กคช. ปลดล็อกร่วมทุน! ปรับสัญญาดึงเอกชนสร้าง "บ้านผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง"

การเคหะฯ เร่งแผนสร้างบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง เตรียมแก้ไขกฎหมายสัญญาให้ตอบโจทย์การพัฒนาโครงการร่วมภาคเอกชน ... นักประเมินที่ดินหนุนเต็มที่ จับตาการพัฒนาที่ดินแปลงร่มเกล้าหนุน ... กคช. ร่วมทุนพัฒนากับเอกชนรูปแบบมิกซ์ยูส

แหล่งข่าวระดับสูงจากการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า เพื่อให้การขับเคลื่อนแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยโครงการต่าง ๆ ของ กคช. ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง หรือ การร่วมทุนภาคเอกชนในโครงการมิกซ์ยูส ดังนั้น กคช. ได้ศึกษากฎหมายสัญญาที่เกี่ยวข้อง เพื่อปรับปรุงให้สอดคล้องกับปัจจุบัน พร้อมกับเร่งผลักดันนโยบายกองทุนร่วมพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้ปานกลาง-รายได้น้อย




"กฎหมายสัญญาดังกล่าวมีมิติหลายประเด็น เป็นกฎหมายที่จะเปิดทางให้ภาคเอกชนได้มีโอกาสเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยร่วมกับ กคช. ได้มากขึ้น"

บทบาทของการเคหะฯ เป็นผู้พัฒนาโครงการรายหนึ่ง ซึ่งในภาคปฏิบัติ กคช. น่าจะเป็นผู้กำหนดนโยบายจะเหมาะสมมากกว่า เพื่อนำงบประมาณไปตั้งกองทุน สร้างแรงจูงใจให้เอกชนสามารถสร้างบ้านให้ประชาชนได้มากกว่า นั่นคือ รัฐได้ปริมาณที่อยู่อาศัยมากขึ้น จะเกิดผลดีกว่าหรือไม่




แนวทางหนึ่ง คือ ภาครัฐให้เงินสนับสนุนเสริมให้กับภาคเอกชนต่อการพัฒนาโครงการ แนวทางที่ 2 คือ รัฐต้องกองทุนร่วมกับบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อค้ำประกันสินเชื่อ จึงสามารถลดดอกเบี้ยได้ราว 2-3% ที่เอกชนได้รับสิทธิ์ดังกล่าวนี้ จึงเป็นกำไรให้เอกชนตัดสินใจพัฒนาโครงการได้มากขึ้น หากเป็นกรณีที่ไม่ใช้การสนับสนุนเงินแก่เอกชน ถ้าพื้นที่นั้น ๆ กำหนด FAR ไว้ 8 เท่า หากนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ระดับรายได้น้อย ให้กับ กคช. ก็จะได้รับสิทธิ์ด้าน FAR 10-12 เท่า ซึ่งเอกชนสามารถก่อสร้างอาคารได้ขนาดพื้นที่ใหญ่มากขึ้น เรียกว่า นำมาตรการด้านผังเมืองมาสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ประการสำคัญ การพัฒนาพื้นที่ไม่ควรจะกำหนดให้มีเฉพาะที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ควรจะมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์รองรับด้วย เพื่อให้มีผลตอบแทนด้านการลงทุนกลับคืนได้อย่างรวดเร็ว




รศ.ดร.เอกชัย สุมาลี อดีตอนุกรรมการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวว่า ต้องการให้ กคช. เร่งปรับบทบาทจากหน่วยงานที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย ที่ดูเหมือนจะเป็นภาพลักษณ์ของ กคช. มาโดยตลอดนั้น ให้ยกระดับไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น ดังนั้น หากสามารถนำที่ดินแปลงใหญ่ โดยเฉพาะแปลงเกาะแนวรถไฟ รถไฟฟ้า หรือ มอเตอร์เวย์ มาพัฒนา น่าจะได้รับความสนใจอย่างมาก

"หลังจากนี้ กคช. น่าจะเริ่มไปสู่การพัฒนาเพื่อผู้มีรายได้ปานกลาง หรือ ระดับสูง เพื่อสร้างรายได้และยังเป็นการเพิ่มทางเลือกให้กับประชาชนอีกกลุ่มหนึ่งในสังคม"

 

[caption id="attachment_289749" align="aligncenter" width="335"] วสันต์ คงจันทร์
กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด[/caption]

ด้าน นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า ในการพัฒนาแปลงที่ดินเคหะร่มเกล้าและแปลงผืนใหญ่อื่น ๆ น่าจะได้รับความสนใจ ซึ่งแปลงร่มเกล้าพื้นที่นับ 1,000 ไร่ สามารถแบ่งพื้นที่ไปพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยบางส่วน

"การประเมินราคายังอ้างอิงราคาตลาด โซนร่มเกล้าที่ในเร็ว ๆ นี้ จะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพูเชื่อมไปถึง ราคาที่โซนติดถนนประมาณ 20 ล้านบาทต่อไร่ หรือ ตารางวาละ 5 หมื่นบาท โซนสุขาภิบาลราว 40 ล้านบาทต่อไร่ เติบโตจากช่วงก่อนนี้ 10-20 ล้านบาทต่อไร่ โซนถนนกรุงเทพกรีฑา ปรับจาก 10 ล้านบาท เป็น 20 ล้านบาทต่อไร่ เพื่อรองรับการเติบโตของสนามบินสุวรรณภูมิ บริษัททำการศึกษาให้กับ กคช. มาแล้ว แต่ละปีจำนวน 20-30 โครงการ โดยผู้มีรายได้น้อยกำหนดรายได้ไว้สำหรับพื้นที่ต่างจังหวัด 1.5 บาทต่อเดือน ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2.5 หมื่นบาทต่อเดือน ส่วนรายได้ปานกลางกำหนดรายได้ไว้ระหว่าง 3-4 หมื่นบาทต่อเดือน"


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,372 วันที่ 7-9 มิ.ย. 2561 หน้า 29-30

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● กคช.ปฐมนิเทศผู้อยู่อาศัยอาคาร18 – 22 พร้อมจับสลากห้องพักแปลง G
● กคช.จ่อจับสลากเลือกคอนโดแปลง Gชีวิตใหม่คนดินแดง