด!!
ปัจจุบันต้องยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมนั้น กลุ่มลูกค้าต่างชาติกลายเป็นผู้ซื้อหลัก ซึ่งในกลุ่มนี้ต้องยกให้ผู้ซื้อชาวจีนเป็นตลาดที่สำคัญ ในการดูดซับซัพพลายในภาวะตลาดที่กำลังซื้อของคนไทยเริ่มถดถอย
โดยความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของลูกค้าจีนนั้น เริ่มต้นที่เมืองท่องเที่ยวอย่าง 'พัทยา' ประมาณปี 2559 ในช่วงดังกล่าวยอดนักท่องเที่ยวจีนเดินทางมาไทยค่อนข้างสูง ดังนั้น จึงเกิดการซื้อเพื่อลงทุน โดยปล่อยเช่ากับนักท่องเที่ยวชาติเดียวกัน ซึ่งผลตอบแทนค่อนข้างสูง 7% จากนั้นก็กระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ มีที่เชียงใหม่และภูเก็ต จึงรุกเข้าซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปี 2560 เรื่อยมา โดยทำเลแรก ๆ ปักหลักที่รัชดาฯ-พระราม 9 เนื่องจากเป็นทำเลที่ครบครัน ทั้งรถไฟฟ้า ศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา และแหล่งกิน ดื่ม ที่สำคัญใกล้กับสถานทูตจีน
เพียง 1-2 ปี นักลงทุนอสังหาฯสัญชาติจีนสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานว่า มีกลุ่มลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคิดเป็นเงินประมาณ 7-8 หมื่นล้านบาท ซึ่งก็หมายถึงลูกค้าจีนนั่นเอง หากคิดเป็นจำนวนยูนิตที่ลูกค้าต่างชาติกลุ่มดังว่านี้ซื้อไป คิดเป็นประมาณ 2 หมื่นยูนิต
อย่างไรก็ตาม กูรูในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า อาจจะสูงกว่าที่กล่าวก็เป็นได้ เพราะมีบางบริษัทตั้งสำนักงานขายในประเทศจีน เพื่อทำการตลาดเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายอย่างจริงจัง รวมทั้งจ่ายเงินค่าห้องชุดที่นั่นก็มี ประเมินแล้วลูกค้าจีนอาจจะซื้อมากถึงประมาณ 3-4 หมื่นยูนิตก็เป็นได้
จากสัญญาณเศรษฐกิจจีนที่กล่าวมา นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและด้านการลงทุน มองว่า ปัจจุบัน ลูกค้าจีนซื้ออสังหาฯไทยลดลง ผลจากเศรษฐกิจในประเทศของเขาชะลอตัวและสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา กระทบภาวะการค้าในตลาดหุ้นลดลง 20-30% และค่าเงินหยวนอ่อนตัว ฉะนั้น น่ากระทบกับการลงทุนในอสังหาฯ ในต่างประเทศด้วย อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะเป็นผลกระทบในระยะสั้นเท่านั้น หลังจากนั้นจะกลับมาลงทุนตามปกติ
"ในภาคอสังหาฯ น่าเป็นห่วงว่า ลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง 2 ปีก่อน ซึ่งจะเริ่มสร้างเสร็จและทยอยโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปลายปี 2561 จะมาตามนัดหรือไม่"
สำหรับผู้ประกอบการก็คงต้องประเมินสถานการณ์ให้รอบคอบ จะยังคงเดินหน้าลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในปริมาณที่มากเหมือนปีที่ผ่านมาอีกหรือไม่ เพราะวันนี้กำลังซื้อหรือดีมานด์ลดลง ไม่เพียงแต่ลูกค้าคนไทย ยังลามถึงลูกค้าต่างชาติแล้ว
"หากผู้ประกอบการไม่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ จะเป็นการซํ้าเติมตลาดคอนโดมิเนียมในภาพรวมให้มีปัญหา อาจจะเห็นโครงการที่มีปัญหาไม่สามารถเดินต่อไป โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลที่ไม่ดี มีการแข่งขันสูง ถึงขั้นต้องหยุดสร้าง โดยจะมีจำนวนมากขึ้น" นายวสันต์ กล่าวยํ้า
ขณะที่ นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ทรรศนะต่อลูกค้าจีน ว่า ค่าเงินหยวนเมื่อเทียบกับเงินบาท ลดลงจากปลายปี 2560 ประมาณ 6% และลดลงจากเดือน ม.ค. 2560 ประมาณ 8% ซึ่งส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนจีนนั้นลดลงตามไปด้วย พวกเขาจึงเลือกที่จะใช้เงินในต่างประเทศลดลง รวมไปถึงการเดินทางออกนอกประเทศเพื่อการท่องเที่ยวด้วย แม้ว่าจะไม่มากนัก แต่ก็มีผลต่อความรู้สึกหรือความเชื่อมั่นของคนจีน และมีผลต่อความอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่มากก็น้อย เพราะผู้ซื้อคนจีนส่วนหนึ่งมาในรูปแบบของนักท่องเที่ยว และมีไม่น้อยที่การมาเที่ยวในประเทศไทยของพวกเขามีแฝงการมาดูอสังหาริมทรัพย์ด้วยในช่วงที่ผ่านมา ทั้งจากการตั้งใจมาดูเองของพวกเขาและจากการมาทัวร์เพื่อดูอสังหาริมทรัพย์ที่จัดโดยบริษัทนายหน้าในประเทศจีน ที่มีความร่วมมือกับบริษัทนายหน้าหรือผู้ประกอบการในประเทศไทย การลดน้อยลงของนักท่องเที่ยวจีนและการอ่อนค่าลงของค่าเงินหยวนนั้น จะมีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปีนี้และปีต่อไปจะมากหรือน้อยนั้น ตอนนี้อาจจะยังไม่สามารถตอบได้ แต่มีคอนโดมิเนียมบางโครงการที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปีนี้ และต้องรอดูสถานการณ์ของโครงการเหล่านี้ ว่า ผู้ซื้อคนจีนจะมาโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดนัดหมายหรือไม่
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,433 วันที่ 6-9 มกราคม 2562
โดยความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของลูกค้าจีนนั้น เริ่มต้นที่เมืองท่องเที่ยวอย่าง 'พัทยา' ประมาณปี 2559 ในช่วงดังกล่าวยอดนักท่องเที่ยวจีนเดินทางมาไทยค่อนข้างสูง ดังนั้น จึงเกิดการซื้อเพื่อลงทุน โดยปล่อยเช่ากับนักท่องเที่ยวชาติเดียวกัน ซึ่งผลตอบแทนค่อนข้างสูง 7% จากนั้นก็กระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ มีที่เชียงใหม่และภูเก็ต จึงรุกเข้าซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปี 2560 เรื่อยมา โดยทำเลแรก ๆ ปักหลักที่รัชดาฯ-พระราม 9 เนื่องจากเป็นทำเลที่ครบครัน ทั้งรถไฟฟ้า ศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา และแหล่งกิน ดื่ม ที่สำคัญใกล้กับสถานทูตจีน
เพียง 1-2 ปี นักลงทุนอสังหาฯสัญชาติจีนสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานว่า มีกลุ่มลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคิดเป็นเงินประมาณ 7-8 หมื่นล้านบาท ซึ่งก็หมายถึงลูกค้าจีนนั่นเอง หากคิดเป็นจำนวนยูนิตที่ลูกค้าต่างชาติกลุ่มดังว่านี้ซื้อไป คิดเป็นประมาณ 2 หมื่นยูนิต
อย่างไรก็ตาม กูรูในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า อาจจะสูงกว่าที่กล่าวก็เป็นได้ เพราะมีบางบริษัทตั้งสำนักงานขายในประเทศจีน เพื่อทำการตลาดเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายอย่างจริงจัง รวมทั้งจ่ายเงินค่าห้องชุดที่นั่นก็มี ประเมินแล้วลูกค้าจีนอาจจะซื้อมากถึงประมาณ 3-4 หมื่นยูนิตก็เป็นได้
จากสัญญาณเศรษฐกิจจีนที่กล่าวมา นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและด้านการลงทุน มองว่า ปัจจุบัน ลูกค้าจีนซื้ออสังหาฯไทยลดลง ผลจากเศรษฐกิจในประเทศของเขาชะลอตัวและสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา กระทบภาวะการค้าในตลาดหุ้นลดลง 20-30% และค่าเงินหยวนอ่อนตัว ฉะนั้น น่ากระทบกับการลงทุนในอสังหาฯ ในต่างประเทศด้วย อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะเป็นผลกระทบในระยะสั้นเท่านั้น หลังจากนั้นจะกลับมาลงทุนตามปกติ
"ในภาคอสังหาฯ น่าเป็นห่วงว่า ลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง 2 ปีก่อน ซึ่งจะเริ่มสร้างเสร็จและทยอยโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปลายปี 2561 จะมาตามนัดหรือไม่"
สำหรับผู้ประกอบการก็คงต้องประเมินสถานการณ์ให้รอบคอบ จะยังคงเดินหน้าลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในปริมาณที่มากเหมือนปีที่ผ่านมาอีกหรือไม่ เพราะวันนี้กำลังซื้อหรือดีมานด์ลดลง ไม่เพียงแต่ลูกค้าคนไทย ยังลามถึงลูกค้าต่างชาติแล้ว
"หากผู้ประกอบการไม่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ จะเป็นการซํ้าเติมตลาดคอนโดมิเนียมในภาพรวมให้มีปัญหา อาจจะเห็นโครงการที่มีปัญหาไม่สามารถเดินต่อไป โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลที่ไม่ดี มีการแข่งขันสูง ถึงขั้นต้องหยุดสร้าง โดยจะมีจำนวนมากขึ้น" นายวสันต์ กล่าวยํ้า
ขณะที่ นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ทรรศนะต่อลูกค้าจีน ว่า ค่าเงินหยวนเมื่อเทียบกับเงินบาท ลดลงจากปลายปี 2560 ประมาณ 6% และลดลงจากเดือน ม.ค. 2560 ประมาณ 8% ซึ่งส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนจีนนั้นลดลงตามไปด้วย พวกเขาจึงเลือกที่จะใช้เงินในต่างประเทศลดลง รวมไปถึงการเดินทางออกนอกประเทศเพื่อการท่องเที่ยวด้วย แม้ว่าจะไม่มากนัก แต่ก็มีผลต่อความรู้สึกหรือความเชื่อมั่นของคนจีน และมีผลต่อความอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่มากก็น้อย เพราะผู้ซื้อคนจีนส่วนหนึ่งมาในรูปแบบของนักท่องเที่ยว และมีไม่น้อยที่การมาเที่ยวในประเทศไทยของพวกเขามีแฝงการมาดูอสังหาริมทรัพย์ด้วยในช่วงที่ผ่านมา ทั้งจากการตั้งใจมาดูเองของพวกเขาและจากการมาทัวร์เพื่อดูอสังหาริมทรัพย์ที่จัดโดยบริษัทนายหน้าในประเทศจีน ที่มีความร่วมมือกับบริษัทนายหน้าหรือผู้ประกอบการในประเทศไทย การลดน้อยลงของนักท่องเที่ยวจีนและการอ่อนค่าลงของค่าเงินหยวนนั้น จะมีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปีนี้และปีต่อไปจะมากหรือน้อยนั้น ตอนนี้อาจจะยังไม่สามารถตอบได้ แต่มีคอนโดมิเนียมบางโครงการที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปีนี้ และต้องรอดูสถานการณ์ของโครงการเหล่านี้ ว่า ผู้ซื้อคนจีนจะมาโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดนัดหมายหรือไม่
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,433 วันที่ 6-9 มกราคม 2562
