รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ

25 October 2015






" รถไฟฟ้าสายสีม่วงด้านใต้ถ้าได้ก่อสร้าง จะพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ย่านเทเวศร์ ข้าวสาร วังบูรพา (พาหุรัด เยาวราช) ไปจนถึงฝั่งธนบุรีตอนใต้ย่านตากสิน สำเหร่ ดาวคะนอง ราษฎร์บูรณะ ที่เงียบเหงามานานหลายสิบปี ให้คึกคักขึ้น อย่างไรก็ตาม แนวรถไฟฟ้าสายนี้ ในเขตฝั่งกรุงเทพฯ ตั้งแต่สามเสน เทเวศร์ ข้าวสาร ส่วนใหญ่ติดข้อจำกัดด้านกฎหมายในเขตกรุงเทพฯชั้นใน รอบรัฐสภาแห่งใหม่ สถานที่สำคัญต่างๆ เขตเกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน (ชั้นนอก)



ทำเลย่านนี้น่าจะเป็นการปรับใช้อาคารเก่าที่มีอยู่แล้ว เป็นร้านค้า ศูนย์การค้าขนาดเล็ก โรงแรมขนาดเล็กใกล้แหล่งท่องเที่ยวเช่น ถนนข้าวสาร วัดวาอารามต่างๆ รถไฟฟ้าสายนี้มีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางบำหรุ-มีนบุรี) แถวผ่านฟ้า และที่สำคัญคือ จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน แถววังบูรพา ที่จะคืนความเป็นศูนย์กลางการค้าในอดีตให้กลับคืนมา (วังบูรพา เยาวราช คลองถม เสือป่า พาหุรัด โบ้เบ้) ที่เดินทางได้ยากในปัจจุบันแต่จะสะดวกง่ายดายในอนาคตจากเส้นทางรถไฟฟ้า ที่เข้าถึงได้จากทุกทิศทางเพิ่มกลุ่มเป้าหมายได้อีกเป็นล้านคน ทั้งจากกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก (พระราม 4 สีลม สาทร) จากฝั่งตะวันตก (ฝั่งธนบุรี เพชรเกษม จรัญสนิทวงศ์ ตลิ่งชัน) จากด้านเหนือ (บางซื่อ เตาปูน) และด้านใต้ (ตากสิน วงเวียนใหญ่)"

สภาพการพัฒนาพื้นที่และความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้า

ความคืบหน้าล่าสุด โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร 17 สถานี คาดว่าจะเข้าคณะรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาเดือนธันวาคม 2558 หรืออย่างช้าใน
เดือนมีนาคม 2559 และสามารถก่อสร้างได้ไตรมาสที่ 4 ปี 2559 พร้อมกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-ปากเกร็ด-มีนบุรี 36 กิโลเมตร) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง 30.4 กิโลเมตร) สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวหมาก 25.5 กิโลเมตร) และสายสีแดงอ่อน (พญาไท-ดอนเมือง 21.8 กิโลเมตร) แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เริ่มต้นจากสถานีเตาปูนของรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ที่กำหนดจะเปิดให้บริการในเดือนสิงหาคม 2559 นั้น จากนั้นแนวเส้นทางจะเริ่มปรับลงใต้ดินผ่านรัฐสภาแห่งใหม่ ไปตามถนนสามเสน ผ่านศรีย่าน สามเสน บางขุนพรหม เลี้ยวซ้ายไปตามถนนพระสุเมร ผ่านฟ้า ข้ามสะพานพุทธฯ ไปวงเวียนใหญ่ ไปตามถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ผ่านสำเหร่ จอมทอง ดาวคะนอง จากนั้นจะเริ่มปรับเป็นโครงสร้างยกระดับวิ่งไปตามถนนสุขสวัสดิ์ ผ่านบางปะกอก ประชาอุทิศ ผ่านสามแยกพระประแดง ไปสิ้นสุดที่ครุใน ตามแผนที่เส้นทาง

ข้อกฎหมายกระทบสำคัญ สภาพตลาด แนวโน้มทำเลและราคาที่ดิน

ย่านสามเสน เทเวศร์ ด้านผังเมืองรวมส่วนใหญ่กำหนดเป็นสถาบันทหาร (สีขาว) สถาบันราชการ (ส.-สีน้ำเงิน) มีข้อจำกัดรอบรัฐสภาแห่งใหม่ บางส่วนเป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.8-สีน้ำตาล) ย่านเทเวศร์เป็นผังเมืองประเภทพาณิชยกรรม (พ.3-สีแดง) ส่วนบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์เป็นเขตอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.-สีน้ำตาลอ่อน) ที่มีข้อกำหนดจำกัดการพัฒนาไว้ ปัจจุบันยังเป็นพื้นที่เมืองเก่าไม่มีการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญ ในอนาคตหากมีรถไฟฟ้าการปรับปรุงอาคารเดิมมาใช้งานใหม่น่าจะมีมากขึ้น หลายแห่งมีการนำอาคารพาณิชย์เก่ามาดัดแปลงเป็นโรงแรมขนาดเล็ก ไว้รองรับนักท่องเที่ยวย่านข้าวสาร เขตเมืองชั้นใน อนาคตมีรถไฟฟ้าการพัฒนาทิศทางดังกล่าวน่าจะมีมากขึ้น รวมทั้งร้านค้าต่างๆ ตามย่านสถานีคงจะเกิดขึ้นตาม

ส่วนในย่านวังบูรพา เป็นผังเมืองประเภทพาณิชยกรรม (พ.3-สีแดง) ที่น่าจะมีศักยภาพในการพัฒนาได้สูง (แต่มีข้อจำกัดที่คอนโดมิเนียมอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องติดถนนกว้างถึง 30 เมตร

ซึ่งหาได้ยาก (ยกเว้นอยู่ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า ถนนกว้าง 10 เมตรได้) บริเวณนี้ยังเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่จะคืนความเป็นศูนย์กลางการค้าในอดีตให้กลับคืนมา (วังบูรพา เยาวราช คลองถม เสือป่า พาหุรัด) ที่เดินทางได้ยากในปัจจุบันแต่จะสะดวกง่ายดายในอนาคตจากเส้นทางรถไฟฟ้า ที่เข้าถึงได้จากทุกทิศทาง ทั้งกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ฝั่งตะวันตก ด้านเหนือและด้านใต้ ศักยภาพดังกล่าวทำให้เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา ได้มีการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ย่านเวิ้งนาครเขษม ประมาณ 14 ไร่ เป็นวงเงินกว่า 4,500 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วถึงตารางวาละกว่า 800,000 บาท ไว้รอท่าแล้วส่วนย่านฝั่งธนบุรี ตามแนวถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน (มีจุดตัดรถไฟฟ้าบีทีเอส) จะเป็นพื้นที่ที่จะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้มากกว่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมคงจะเกิดขึ้นมากตั้งแต่วงเวียนใหญ่ สำเหร่ จอมทอง ดาวคะนอง ที่เป็นย่านที่อยู่อาศัยเดิมส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านพักอาศัยทั่วไปที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ที่ดีกว่าเดิมในทำเลเดิม รวมทั้งการขยายครอบครัวใกล้ที่อยู่อาศัยเดิม คาดว่าจะส่งผลต่อราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นจากตารางวาละแสนกว่าบาทเป็น 3-4 แสนบาทต่อตารางวาได้อีกแห่งหนึ่ง ยกเว้นในบริเวณใกล้แนวบีทีเอสส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า ที่ปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวไปถึงตารางวาละ 5-6 แสนบาทแล้ว

ช่วงต้นวงเวียนใหญ่ถึงสำเหร่ส่วนใหญ่เป็นผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล-ย.8 FAR 6 OSR 5) ยกเว้นผังเมือง พ.3 (พาณิชยกรรม) ที่เป็นศูนย์กลางชุมชน FAR 7 OSR 4.5 ส่วนช่วงดาวคะนองเป็นสีส้ม (ย.7 FAR 5 OSR 6) ราษฎร์บูรณะ (ย.6 FAR 4.5 OSR 6.5) จะก่อสร้างได้น้อยลง แต่การพัฒนาคอนโดมิเนียมได้เกิน 10,000 ตารางเมตรยังได้อยู่ แต่ถนนต้องกว้างถึง 30 เมตร ยกเว้นในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า ถนนกว้าง 10 เมตรก็พอ ปัจจุบันยังเป็นทำเลที่มีการอยู่อาศัยในอาคารพาณิชย์ บ้านเรือนทั่วไป ในอนาคตคาดว่าจะขยายตัวเป็นตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาตารางเมตรละ 80,000-100,000 บาทในทำเลย่านนี้คล้ายๆ กับทำเลย่านรัชดา ท่าพระ ตลาดพลู ที่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก รวมทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะมีเปิดขายในทำเลย่านนี้มากขึ้น

ราคาที่ดินในอนาคต ขึ้นอยู่กับประโยชน์ในการใช้สอย เช่น กรณีสถานีเตาปูนก่อนมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ที่ดินติดถนนใหญ่ตารางวาละ 100,000 บาทคนยังเมิน แต่หลังการก่อสร้างรถไฟฟ้าบางแปลงซื้อขายกันตารางวาละ 350,000-400,000 บาทในปัจจุบัน โดยยังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ราคา 100,000-150,000บาท (ห้องละ 2.0-4.0 ล้านบาท) ที่ยังขายดีอยู่ ส่วนที่ดินในซอยที่ราคาขายอาจต่ำกว่าเกินครึ่ง เนื่องจากมีข้อจำกัดมากจากความกว้างของซอยที่หากจะพัฒนาอาคารสูง (สูงเกิน 8 ชั้นหรือ 23 เมตรขึ้นไป) ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เป็นต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3098 วันที่ 22 - 24 ตุลาคม พ.ศ. 2558


รถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน ราษฎร์บูรณะ รถไฟฟ้าสายสีม่วงด้านใต้ เทเวศร์ ข้าวสาร วังบูรพา พาหุรัด เยาวราช ธนบุรีตอนใต้ ตากสิน สำเหร่ ดาวคะนอง รถไฟฟ้าสายสีส้ม บางบำหรุ-มีนบุรี ผ่านฟ้า รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน