คว้าที่ 'มักกะสัน' โคตรถูก! เจ้าสัวทุ่มลงทุนไฮสปีดเทรน 2.2 แสนล้าน
ร.ฟ.ท. อุบไต๋ผู้ชนะประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน วงในระบุ 2 "เจ้าสัวบีทีเอส-ซีพี" ดัมพ์ราคา หวังคว้าขุมทรัพย์มักกะสัน 128 ไร่ แสนถูกแค่ปีละ 820 ล้าน พัฒนาพื้นที่ได้กว่า 1 ล้าน ตร.ม. มูลค่ากว่าแสนล้าน
หลังจากรอมาหนึ่งสัปดาห์ที่คาดว่า วันที่ 14 ธ.ค. 2561 ที่ผ่านมา จะสามารถทราบรายชื่อกลุ่มกิจการร่วมค้าที่ชนะการประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งเป็นเมกะโปรเจ็กต์ที่มีมูลค่าสูงที่สุด 2.2 แสนล้านบาท แต่ในที่สุดการตรวจสอบเอกสารของคณะกรรมการคัดเลือกยังไม่สะเด็ดน้ำ คาดว่าไม่เกินวันที่ 18 ธ.ค. นี้ รู้ผล กลุ่มซีพีหรือบีเอสอาร์จะคว้าเค้กชิ้นงาม
[caption id="attachment_362197" align="aligncenter" width="469"]
ขอเงินรัฐน้อยสุดชนะ
นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ อธิบดีกรมทางหลวง อดีตคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (บอร์ด ร.ฟ.ท.) วิเคราะห์ถึงเงื่อนไขการประมูลโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน ว่า หากเอกชนรายใดผ่านเทคนิคและขอเงินสนับสนุนจากรัฐน้อยที่สุด ถือว่ารายนั้นชนะประมูล อย่างไรก็ดี มองว่าทั้งคู่ต่างมีสายป่านที่แข็งแกร่ง สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้
ขณะนายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) (บีทีเอส) กล่าวว่า มั่นใจกลุ่มบีทีเอสเสนอราคาดีที่สุด แต่ทั้งนี้จะต้องฟังคำประกาศจาก ร.ฟ.ท. อีกครั้ง ต่อข้อถามที่ว่า เปิดซองราคาถือว่าชนะประมูลหรือไม่ นายสุรพงษ์ย้ำว่า คงต้องดูเงื่อนไขอื่นประกอบด้วย
ขณะแผนพัฒนาพื้นที่มักกะสัน เนื้อที่ 128 ไร่ เป็นทำเลทองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นไฮไลต์ของการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินครั้งนี้ ซึ่งจะลงทุนพัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูส มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่พักอาศัยแบบครบวงจร ขณะเดียวกัน ที่ดินอีกแปลงของ ร.ฟ.ท. พื้นที่ 150 ไร่ เชื่อว่าจะส่งเสริมให้ทำเลโดยรอบได้อานิสงส์ไปด้วย
ด้านแหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท. ระบุว่า แม้จะทราบว่ากลุ่มใดชนะประมูลในเบื้องต้น แต่จะต้องตรวจสอบเอกสารหลักฐาน คาดว่าวันที่ 17 ธ.ค. นี้ จะทราบผู้ชนะประมูลอย่างเป็นทางการ แต่ทั้งนี้เอกชนไม่ได้คาดหวังกำไรจากรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน เนื่องจากเป็นการบริการการจัดเก็บค่าโดยสาร ไม่สามารถตั้งราคาสูงได้ แต่โดยเบื้องลึกแล้ว ต้องการที่ดินแปลงมักกะสัน เพราะให้ผลตอบแทนระยะยาว 50 ปีที่สูง ซึ่งแถมพ่วงจากการประมูลรถไฟ โดยนำที่ดินมาพัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูสมูลค่าลงทุนเบื้องต้นกว่า 4 หมื่นล้านบาท
ลงทุนมักกะสันสุดคุ้ม
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านวิเคราะห์ราคาที่ดินแปลงมักกะสันให้กับ ร.ฟ.ท. วิเคราะห์ว่า ใครชนะไม่แน่ใจ เพราะแต่ละฝ่ายค่อนข้างสูสี แต่สำหรับผู้ชนะประมูลจะได้พื้นที่พัฒนาที่เป็นเป้าหมายสำคัญ เพราะที่ดินมักกะสันของ ร.ฟ.ท. ที่ต้องบอกว่า "สุดคุ้ม" เนื่องจากตั้งอยู่ใจกลางเมือง ล้อมรอบด้วยรถไฟฟ้า และอนาคตจะมีสถานีรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน
ผังเมือง กทม. กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง ย่านพาณิชยกรรม พ.4 FAR 8 ต่อ 1 สร้างได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน และได้ FAR เพิ่มอีก 20% เนื่องจากที่ตั้งแปลงที่ดินอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตร นอกจากนี้ ที่ดินอีกแปลง 150 ไร่ ที่มักกะสัน พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี มีมติให้พัฒนาเป็นสวนสาธารณะ ดังนั้น เอกชนที่ชนะประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน จะได้ FAR จากการโอนซื้อขายสิทธิ์เพิ่มอีก 20% สามารถพัฒนาพื้นที่ได้มากขึ้น รวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร มูลค่านับแสนล้านบาท
สามารถเก็บกินระยะยาวบนพื้นที่เช่า เพราะประเภทโรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ส่วนใหญ่เอกชนจะใช้วิธีเช่าแทนการซื้อ ซึ่งต่างจากคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร และหากเทียบการซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 128 ไร่ ย่อมหาที่ดินยากและราคาต้องไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน
ค่าเช่า 50 ปี กว่า 4 หมื่นล้าน
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในจำนวนที่ดิน 2 แปลงใหญ่ ที่รัฐบาลนำมาเป็นของแถมให้กับผู้ชนะการประมูล คือ มักกะสันและศรีราชานั้น แปลงที่ได้รับความสนใจมาก ได้แก่ มักกะสัน นอกจากขนาดพื้นที่ใหญ่ 128 ไร่แล้ว ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ 1 ล้าน ตร.ม. ส่วนศรีราชาแม้จะอยู่บริเวณสถานีรถไฟก็ตาม แต่ขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่ 25 ไร่ ซึ่งทั้ง 2 แปลง จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรือ มิกซ์ยูส ครบทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ค้าปลีก และโรงแรม
สำหรับอัตราค่าเช่าที่ดินนั้น ทางการรถไฟแห่งประเทศไทย ในช่วง 5 ปีแรก ซึ่งเป็นระยะเวลาของการก่อสร้าง โดยปีแรกเมื่อทำสัญญาการร่วมลงทุนพีพีพี เรียกเก็บอัตรา 21.5 ล้านบาทต่อไร่ต่อปี คิดเป็นมูลค่า 2,582.4 ล้านบาท และตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี ครั้งละ 10% ตลอด 50 ปี ค่าเช่าที่ดินมักกะสันรวมมูลค่าประมาณ 4.1 หมื่นล้านบาท หรือตกเฉลี่ยปีละ 6 ล้านบาทต่อไร่ หรือรวม 820 ล้านต่อปี เมื่อเทียบกับที่สิงห์ เอสเตท ซื้อที่ดิน 8 ไร่ สี่แยกอโศก ราคา 3.7 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือ 1,184 ล้านบาท
"ค่าเช่าคิดแล้วเกือบ 70% ของราคาซื้อขาย ซึ่งปัจจุบันในย่านพระราม 9 ราคาตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท แม้จะมองว่าราคาค่อนข้างสูงสำหรับสิทธิการเช่าที่ดิน แต่ผู้ชนะการประมูลยังได้รับสิทธิประโยชน์อื่น ๆ เช่น ยื่นขอสิทธิลดหย่อนภาษีตามเกณฑ์บีโอไอได้ และสิทธิอื่น ๆ อีก ถ้าหากโครงการระเบียงพัฒนาเศรษฐกิจอีอีซีเกิด มักกะสันจะเป็นแปลงที่มีศักยภาพอย่างมาก"
มักกะสันเจริญกว่าสุขุมวิท
นายวสันต์ วิเคราะห์ต่อว่า ที่ดินมักกะสันของการรถไฟฯ หากพัฒนาแล้ว จะส่งผลให้พื้นที่โดยรอบ อาทิ อโศก-เพชรบุรี พระราม 9-รัชดาฯ เจริญขึ้น ทั้งนี้ หากรวมที่ดินมักกะสันทั้งผืน จำนวนเกือบ 500 ไร่ จะมีพื้นที่เชิงพาณิชย์มากถึง 7 ล้านตารางเมตร หาก ร.ฟ.ท. ต้องการเปิดใช้พื้นที่ทั้งหมด หรือ อาจมีการประมูลแปลงต่อเนื่อง และวิเคราะห์ระยะยาวว่า ทำเลย่านมักกะสันจะเจริญมากกว่าสุขุมวิท
สำหรับพื้นที่เกี่ยวเนื่อง กรณีมักกะสัน อนาคตจะเป็นประตูสู่อีอีซี ขณะที่ ที่ดินโดยรอบสนามบินดอนเมือง ทำเลสรงประภา วิภาวดีฯ มองว่ามีการพัฒนาเต็มพื้นที่แล้ว อีกทั้งเป็นเพียงทางผ่าน ไม่ใช่จุดสิ้นสุด ยังสามารถเดินทางไปต่อได้ จากจุดเริ่มต้น คือ มักกะสัน และจุดสิ้นสุดยังไปได้ถึงพัทยา สนามบินอู่ตะเภา
แต่น่าเสียดายที่สุด คือ พื้นที่สนามบินสุวรรณภูมิ 20,000 ไร่ บมจ.ท่าอากาศยานไทย ใช้พื้นที่ 4,000 ไร่ ส่วนที่เหลือไม่พัฒนาเป็นเมืองสนามบิน หรือ ภายในเขตสนามบิน ซึ่งประกอบด้วย ศูนย์การค้า โรงแรม ออฟฟิศ โรงพยาบาล เหมือนต่างประเทศ เป็นแม่เหล็กตามเงื่อนไขของกรมธนารักษ์ ปัจจุบัน มีเพียงตัวสนามบินและพื้นที่เชิงพาณิชย์เล็ก ๆ และโรงแรมบางส่วนเท่านั้น ส่วนพื้นที่นอกพื้นที่สนามบิน ซึ่งเป็นที่ดินเอกชนกลับพัฒนาได้น้อย เพราะติดข้อกำหนดผังเมือง กทม.
……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,427 วันที่ 16 - 19 ธ.ค. 2561 หน้า 01-02
ข่าวน่าสนใจ :
● ชิงเดือดพื้นที่มักกะสัน เค้ก 2 ล้าน ตร.ม. พัฒนาเชิงพาณิชย์ - รัศมี 4 กม. ได้อานิสงส์
● ยกชั้น กทม. มหานครโลก! ผังเมืองใหม่บูม 3 ศูนย์คมนาคมบางซื่อ-มักกะสัน-ตากสิน
