พ.ร.บ.อีอีซีขายชาติจริงหรือ? ‘คณิศ’ย้ำชัดไม่ปล่อยเช่าที่ดิน99ปี

ร่างพ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ...(พ.ร.บ.อีอีซี) กำลังจะประกาศใช้ในช่วงเร็วๆ นี้ หลังจากผ่านการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) ไปแล้ว ก็ยังมีบางกลุ่มออกมาไม่เห็นด้วย โดยเฉพาะการให้ต่างชาติเช่าที่ดินต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 99 ปี ว่าเป็นกฎหมายขายชาติ เอื้อประโยชน์ให้ต่างด้าวเข้ามาลงทุนพักอาศัย ทั้งที่ความเป็นจริงแล้ว กฎหมายการให้เช่า เช่าช่วง หรือให้เช่าช่วงที่ดิน ก็มีกำหนดอยู่ในหลายฉบับ แต่ก็ไม่ได้มีการนำมาอ้างถึง

++ยันไม่มีการเช่าที่ดิน 99 ปี
ล่าสุดนายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก(กนศ.) ออกมายํ้าชัดเจนว่า ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ดังกล่าว ได้กำหนดการเช่า เช่าช่วง หรือให้เช่าช่วงที่ดิน ต้องดำเนินการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเท่านั้น และตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยให้ทำสัญญาได้ไม่เกิน 50 ปี จะต่อสัญญาเช่าเกิน 49 ปี นับแต่วันครบ 50 ปีไม่ได้ เหมือนกับ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ที่ระบุว่า สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี กรณีครบกำหนดสัญญาแล้วสามารถต่อระยะเวลาการเช่าได้อีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปีคือการต่ออายุต้องพิจารณาเหมือนเช่าใหม่ทุกครั้งเหมือน พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยไม่เคยมีการระบุ 99 ปี แต่อย่างใด

[caption id="attachment_183607" align="aligncenter" width="503"] คณิศ แสงสุพรรณ[/caption]

ทั้งนี้ หากพิจารณาในสาระสำคัญเกี่ยวกับการให้ต่างชาติเช่าที่ดินของร่าง พ.ร.บ.อีอีซี นี้ จะพบว่ามาตรา 52 ระบุการเช่าเช่าช่วง ให้เช่าหรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ มิให้นำความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมาตรา5แห่งพ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับโดยการเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกิน 50 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้ เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น50ปี การต่อสัญญาเช่าอาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกิน 49 ปี นับแต่วันครบ 50 ปีไม่ได้

++สอดรับกฎหมายเก่าที่ใช้อยู่
ส่วนพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542หนึ่งในกฎหมายฟื้นฟูเศรษฐกิจ มาตรา 3 ถึง มาตรา 7 ให้สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี กรณีครบกำหนดสัญญาแล้วสามารถต่อระยะเวลาการเช่าได้อีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี โดยการทำสัญญาเช่าตามกฎหมายนี้ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยการเช่าเกิน 100 ไร่ ต้องได้รับอนุญาตจากอธิบดีกรมที่ดิน

สำหรับมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้กำหนดเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ อันอสังหาริมทรัพย์ ห้ามไม่ให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้นานกว่านั้นก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

++ผลประโยชน์ตกกับประเทศ
ทั้งนี้ หากจะมองกฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าพื้นที่สำหรับชาวต่างชาติ ของไทย ก็ไม่ได้แตกต่างจากเพื่อนบ้านมากนัก แต่ประโยชน์จะตกอยู่กับคนไทยเป็นหลัก โดยจะทำให้เจ้าของที่ดินสามารถมีรายได้มากขึ้นโดยไม่ต้องสูญเสียความเป็นเจ้าของ ผู้ประกอบการชาวไทยจะสามารถพัฒนาโครงการที่มีมาตรฐานดีกว่าปัจจุบันเพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน

รวมทั้งการเข้าถึงเงินกู้จากธนาคารของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของประเทศไทย ในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและการพัฒนาให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน ส่งผลให้ตลาดมีการแข่งขันกันมากขึ้น ลดการคอร์รัปชันที่เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินและเพิ่มประสิทธิภาพของการวางผังเมือง เป็นการเปลี่ยนแปลงวัฒนธรรมการถือกรรมสิทธิ์โดยนอมินี เพราะการจำกัดระยะเวลาการเช่าไว้



อีกทั้งอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าน้อยกว่า 50 ปีจะมีราคาซื้อ ขายที่ตํ่ากว่าแบบกรรมสิทธิ์มาก แต่ถ้ามีการยืดระยะเวลาการเช่าเป็น 90 ปีหรือมากกว่านั้น ส่วนต่างก็จะไม่มาก และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบสัญญาเช่าระยะยาวจะได้รับสิทธิสินเชื่อจำนองในอัตราตามมูลค่าที่ใกล้เคียง กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (ธนาคารไม่เสี่ยง ที่จะให้กู้ยืม แบบเดียวกับ กรรมสิทธิ์ เหมือนโฉนดที่ดิน)

โดยสรุปแล้วกฎหมายการให้ต่างชาติเช่าที่ดินนั้นมีอยู่แล้วแต่ที่ต้องนำมากำหนดไว้ในพ.ร.บ.อีอีซี นั้น เพื่อให้สิทธิประโยชน์นั้นมีความชัดเจนมากขึ้นไม่ได้เป็นกฎหมายขายชาติแต่อย่างใด

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,350 วันที่ 22 - 24 มีนาคม พ.ศ. 2561