ราคาบ้านกับการตกแต่ง

เศรษฐกิจแบบนี้บอกได้เลยว่าวงการอสังหาฯก็ยํ่าแย่ไปตามๆกันครับ โครงการอสังหาฯเปิดใหม่แทบไม่มี หรือมีก็น้อยและมูลค่าตํ่ามาก ถ้าเราดูในของฝั่งผู้ขาย เจ้าของโครงการบางรายก็พักการออกโครงการใหม่ไปก่อน หรือบางรายเลือกที่จะเพิ่มความคุ้มค่าให้ผู้ซื้อโดยการแถมโน่นแถมนี่ให้สารพัด ทั้งการตกแต่งแบบ (ดูเหมือน) จะจัดจบหรือให้ส่วนลดอะไรก็ว่ากันไป

มาดูในฝั่งผู้ซื้อบ้าง ตอนนี้ผู้บริโภคมีของให้เลือกในตลาดเยอะ ทั้งบ้านหรือคอนโดฯ มือสอง รวมถึงโครงการที่เปิดตัวไปแล้วค้างขายยังไม่หมด ซึ่งจากตัวเลขน่าจะเหลือเกินกว่า 10,000 ยูนิตในทุกเซ็กเมนต์ของราคา ปัจจัยในการใช้สินเชื่อก็สำคัญ

ที่ผ่านมาการตกแต่งมีผลพอสมควรต่อราคาของบ้านหรือคอนโดฯที่เราจะซื้อครับ มีคนถามเสมอ ว่าควรจะลงทุนเท่าไหร่กับการตกแต่งถ้าคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ และที่สำคัญ การตกแต่งจะทำให้ราคาของบ้านเราพุ่งขึ้นหรือไม่

ขอตอบแบบนี้ครับ ในสมัยก่อนที่เราซื้อบ้าน เรามักจะได้บ้านมาพร้อมพื้นผนังฝ้า ห้องนํ้า และส่วนประ กอบอื่นที่ค่อนข้างพื้นฐานเท่านั้น ขอเรียกการซื้อบ้านแบบนี้ว่า bare shell หรือการซื้อเปลือกนอกมาเปล่าๆ คนซื้อมองที่โลเกชันก่อน พอใจก็ซื้อแล้ว และเอามาตกแต่ง เอง ราคาที่ผู้ซื้อเลือกลงทุนกับการตกแต่งทั้งบิวลด์อินและเฟอร์นิเจอร์ลอย ตัว พวกโซฟา เตียง รวมถึงต่อเติมบ้าง เปลี่ยนโน่นเปลี่ยนนี่ (จากสิ่งที่มากับบ้าน พื้นไม่ชอบ สเปกห้องนํ้าไม่ดี นิดหน่อยรวมกัน) แล้วอยู่ที่ประมาณ 15-20% ของราคาบ้าน อันนี้การตกแต่งคุณภาพค่อนข้างดีเลยครับ มาสมัยนี้ ทั้งผู้ประกอบการก็ทำเสนอราคาบ้านและคอนโดฯ ที่ขนาดย่อลงมา และติดมากับการตกแต่งที่ย่อมเยาลงมาตามตัวแต่ก็พอเพียง ราคาที่ผู้ซื้อต้องจ่ายก็ลดลง อยู่ที่ 5-10% ของราคาโดยรวมของสิ่งที่ซื้อ ในขอบเขตการออกแบบตกแต่งพอกัน ผมพูดถึงระดับคุณภาพกลางถึงสูงครับ

ตอนนี้ตลาดบ้านเป็นตลาดมือสองเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งไม่ใช่มุมมองของบ้านมือหนึ่งและเอามาลงทุนแต่งแบบที่กล่าวข้างต้น บ้านมือสองอาจไม่ได้รับการดูแลให้ดีตลอดเวลา อาจไม่ได้ใช้งานเป็นบ้านมาก่อน และซึ่งถ้าใช้งานมาหลายเจ้าของ อาจจะทรุดโทรมในระดับหนึ่ง เวลาผู้ซื้อเปิดประตูเข้าไปดู อาจจะไม่ชอบการตกแต่งเลยก็ได้ เพราะฉะนั้นโดยทั่วไปการลงทุนทำให้บ้านหรือคอนโดฯ มือสองกลับมามีชีวิตอีกครั้ง ต้องใส่เม็ดเงินลงไป เพื่อความชอบและความสุขอีกแบบของเรา ที่อาจจะไม่เหมือนคนที่อยู่มาก่อน และโดยทั่วไปจากประสบการณ์ของผู้เขียน งานตกแต่งแบบนี้มูลค่าสูงกว่างานตกแต่งของใหม่อย่างน้อย 20-30% เนื่องจากเราไม่รู้ว่ารื้ออะไรออกมาแล้วจะไปเจออะไรบ้าง เช่นระบบไฟ แอร์ ยังใช้ได้หรือไม่ ตู้ผุพังในระดับไหน แถมเจอแล้วยังไม่รู้จะใช้งานได้อีกนานเท่าไหร่ ดูภายนอกคงบอกอะไรได้ไม่มากครับ
โดยทั่วไป ถ้าตลาดดี บ้านมือหนึ่ง เมื่อแต่งให้สวยพองาม ไม่ว่าจะลงทุนไปเท่าไหร่ ราคาน่าจะสูงขึ้นทันทีอย่างน้อย 10-20% ส่วนบ้านหรือคอนโดฯ มือสอง มักจะไม่ค่อยลงทุนกัน มักจะขายตามสภาพมากกว่า แล้วให้ผู้ซื้อกำหนดเอาเองว่าอยากจะแต่งแบบไหน ลงทุนความสุขอีกครั้งในเม็ดเงินเท่าไหร่

ตลาดบ้านเมืองไทยไม่เหมือนเมืองนอก เรามีโครงการใหม่เยอะ (แถมยังมีให้เลือกซื้ออีกมากในอนาคต) ทำให้ราคาบ้านมือสองไม่ขยับขึ้นตามการตกแต่งสักเท่าไหร่ เว้นการซื้อเพื่อการลงทุนโดยเน้นโลเกชันเป็นหลัก ผู้ซื้อบางรายถึงกับ write off ราคาบ้านหลังเก่าออกไปทั้งหมด เพราะซื้อมาก็แทบจะใช้อะไรไม่ได้ หรือเลือกที่จะไม่เก็บโครงสร้างเก่าเอาไว้ หรือบ้านหมดมูลค่าทางบัญชีไปแล้ว

การตกแต่งที่ทำให้บ้านมีความสุขด้วยตัวของมันเอง อยู่ที่เราครับ มองดูสิ่งที่เราจะซื้อจากมุมของความเป็นจริง เพราะราคาวันนี้ บางครั้งไม่ได้บอกอนาคตที่ชัดเจนของตัวเลขเดียวกันเสมอไปครับ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,289 วันที่ 20 - 23 สิงหาคม พ.ศ. 2560