เอกชนหวั่น! "ผังเมืองใหม่" คอนโดฯ แพงเกินจะซื้อได้
ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เน้นเป็นเมือง เอกชนหวั่น! เกิดการกระจุกตัวของโครงการมิกซ์ยูสและคอนโดฯ ราคาแพงในย่านธุรกิจ ชี้! ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้
นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการ สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการจัดทำแผนแม่บทโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 ในเวทีเสวนา "กรุงเทพจตุรทิศ ผ่าผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก" ร่วมกับภาคเอกชนด้านอสังหาริมทรัพย์ ว่า ผังเมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้นและคาดจะมีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายในช่วงปลายปี 2562 นั้น มีความสำคัญต่อการพัฒนากรุงเทพฯ อย่างมาก เพราะถือเป็นการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดและข้อกำหนดต่าง ๆ ครั้งใหญ่ หลังจากไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนมาหลายสิบปี ซึ่งหลักการสูงสุด คือ ต้องการให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองกระชับ ที่จะกระจายความเจริญออกไปโดยรอบ อ้างอิงตามระบบขนส่งมวลชนแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ (12 สาย) ที่กำลังจะเกิดขึ้น เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า และการบริการ เป็นการยกระดับการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ก่อนกำหนดสีของผังเมืองแต่ละจุดให้มีความเหมาะสมตามลักษณะการใช้ที่ดิน เช่น เตรียมปรับรายละเอียดการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่จากเดิมในผังเป็นสีเหลือง เปลี่ยนเป็นระดับสีนํ้าตาลหรือสีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง-หนาแน่นมาก เป็นต้น
ขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่ยังมีข้อกำหนดใหม่เกิดขึ้นอีกหลายประการ เช่น การส่งเสริมย่านพระราม 9 (New CBD) , กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่บางซื่อ , การเพิ่มประโยชน์การใช้สอยของอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์ โบนัส) และการเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าในจุดสำคัญ จาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร หรือ 1 กิโลเมตร
"ในแง่รายละเอียดที่จะส่งผลต่อเอกชน โดยเฉพาะผู้พัฒนาอสังหาฯ เดิมประเมินจากสีผังของบริเวณที่ดินนั้น ๆ ก่อนก่อสร้าง แต่ผังเมืองใหม่จะต้องศึกษาลึกลงไปถึงข้อกำหนดใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น หลังจากแต่ละพื้นที่จะมีข้อกำหนดแตกต่างกัน รวมถึงความเชื่อมโยงกับระบบขนส่งที่เกิดขึ้นอีกหลายสายด้วย"
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงโอกาสและผลกระทบของผังเมืองใหม่ ว่า คาดอีก 5-7 ปี จะเห็นชัดถึงความเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาฯ ชัดเจน อย่างไรก็ตามกังวลว่า การกำหนดให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองกระชับ เน้นความหนาแน่นในเมือง จะทำให้เกิดการพัฒนาโครงการแนวสูงกระจุกตัวอยู่ในเมืองทั้งหมด จริงอยู่ดีมานด์ในเมืองมีมาก แต่ซัพพลายที่จะตอบรับกลายเป็นมีแค่คอนโดมิเนียมราคาแพง เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. ราคาขาย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ตกแล้ว 7.5 ล้านบาทต่อห้อง คนกลุ่มไหนเข้าถึงได้ ผลมาจากที่ดินราคาแพง
[caption id="attachment_319586" align="aligncenter" width="261"]
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต[/caption]
ทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการที่มาจากอานิสงส์ของผังเมืองใหม่นั้น คือ บริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น บริเวณโดยรอบศูนย์พหลโยธิน (สถานีกลางบางซื่อ) และห้าแยกลาดพร้าว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการเสนอแนะให้ภาครัฐแก้ไขร่างผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อส่งเสริมให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารชุดขนาดเล็กในตรอก/ซอย ที่ขนาดเขตทางเล็กด้วยเช่นกัน
ขณะที่ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ปัจจุบัน ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้ ยกเว้น กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง โดยตลอด 5 ปีที่ผ่านมา มีราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 45-50% "ในเมือง" ตึกสูงเริ่มที่มากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโลว์ไรส์ขยับราคาจากในอดีตที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. มาอยู่ที่ 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ในปัจจุบัน โดยกลุ่มสินค้าราคาระดับล่างปรับราคาขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี ส่วนระดับบนประมาณ 10-12 % ต่อปี ขณะที่ รายได้ของผู้ซื้อยังเท่าเดิมหรือลดน้อยลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น
สำหรับอัตราการดูดซับโซนในเมืองเฉลี่ย 74% แต่ยังมีซัพพลายที่ขายไม่ได้อยู่อีกจำนวนมาก ประมาณ 7.7 พันหน่วย ส่วนทำเลรอบนอกอัตราการดูดซับ 69% เหลือขายอีก 3.3 หมื่นหน่วย สะท้อนถึงอัตราการขายที่ลดลง ทั้ง ๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถซื้อหาได้
"ผังเมืองใหม่จะเป็นตัวกำหนดว่า พื้นที่ดังกล่าวควรสร้างที่อยู่อาศัยรูปแบบใดถึงจะเหมาะสม แต่ราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาฯ จำเป็นต้องคำนึงด้วย ว่า ซื้อหาที่ดินมาแพงเกินความเหมาะสมหรือไม่ เพราะอาจทำให้การขายหมดยืดระยะออกไปอีก จาก 1 ปี กลายเป็น 3 ปี เช่น ทำเลสายสีม่วง , รังสิต-ปทุมธานี"
ด้านทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาอสังหาฯ ตามผังเมืองใหม่นั้น ต้องเน้นพื้นที่ 1.เกาะแนวรถไฟฟ้า 2.มีราคาที่ดินไม่สูงเกินไป 3.มีซัพพลายในพื้นที่น้อย และจุดสำคัญ คือ 4.ต้องมีโครงการขนาดใหญ่ อย่าง มิกซ์ยูส ที่รวมโรงแรม ศูนย์การค้าเกิดขึ้น ดึงความคักคึก เช่น ย่านปทุมวัน-สามย่าน มีความหนาแน่นของคอนโดฯ น้อย ใกล้รถไฟฟ้า แต่ก็มีข้อจำกัด คือ ความห่างของสถานี รัฐเองควรพิจารณาเรื่องนี้
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,402 วันที่ 20-22 กันยายน 2561
นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการ สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการจัดทำแผนแม่บทโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 ในเวทีเสวนา "กรุงเทพจตุรทิศ ผ่าผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก" ร่วมกับภาคเอกชนด้านอสังหาริมทรัพย์ ว่า ผังเมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้นและคาดจะมีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายในช่วงปลายปี 2562 นั้น มีความสำคัญต่อการพัฒนากรุงเทพฯ อย่างมาก เพราะถือเป็นการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดและข้อกำหนดต่าง ๆ ครั้งใหญ่ หลังจากไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนมาหลายสิบปี ซึ่งหลักการสูงสุด คือ ต้องการให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองกระชับ ที่จะกระจายความเจริญออกไปโดยรอบ อ้างอิงตามระบบขนส่งมวลชนแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ (12 สาย) ที่กำลังจะเกิดขึ้น เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า และการบริการ เป็นการยกระดับการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ก่อนกำหนดสีของผังเมืองแต่ละจุดให้มีความเหมาะสมตามลักษณะการใช้ที่ดิน เช่น เตรียมปรับรายละเอียดการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่จากเดิมในผังเป็นสีเหลือง เปลี่ยนเป็นระดับสีนํ้าตาลหรือสีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง-หนาแน่นมาก เป็นต้น
ขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่ยังมีข้อกำหนดใหม่เกิดขึ้นอีกหลายประการ เช่น การส่งเสริมย่านพระราม 9 (New CBD) , กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่บางซื่อ , การเพิ่มประโยชน์การใช้สอยของอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์ โบนัส) และการเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าในจุดสำคัญ จาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร หรือ 1 กิโลเมตร
"ในแง่รายละเอียดที่จะส่งผลต่อเอกชน โดยเฉพาะผู้พัฒนาอสังหาฯ เดิมประเมินจากสีผังของบริเวณที่ดินนั้น ๆ ก่อนก่อสร้าง แต่ผังเมืองใหม่จะต้องศึกษาลึกลงไปถึงข้อกำหนดใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น หลังจากแต่ละพื้นที่จะมีข้อกำหนดแตกต่างกัน รวมถึงความเชื่อมโยงกับระบบขนส่งที่เกิดขึ้นอีกหลายสายด้วย"
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงโอกาสและผลกระทบของผังเมืองใหม่ ว่า คาดอีก 5-7 ปี จะเห็นชัดถึงความเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาฯ ชัดเจน อย่างไรก็ตามกังวลว่า การกำหนดให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองกระชับ เน้นความหนาแน่นในเมือง จะทำให้เกิดการพัฒนาโครงการแนวสูงกระจุกตัวอยู่ในเมืองทั้งหมด จริงอยู่ดีมานด์ในเมืองมีมาก แต่ซัพพลายที่จะตอบรับกลายเป็นมีแค่คอนโดมิเนียมราคาแพง เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. ราคาขาย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ตกแล้ว 7.5 ล้านบาทต่อห้อง คนกลุ่มไหนเข้าถึงได้ ผลมาจากที่ดินราคาแพง
[caption id="attachment_319586" align="aligncenter" width="261"]
ทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการที่มาจากอานิสงส์ของผังเมืองใหม่นั้น คือ บริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น บริเวณโดยรอบศูนย์พหลโยธิน (สถานีกลางบางซื่อ) และห้าแยกลาดพร้าว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการเสนอแนะให้ภาครัฐแก้ไขร่างผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อส่งเสริมให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารชุดขนาดเล็กในตรอก/ซอย ที่ขนาดเขตทางเล็กด้วยเช่นกัน
ขณะที่ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ปัจจุบัน ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้ ยกเว้น กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง โดยตลอด 5 ปีที่ผ่านมา มีราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 45-50% "ในเมือง" ตึกสูงเริ่มที่มากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโลว์ไรส์ขยับราคาจากในอดีตที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. มาอยู่ที่ 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ในปัจจุบัน โดยกลุ่มสินค้าราคาระดับล่างปรับราคาขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี ส่วนระดับบนประมาณ 10-12 % ต่อปี ขณะที่ รายได้ของผู้ซื้อยังเท่าเดิมหรือลดน้อยลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น
สำหรับอัตราการดูดซับโซนในเมืองเฉลี่ย 74% แต่ยังมีซัพพลายที่ขายไม่ได้อยู่อีกจำนวนมาก ประมาณ 7.7 พันหน่วย ส่วนทำเลรอบนอกอัตราการดูดซับ 69% เหลือขายอีก 3.3 หมื่นหน่วย สะท้อนถึงอัตราการขายที่ลดลง ทั้ง ๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถซื้อหาได้
"ผังเมืองใหม่จะเป็นตัวกำหนดว่า พื้นที่ดังกล่าวควรสร้างที่อยู่อาศัยรูปแบบใดถึงจะเหมาะสม แต่ราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาฯ จำเป็นต้องคำนึงด้วย ว่า ซื้อหาที่ดินมาแพงเกินความเหมาะสมหรือไม่ เพราะอาจทำให้การขายหมดยืดระยะออกไปอีก จาก 1 ปี กลายเป็น 3 ปี เช่น ทำเลสายสีม่วง , รังสิต-ปทุมธานี"
ด้านทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาอสังหาฯ ตามผังเมืองใหม่นั้น ต้องเน้นพื้นที่ 1.เกาะแนวรถไฟฟ้า 2.มีราคาที่ดินไม่สูงเกินไป 3.มีซัพพลายในพื้นที่น้อย และจุดสำคัญ คือ 4.ต้องมีโครงการขนาดใหญ่ อย่าง มิกซ์ยูส ที่รวมโรงแรม ศูนย์การค้าเกิดขึ้น ดึงความคักคึก เช่น ย่านปทุมวัน-สามย่าน มีความหนาแน่นของคอนโดฯ น้อย ใกล้รถไฟฟ้า แต่ก็มีข้อจำกัด คือ ความห่างของสถานี รัฐเองควรพิจารณาเรื่องนี้
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,402 วันที่ 20-22 กันยายน 2561
