สปีดลงทุนเปลี่ยนเมือง! เอกชนเชื่อพลิกโฉม กทม. 3 เท่า - คอนโดพรึบ - ที่ดินพุ่ง

25 February 2018








ฐานสัมมนา | จับตาอีก 6 ปี มหานครกรุงเทพฯ เปลี่ยน 3 เท่า โครงสร้างพื้นฐานคมนาคมดัน MEGA MOVE ... “บีทีเอส” ชี้! รถไฟฟ้าเปิดครบ 11 สาย ยกระดับเทียบเมืองใหญ่เอเชีย ... ค่ายอสังหาฯ แห่ผุดคอนโดฯ ย่านซีบีดีเมืองชั้นใน ดันราคาที่ดินแพงเว่อร์

รัฐบาลและกระทรวงคมนาคมเร่งผลักดันโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์หลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่าง ๆ ครอบคลุมพื้นที่ให้บริการ ทั้งในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงในอนาคตยังมีเส้นทางขยายออกไปสู่จังหวัดต่าง ๆ ที่น่าสนใจ คือ รถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ‘อู่ตะเภา-สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง’ อีกทั้งเชื่อมกรุงเทพมหานครกับพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ช่วยสร้างอานิสงส์ต่อระบบเศรษฐกิจและชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทย อีกไม่เกิน 10 ปีข้างหน้า

งานสัมมนาทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561 ‘MEGA MOVE : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ’ เอกชนที่ให้บริการระบบขนส่งมวลชน อย่าง บีทีเอส และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งมี ศุภาลัย และออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ รวมถึงธนาคารออมสิน ต่างเชื่อมั่นว่า โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเฉพาะรถไฟฟ้าที่เปิดบริการมากว่า 10 ปี สร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับเมืองและความเป็นอยู่มาแล้วระดับหนึ่ง หลังจากปี 2562 เป็นต้นไป จะเห็นการพลิกโฉมอย่างชัดเจนยิ่งขึ้น






นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วันนี้รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ที่ให้บริการมี 4 สาย คือ สีเขียว, สีน้ำเงิน, แอร์พอร์ต เรลลิงค์ และสีม่วง ระยะทางประมาณ 100 กิโลเมตร โดยมีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าปัจจุบันราว 6% ของระบบขนส่งมวลชนทั้งหมด แต่จำนวนเส้นทางรถไฟฟ้าต่อประชากรยังมีจำนวนน้อย เพียง 10% เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ อย่าง ญี่ปุ่นหรือสิงคโปร์ ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าต่อประชากรสูงถึง 30-40% ถ้าโครงข่ายรถไฟฟ้าเปิดให้บริการครบ 11 สายทาง จะมีระยะทางเพิ่มราว 500 กิโลเมตร ก็จะเทียบเท่าเมืองใหญ่ 2 ประเทศ ส่วนในช่วงปลายปีนี้ จะมีการเตรียมพื้นที่เพื่อเข้าก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลือง ที่บีทีเอสได้รับสัมปทาน คาดว่า อีก 5 ปี จะมีระยะทางเพิ่มอีกกว่า 150 กิโลเมตร

พื้นที่ชุมชนเมืองจะขยายกลุ่มและพื้นที่ออกไปนอกเขตชั้นในเมืองมากขึ้น ผู้คนยังเดินทางเข้ามาในเมือง เพียงแต่ยังพักอาศัยเกาะแนวรถไฟฟ้า ประการสำคัญ รถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลืองไม่ได้คาดหวังว่า จะมีผู้ใช้บริการเท่าบีทีเอส คาดหวังว่า จะอยู่ในระดับ 1-2 แสนคนเท่านั้น แต่หากมองสายที่บีทีเอสรับผิดชอบภายในระยะ 5 ปีนี้ คาดว่า ปริมาณผู้โดยสารจะเพิ่มจาก 8 แสนคนต่อวัน เป็น 1.5 ล้านคนต่อวัน จากปัจจุบัน ผู้ใช้บริการบีทีเอสวันละประมาณ 7 แสนคน และวันศุกร์ประมาณ 8 แสนคนต่อวัน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยจะกระจายออกไปตามชานเมือง เพราะราคาที่ดินยังไม่แพง ทำห้องขนาดกว้างขึ้นเพื่ออาศัยนอน แล้วใช้บริการรถไฟฟ้าเข้ามาทำงานในเมือง ส่วนในเมืองรูปแบบอาคารจะเป็นแนวสูงมากขึ้น โดยปัจจุบันราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงทยอยปรับเพิ่มขึ้น ประกอบกับพฤติกรรมของผู้คนในสังคมจะเริ่มเปลี่ยนมาใช้บริการรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น สภาพการจราจรติดขัดจะทำให้ประชาชนทิ้งรถแล้วหันมาใช้บริการรถไฟฟ้าแทน เมืองจะเริ่มปรับโฉมไปการพัฒนาพื้นที่รอบสถานี จะเริ่มเห็นภาพชัดเจนมากขึ้น

แบนเนอร์ชั่วโมงฐานเศรษฐกิจ




“สำหรับตลาดของไทยนั้น สิ่งที่ผลักดันการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด ก็คือ โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม มีรถไฟฟ้า ทางด่วน รวมถึงถนนตัดใหม่ โดยอีก 6-7 ปีข้างหน้า จำนวนสถานีรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด เริ่มจากปี 2562 เป็นต้นไป”



ที่ดินขึ้นต่อเนื่อง หยุดยาก!
ดังนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นตามการเติบโตของรถไฟฟ้า คือ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย โดยราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดและขึ้นต่อเนื่อง หยุดยาก อีกปัจจัย คือ ผังเมืองกรุงเทพฯ ได้กำหนดพื้นที่การใช้ประโยชน์เป็นโซนสีต่าง ๆ โดยพื้นที่สีแดงสร้างคอนโดมิเนียมได้ อยู่ใจกลางเมือง กับพื้นที่สีน้ำตาล โดยให้ FAR สร้างพื้นที่อาคารได้จำนวนมาก ถึงจะคุ้มค่า เหตุนี้การพัฒนาคอนโดมิเนียมจึงกระจุกอยู่กลางเมือง พื้นที่อื่น ๆ ก็ไม่เอื้อ แม้จะราคาต่ำอยู่ที่ 5 หมื่นบาท/ตารางวา และติดถนนใหญ่ก็ตาม

“ที่น่าสนใจ ก็คือ ช่วงหลังวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อ 20 ปีก่อน ที่ดิน NPA เกิดขึ้นมากมาย ตอนนั้นศุภาลัยซื้อที่ดินเกือบ 40% เป็นที่ดิน NPA เพราะราคาไม่สูง มาพัฒนาโครงการ แต่ปัจจุบัน ทรัพย์ที่ได้มาง่าย ๆ ราคาต่ำที่ว่านี้แทบจะไม่เหลือแล้ว เพราะไม่มีวิกฤติหนัก ๆ มานาน จึงหันไปซื้อพื้นที่ที่มีการพัฒนามาก่อน มาพัฒนาโครงการแทน สูงถึง 60% ซึ่งราคาสูงกว่าพื้นที่ว่างเปล่าไม่มีการพัฒนามาก่อน”


วิถีคนกรุงเปลี่ยน 3 เท่า
นายไตรเตชะ มองว่า วันนี้รถไฟฟ้าทำให้คนกรุงเทพฯ เดินทางได้สะดวกสบายขึ้น เพราะนอกจากมีบีทีเอสและเอ็มอาร์ทีที่กระจุกอยู่กลางเมือง ยังมีแอร์พอร์ต เรลลิงค์, สายสีม่วง และสายสีเขียว ที่ขยายไปถึงบางหว้า-ท่าพระ วิ่งออกไปสู่ชานเมือง อีกไม่นานจะมีสายใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ๆ กลายเป็นเครือข่ายที่สมบูรณ์ กลายเป็นใยแมงมุมขั้นต้น มีจำนวนสถานีและจุดตัดสำคัญมากขึ้น ความสะดวกสบายจะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ตอนนี้การใช้ชีวิตของคนกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนไปมาก แต่ของจริงยังมาไม่ถึง จะหนักกว่านี้มาก เชื่อว่า วันหน้าจะเปลี่ยนชีวิตคนในกรุงเทพฯ ถึง 3 เท่า ส่งผลให้การทำงานของดีเวลอปเปอร์เปลี่ยนไป ทำให้สินค้าที่ออกสู่ตลาดและถึงมือผู้บริโภคเปลี่ยนไปเช่นกัน ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวเพื่อพัฒนาสินค้าที่ดีถึงมือผู้บริโภค

ทำเลฝั่งธนฯ จะพลิกโฉม
นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัทอสังหาฯ รายกลาง มองว่า รถไฟฟ้าสร้างโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก บริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัทพัฒนาที่ดินญี่ปุ่น ซึ่งเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถขยับทำเลการพัฒนาโครงการเข้าไปในพื้นที่ไข่แดงได้ ซึ่งบริษัทและพันธมิตรมองทำเลสุขุมวิท โดยที่ยังคงเน้นตลาดที่บริษัทมีความถนัดและมีฐานลูกค้า คือ คอนโดโลว์ไรส์ เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก แต่ไม่ลืมลูกค้าไทยที่เป็นคนรุ่นใหม่สร้างตัวให้รวยเร็ว

ทำเลฝั่งธนบุรีก็จะมีการเปลี่ยนแปลง เมื่อโครงการไอคอนสยามเปิดให้บริการ ก็มีการจับจ่ายเพิ่ม หากจะทำให้พลิกโฉมไปจากเดิม คงต้องใช้เวลา ส่วนรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ประเมินว่า สายสีส้มน่าสนใจที่สุด ทำเลที่มีศักยภาพ คือ แยกลำสาลี ราคาที่ดินไม่แพง แต่สามารถตั้งราคาต่อหน่วยขายใกล้เคียงกับเส้นบีทีเอสได้








ออมสินชี้! แนวโน้มหนี้เสียเพิ่ม
นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสิน กล่าวว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของสินเชื่อผู้ประกอบการค่อนข้างทรงตัวที่ระดับ 4.14% แต่ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดอยู่ที่ระดับ 3.23% จากเดิมที่สินเชื่อบ้านจะประมาณ 1-2% เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำมาก ซึ่งระดับหนี้เสียยังเป็นข้อกังวลของสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่มาจากปัญหาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม แม้ผู้ประกอบการจะมองว่า หนี้เสียที่เพิ่มขึ้นจะเป็นภาระของสถาบันการเงินโดยตรง ไม่เกี่ยวกับผู้ประกอบการ แต่หากแนวโน้มยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นนี้ ก็จะไม่เป็นผลดีกับผู้ประกอบการเองด้วย เนื่องจากสถาบันการเงินเองจะนำไปคำนวณต้นทุน

ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องช่วยสถาบันการเงินในการคัดกรองลูกค้าที่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ แต่ขณะนี้ที่สังเกตเห็น คือ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มช่วยลูกค้าให้กู้ได้ ด้วยการช่วยกันสร้างตัวเลขต่าง ๆ ทั้งสร้างราคา สร้างค่าใช้จ่าย เพื่อให้ลูกค้ากู้ได้มาก ซึ่งบางรายมากกว่า 100% ของราคาซื้อขายด้วยซ้ำ ซึ่งหากยังเป็นเช่นนี้ ความเชื่อใจของสถาบันการเงินที่มีต่อผู้ประกอบการก็จะค่อย ๆ ลดลง จากเดิมที่เชื่อราคาซื้อขาย ไม่ประเมินราคา ก็ต้องไปประเมินราคา หรือถ้าลูกค้าโครงการใดเป็นเอ็นพีแอล สถาบันการเงินเองก็จะจำไว้ และไม่เชื่อผู้ประกอบการรายนี้ แล้วจะค่อย ๆ ขึ้นดอกเบี้ย จนถึงจุดหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะขายสินค้าได้น้อยลง

……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,343 วันที่ 25-28 ก.พ. 2561 หน้า 01-02



ราคาที่ดิน ลงทุน คอนโดมิเนียม ฐานเศรษฐกิจ กทม. ฐานสัมมนา พลิกโฉม กทม.