พระราม4‘มิกซ์ยูส’ลงทุกแยก สามย่านมิตรทาวน์เปิดขายไตรมาส3ปี61
ขณะที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน ส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค งานก่อสร้างเสร็จเรียบ ร้อยแล้ว คาดว่าปลายปี 2560 หรือไม่ก็ต้นปีหน้า สามารถเปิดเดินรถได้ทีละสถานีตามแผนที่วางไว้ ทำให้แนวถนนพระราม 4 กลายเป็นทำเลทองที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เตรียมแผนปักหมุด
โครงการสามย่านมิตรทาวน์ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ถือเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ทันสมัยครบวงจรรายแรกที่เปิดตัว จากนั้นก็ตามด้วย “วัน แบงคอก” และโครงการของเครือดุสิตธานีร่วมกับซีพีเอ็น ซึ่งนายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ ของโกลเด้นแลนด์ ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงแนวโน้มทำเลย่านพระราม 4 และความคืบหน้าโครงการสามย่านมิตรทาวน์
**ย่านพระราม 4 ทุกแยกเริ่มขยับ
จะเห็นว่าพื้นที่ย่านพระราม 4 เริ่มมีการพัฒนาทุกทางแยก จากเดิมความเจริญจะอยู่ที่ถนนพระราม 1 ตั้งแต่ เอ็มบีเค เซ็นเตอร์ ไล่ไปทุกทางแยกจนถึง เอ็มโพเรียม และกำลังขยายต่อไปแยกเอกมัย ถึงแม็กโนเลีย สุขุมวิท 101 เกือบชนไบเทค ในส่วนของถนนพระราม 4 ถือเป็นทำเลส่วนใหม่ที่กำลังจะพัฒนา เพราะเป็นการทำส่วนของ MRT ถ้าเทียบกับทำเลในส่วนของ BTS คนใช้บริการ MRT น้อยกว่า เนื่องจากอาจจะยังไม่มีการเปิดเส้นทางวิ่งให้ครบวง
ภายในปี 2562 รถไฟฟ้า MRT จะวิ่งทะลุย่านเยาวราช เข้ากรุงเก่ารัตนโกสินทร์ข้ามแม่นํ้าไปถึงฝั่งธน ถ้าตรงนี้เสร็จจะเปิดการสัญจรที่เชื่อมประชากรในเมืองเก่าออกสู่ข้างนอก หรือเชื่อมการเดินทางสู่ฝั่งธนก็จะเป็นเรื่องง่าย คนค้าขายก็จะใช้ MRT มากขึ้น เกิดการท่องเที่ยว จะช่วยเปลี่ยนการสัญจรและการค้าปลีก
หากดูในพื้นที่ก็จะพบว่ามีโครงการต่างๆเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยพื้นที่สามย่านจะเป็นโหนดที่เกิดขึ้นก่อน ซึ่งโครงการสามย่านมิตรทาวน์ก่อสร้างก่อนโครงการอื่นๆ ปัจจุบันการก่อสร้างเริ่มชั้นที่ 1-2 คาดจะเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 จะสอดคล้องกับการเปิดให้บริการ MRT
“ถ้ามองในภาพใหญ่ จะมีสามย่านเป็นโหนดที่ 1 ขยับมาก็จะเป็นโหนดของสีลม-พระราม 4 มีดีเวลอปเปอร์รายใหญ่อย่าง เครือดุสิตธานีกับซีพีเอ็นอยู่ ขยับมาก็จะเป็นวัน แบงค็อก ขยับมาเป็นเอฟวายไอ อีกหนึ่งโครงการมิกซ์ยูสของโกลเด้นแลนด์ กับพื้นที่ทำเลเทพประทาน แต่ละส่วนจะเชื่อมถึงกันด้วย MRT”
[caption id="attachment_204387" align="aligncenter" width="335"]
ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ ของโกลเด้นแลนด์[/caption]
**MRT รวม BTS สร้างกำลังซื้อ
ต่อไปรถไฟฟ้า MRT จะเป็นการเดินทางวงใหญ่ไปถึงรัชดาภิเษก อ้อมไปลาดพร้าว จตุจักร และบางซื่อ มีจำนวนนักท่องเที่ยวใช้บริการในส่วนนี้ด้วย หรือไปต่อกับรถไฟฟ้า BTS ถ้ามีการเปิดเชื่อมต่อก็จะเป็นการเปิดตลาดใหม่ BTS ผ่านชุมชนใหญ่มาก การมีระบบขนส่งเป็นการดึงคนจากข้างนอกเข้ามาในเมืองโดยที่ไม่ต้องใช้รถยนต์ สุดท้ายคนก็จะท่องเที่ยวด้วยวิธีการนี้ เป็นการดึงกำลังซื้อ
สมัยก่อน ธุรกิจค้าปลีกจะดูว่ากลุ่มลูกค้าหรือคนที่อยู่แถวนั้นเป็นอย่างไร มีระยะกว้างแค่ไหน แต่ในยุคขนส่งมวลชนใหม่ด้วยระบบรถไฟฟ้า ต้องคิดเปลี่ยน ถ้าคอนซ็ปต์ดีก็สามารถดึงคนที่อยู่ไกลๆ มายังศูนย์ได้ไม่ใช่แค่ใกล้บ้านถึงจะมา ถ้าเป็นอย่างนั้นเดี๋ยวมีคอมมิวนิตีมอลล์ ไม่จำเป็นต้องเข้าเมือง เพราะฉะนั้นคอนเซ็ปต์ของโครงการจึงมีส่วนสำคัญว่า จะสร้างอะไรแล้วทำไมต้องมา ทำไมเราต้องเข้าเมือง แต่ถ้ามีสิ่งที่สนใจคนก็อยากมา ทำไมคนต้อง ไปจตุจักร เพราะมีความเป็นเอกลักษณ์
**สามย่านฯ มิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ
สำหรับโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ประกอบด้วย 3 ส่วน คืออาคารสำนักงาน เกรดเอ คอนโดมิเนียม และศูนย์ค้าปลีก รวมกันบนเนื้อที่ 14 ไร่ เนื่องจากเนื้อที่ค่อนข้างใหญ่ ดังนั้นการออกแบบโครงการต้องมีองค์ประกอบที่สอดรับกัน มีอาคารสำนักงานซึ่งคนทำงาน ใช้ชีวิตเข้ากับศูนย์ค้าปลีกข้างล่างได้ มีคอนโดฯก็สามารถลงมาใช้ชีวิตข้างล่างได้ คอนโดฯเป็นที่อยู่อาศัยที่เอื้อให้กับคนแถวนั้นโดยเฉพาะ บวกกับชุมชนชาวจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งมีจำนวนพนักงานและนักศึกษามากถึง 37,000 คน แม้ว่าจุฬาฯจะมีโครงการที่จะพัฒนาของตัวเองต่อเนื่องก็ไม่น่าเป็นห่วง เพราะด้วยโลเกชันของเรามีความใกล้และสะดวกสบายมีความ เชื่อมโยงกันทั้ง 3 ส่วน
อาคารสำนักงานออกแบบให้เป็นสมาร์ทออฟฟิศ เกรดเอ คอนโดฯ ประมาณกว่า 500 หน่วย ปีหนึ่งนักศึกษาเข้าใหม่ประมาณ 5,000 คน ค้าปลีกประมาณ 36,000 ตารางเมตร เป็นศูนย์ที่จะให้ความสะดวกสบาย แม้ว่าศูนย์ในปัจจุบันจะมีจำนวนมาก แต่สามย่านมิตรทาวน์ก็มีคอนเซ็ปต์ที่แตกต่างและแข่งขันได้ ภายใต้คอนเซ็ปต์ นีโอไวเบิร์น บริเวณล็อบบี้เหมือนตลาดนัด และให้คนที่มารู้สึกสบาย สามารถใส่รองเท้าแตะมาเดินก็ได้
“สิ่งที่ท้าทายของเราคือเรื่องของรีเทล ต้องหาร้านและคอนเซ็ปต์ที่ใช่ ตอนนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับเจ้าใหญ่ที่จะให้เข้ามาช่วยดึงคน ประมาณสิ้นปีน่าจะมีความชัดเจนว่าเป็นอย่างไร ปีหน้าก็จะเจรจากับเจ้าเล็กๆ ค่อยๆประกอบร่างไปเรื่อยๆ ในส่วนของจามจุรี ผมมองว่าถ้าอันไหนอันหนึ่งดีอีกอันก็จะดีไปด้วย ถ้าอันไหนเต็มคนก็จะไหลไปอีกที เราจะเจาะอุโมงค์จากสถานีสามย่าน ที่ปัจจุบันใต้ดินจะขึ้นทางหัวลำโพงกับจามจุรีสแควร์ เราจะทำลอดไปขึ้นตรงสามย่านมิตรทาวน์ เหมือนตรงพระราม 9 ทำให้เกิดการไหลเวียนของคน สีลมแค่ 1 สถานีจากเอ็มอาร์ที คนอาจจะเบื่อเคลื่อนย้ายมาที่สามย่าน”
“ในช่วงที่โครงการอื่นอยู่ระหว่างการปั้นโครงการ แต่เราเปิดก่อนมองว่าการเปิดก่อนจะเป็นข้อได้เปรียบ เพราะเป็นโอกาสในการทดสอบตลาด เพื่อจะได้ปรับไปเรื่อยๆ”
**เปิดขายพื้นที่ปี61
ประมาณไตรมาส 3 ปี 2561 จะเปิดขายพื้นที่ และเปิดให้บริการปี 2562 ในส่วนของคอนโดฯจะเปิดตอนศูนย์เสร็จ เนื่องจากมั่นใจว่าตลาดตรงนี้ ไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ เพราะทุกปีมีคนที่อยากจะเข้ามาอยู่ในพื้นที่ ราคาคอนโดฯฟรีโฮลด์ในปัจจุบันอยู่ที่กว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. ถ้าเราขายตํ่ากว่าฟรีโฮลด์สัก 30-40% ก็น่าจะขายได้ ส่วนสำนักงานเช่าก็ไม่น่าห่วง เพราะทำมา 3-4 ตึกแล้ว ใกล้ๆ ก่อนค่อยเปิด เพราะคนจะต้องเข้ามาดูพื้นที่จริง ราคาค่าเช่าน่าจะอยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คอนเซ็ปต์สมาร์ท แอนด์ เฟรนด์ลี่
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,294 วันที่ 7 - 9 กันยายน พ.ศ. 2560
โครงการสามย่านมิตรทาวน์ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ถือเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ทันสมัยครบวงจรรายแรกที่เปิดตัว จากนั้นก็ตามด้วย “วัน แบงคอก” และโครงการของเครือดุสิตธานีร่วมกับซีพีเอ็น ซึ่งนายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ ของโกลเด้นแลนด์ ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงแนวโน้มทำเลย่านพระราม 4 และความคืบหน้าโครงการสามย่านมิตรทาวน์
**ย่านพระราม 4 ทุกแยกเริ่มขยับ
จะเห็นว่าพื้นที่ย่านพระราม 4 เริ่มมีการพัฒนาทุกทางแยก จากเดิมความเจริญจะอยู่ที่ถนนพระราม 1 ตั้งแต่ เอ็มบีเค เซ็นเตอร์ ไล่ไปทุกทางแยกจนถึง เอ็มโพเรียม และกำลังขยายต่อไปแยกเอกมัย ถึงแม็กโนเลีย สุขุมวิท 101 เกือบชนไบเทค ในส่วนของถนนพระราม 4 ถือเป็นทำเลส่วนใหม่ที่กำลังจะพัฒนา เพราะเป็นการทำส่วนของ MRT ถ้าเทียบกับทำเลในส่วนของ BTS คนใช้บริการ MRT น้อยกว่า เนื่องจากอาจจะยังไม่มีการเปิดเส้นทางวิ่งให้ครบวง
ภายในปี 2562 รถไฟฟ้า MRT จะวิ่งทะลุย่านเยาวราช เข้ากรุงเก่ารัตนโกสินทร์ข้ามแม่นํ้าไปถึงฝั่งธน ถ้าตรงนี้เสร็จจะเปิดการสัญจรที่เชื่อมประชากรในเมืองเก่าออกสู่ข้างนอก หรือเชื่อมการเดินทางสู่ฝั่งธนก็จะเป็นเรื่องง่าย คนค้าขายก็จะใช้ MRT มากขึ้น เกิดการท่องเที่ยว จะช่วยเปลี่ยนการสัญจรและการค้าปลีก
หากดูในพื้นที่ก็จะพบว่ามีโครงการต่างๆเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยพื้นที่สามย่านจะเป็นโหนดที่เกิดขึ้นก่อน ซึ่งโครงการสามย่านมิตรทาวน์ก่อสร้างก่อนโครงการอื่นๆ ปัจจุบันการก่อสร้างเริ่มชั้นที่ 1-2 คาดจะเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 จะสอดคล้องกับการเปิดให้บริการ MRT
“ถ้ามองในภาพใหญ่ จะมีสามย่านเป็นโหนดที่ 1 ขยับมาก็จะเป็นโหนดของสีลม-พระราม 4 มีดีเวลอปเปอร์รายใหญ่อย่าง เครือดุสิตธานีกับซีพีเอ็นอยู่ ขยับมาก็จะเป็นวัน แบงค็อก ขยับมาเป็นเอฟวายไอ อีกหนึ่งโครงการมิกซ์ยูสของโกลเด้นแลนด์ กับพื้นที่ทำเลเทพประทาน แต่ละส่วนจะเชื่อมถึงกันด้วย MRT”
[caption id="attachment_204387" align="aligncenter" width="335"]
**MRT รวม BTS สร้างกำลังซื้อ
ต่อไปรถไฟฟ้า MRT จะเป็นการเดินทางวงใหญ่ไปถึงรัชดาภิเษก อ้อมไปลาดพร้าว จตุจักร และบางซื่อ มีจำนวนนักท่องเที่ยวใช้บริการในส่วนนี้ด้วย หรือไปต่อกับรถไฟฟ้า BTS ถ้ามีการเปิดเชื่อมต่อก็จะเป็นการเปิดตลาดใหม่ BTS ผ่านชุมชนใหญ่มาก การมีระบบขนส่งเป็นการดึงคนจากข้างนอกเข้ามาในเมืองโดยที่ไม่ต้องใช้รถยนต์ สุดท้ายคนก็จะท่องเที่ยวด้วยวิธีการนี้ เป็นการดึงกำลังซื้อ
สมัยก่อน ธุรกิจค้าปลีกจะดูว่ากลุ่มลูกค้าหรือคนที่อยู่แถวนั้นเป็นอย่างไร มีระยะกว้างแค่ไหน แต่ในยุคขนส่งมวลชนใหม่ด้วยระบบรถไฟฟ้า ต้องคิดเปลี่ยน ถ้าคอนซ็ปต์ดีก็สามารถดึงคนที่อยู่ไกลๆ มายังศูนย์ได้ไม่ใช่แค่ใกล้บ้านถึงจะมา ถ้าเป็นอย่างนั้นเดี๋ยวมีคอมมิวนิตีมอลล์ ไม่จำเป็นต้องเข้าเมือง เพราะฉะนั้นคอนเซ็ปต์ของโครงการจึงมีส่วนสำคัญว่า จะสร้างอะไรแล้วทำไมต้องมา ทำไมเราต้องเข้าเมือง แต่ถ้ามีสิ่งที่สนใจคนก็อยากมา ทำไมคนต้อง ไปจตุจักร เพราะมีความเป็นเอกลักษณ์
**สามย่านฯ มิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ
สำหรับโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ประกอบด้วย 3 ส่วน คืออาคารสำนักงาน เกรดเอ คอนโดมิเนียม และศูนย์ค้าปลีก รวมกันบนเนื้อที่ 14 ไร่ เนื่องจากเนื้อที่ค่อนข้างใหญ่ ดังนั้นการออกแบบโครงการต้องมีองค์ประกอบที่สอดรับกัน มีอาคารสำนักงานซึ่งคนทำงาน ใช้ชีวิตเข้ากับศูนย์ค้าปลีกข้างล่างได้ มีคอนโดฯก็สามารถลงมาใช้ชีวิตข้างล่างได้ คอนโดฯเป็นที่อยู่อาศัยที่เอื้อให้กับคนแถวนั้นโดยเฉพาะ บวกกับชุมชนชาวจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งมีจำนวนพนักงานและนักศึกษามากถึง 37,000 คน แม้ว่าจุฬาฯจะมีโครงการที่จะพัฒนาของตัวเองต่อเนื่องก็ไม่น่าเป็นห่วง เพราะด้วยโลเกชันของเรามีความใกล้และสะดวกสบายมีความ เชื่อมโยงกันทั้ง 3 ส่วน
อาคารสำนักงานออกแบบให้เป็นสมาร์ทออฟฟิศ เกรดเอ คอนโดฯ ประมาณกว่า 500 หน่วย ปีหนึ่งนักศึกษาเข้าใหม่ประมาณ 5,000 คน ค้าปลีกประมาณ 36,000 ตารางเมตร เป็นศูนย์ที่จะให้ความสะดวกสบาย แม้ว่าศูนย์ในปัจจุบันจะมีจำนวนมาก แต่สามย่านมิตรทาวน์ก็มีคอนเซ็ปต์ที่แตกต่างและแข่งขันได้ ภายใต้คอนเซ็ปต์ นีโอไวเบิร์น บริเวณล็อบบี้เหมือนตลาดนัด และให้คนที่มารู้สึกสบาย สามารถใส่รองเท้าแตะมาเดินก็ได้
“สิ่งที่ท้าทายของเราคือเรื่องของรีเทล ต้องหาร้านและคอนเซ็ปต์ที่ใช่ ตอนนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับเจ้าใหญ่ที่จะให้เข้ามาช่วยดึงคน ประมาณสิ้นปีน่าจะมีความชัดเจนว่าเป็นอย่างไร ปีหน้าก็จะเจรจากับเจ้าเล็กๆ ค่อยๆประกอบร่างไปเรื่อยๆ ในส่วนของจามจุรี ผมมองว่าถ้าอันไหนอันหนึ่งดีอีกอันก็จะดีไปด้วย ถ้าอันไหนเต็มคนก็จะไหลไปอีกที เราจะเจาะอุโมงค์จากสถานีสามย่าน ที่ปัจจุบันใต้ดินจะขึ้นทางหัวลำโพงกับจามจุรีสแควร์ เราจะทำลอดไปขึ้นตรงสามย่านมิตรทาวน์ เหมือนตรงพระราม 9 ทำให้เกิดการไหลเวียนของคน สีลมแค่ 1 สถานีจากเอ็มอาร์ที คนอาจจะเบื่อเคลื่อนย้ายมาที่สามย่าน”
**เปิดขายพื้นที่ปี61
ประมาณไตรมาส 3 ปี 2561 จะเปิดขายพื้นที่ และเปิดให้บริการปี 2562 ในส่วนของคอนโดฯจะเปิดตอนศูนย์เสร็จ เนื่องจากมั่นใจว่าตลาดตรงนี้ ไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ เพราะทุกปีมีคนที่อยากจะเข้ามาอยู่ในพื้นที่ ราคาคอนโดฯฟรีโฮลด์ในปัจจุบันอยู่ที่กว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. ถ้าเราขายตํ่ากว่าฟรีโฮลด์สัก 30-40% ก็น่าจะขายได้ ส่วนสำนักงานเช่าก็ไม่น่าห่วง เพราะทำมา 3-4 ตึกแล้ว ใกล้ๆ ก่อนค่อยเปิด เพราะคนจะต้องเข้ามาดูพื้นที่จริง ราคาค่าเช่าน่าจะอยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คอนเซ็ปต์สมาร์ท แอนด์ เฟรนด์ลี่
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,294 วันที่ 7 - 9 กันยายน พ.ศ. 2560