จัดได้ว่าเป็นที่ดินอีกหนึ่งทำเลทองของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่รัฐบาลหลายยุคหลายสมัยมีความพยายามจะนำไปพัฒนาหารายได้เชิงพาณิชย์แต่ก็ไม่สามารถทำได้สำเร็จ เบื้องต้นพบว่ามีการศึกษาความเหมาะสม การศึกษาออกแบบรายละเอียดตลอดจนการศึกษาความเป็นไปได้หรือแม้กระทั่งการศึกษาความคุ้มค่าด้านการลงทุนครั้งแล้วครั้งเล่า หมดงบประมาณเพื่อทบทวนผลการศึกษาไปจำนวนไม่น้อย แต่ก็ยังเสนอรัฐบาลอนุมัติให้ดำเนินการไม่สำเร็จสักที
ช่วงที่นายสุพจน์ ทรัพย์ล้อม ทำหน้าที่ปลัดกระทรวงคมนาคม ก็ได้เสนอให้ย้ายโรงงานไปอยู่แก่งคอยในรูปแบบ “ชุมชนคนรถไฟ” ตามผลการศึกษาของสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง (สจล.) โดยเสนอรัฐบาลคิดค่ารื้อย้ายเป็นเงินไม่น้อยกว่า 3,000 ล้านบาท โดยกำหนดเป็นเงื่อนไขเอาไว้ในรายละเอียดร่างเอกสารเอกสารประกวดราคาและให้เอกชนผู้ลงทุนพัฒนามักกะสันนั่นแหละรับไปดำเนินการ
ต่อมาในยุคพรรคเพื่อไทยเป็นแกนนำรัฐบาล นายกิตติรัตน์ ณ ระนอง ทำหน้าที่รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเสนอให้กระทรวงการคลังเช่าบริหารที่ดินระยะ 50 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 50 ปี รวมเป็น 100 ปีเพื่อนำรายได้ไปหักลบกลบหนี้ของ ร.ฟ.ท.ที่มีอยู่ขณะนั้นราว 1 แสนล้านบาท โดยมอบหมายให้กรมธนารักษ์เข้าไปบริหารจัดการพื้นที่ รูปแบบเปิดโอกาสให้เอกชนร่วมลงทุนแต่ก็เจอปมปัญหาความไม่ชัดเจนเรื่องการนำที่ดินที่ได้จากการเวนคืนไปพัฒนาหารายได้เชิงพาณิชย์ผิดกฏหมายหรือไม่ ส่งผลให้โครงการล่าช้าออกไปอีกครั้ง
ล่าสุดได้มีความพยายามนำที่ดินแปลงทำเลทองไปพัฒนาหารายได้เชิงพาณิชย์ในชยุคคสช.นี้โดยคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) มีมติให้ร.ฟ.ท.เร่งโอนที่ดินมักกะสันไปให้กระทรวงการคลัง เพื่อเปิดทางให้กรมธนารักษ์รับไปบริหารจัดการพัฒนาโครงการตามวัตถุประสงค์ แต่ก็ไม่สามารถทำได้ง่ายๆเนื่องจากร.ฟ.ท.ยื่นหนังสือถึงสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาพิจารณาว่าร.ฟ.ท.มีอำนาจหน้าที่บริหารพื้นที่ดังกล่าวและสามารถนำไปพัฒนาหารายได้เชิงพาณิชย์ได้หรือไม่ จนความพยายามดังกล่าวมาสำเร็จในยุคนี้
คนร.ชี้ ร.ฟ.ท. เป็นเจ้าภาพ
โดยในครั้งนี้นายพิชิต อัคราทิตย์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม ได้ออกมาเปิดเผยถึงกรณีที่ผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ(คนร.) ครั้งล่าสุดว่ามีแนวโน้มให้ร.ฟ.ท. ได้รับหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ดังกล่าว โดยไม่ต้องโอนมอบพื้นที่ให้กระทรวงการคลัง แต่มีเงื่อนไขว่าร.ฟ.ท. จะต้องเสนอแผนดำเนินการให้กระทรวงการคลังพิจารณาเพื่อให้เห็นแนวทางความเป็นไปได้ว่าจะสามารถหารายได้จากการพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวมาชดเชยหรือจ่ายภาระหนี้ราว 1 แสนล้านบาท ห้หมดหรือลดน้อยลงไปได้อย่างไร
ปัจจุบันที่ดินมักกะสันมีทั้งหมด 745 ไร่ แต่เหลือพื้นที่ที่สามารถนำไปพัฒนาได้ราว 497 ไร่เท่านั้นเนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นบึงน้ำมักกะสันราว 133 ไร่ เป็นพื้นที่สาธารณประโยชน์ ถนนโลคัลโรดเลียบทางรถไฟ ถนนนิคมการรถไฟ 39 ไร่ ก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ 27.5 ไร่ และทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ 47 ไร่
แม้ ร.ฟ.ท.เจ้าของที่ดินมีแนวโน้มจะได้รับสิทธิ์เป็นเจ้าภาพบริหารจัดการ ก็ต้องลุ้นเนื้อในแผนพัฒนามักกะสัน โปรเจ็กต์ระดับแสนล้านบาท เพราะเพียงแค่มูลค่าที่ดินกว่า 6-7 หมื่นล้านบาทแล้ว จะประกอบด้วยอะไรบ้าง ในการสร้างสรรค์ทำเลทองให้เป็นทำเลแพลทินัม กลายเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของการลงทุน
ซึ่งถือเป็นโจทย์ท้าทายของการรถไฟฯ เนื่องจากมีบางฝ่ายแคลงใจในฝีมือบริหารจัดการของ ร.ฟ.ท. ว่าจะสามารถทำได้ดีหรือไม่ จึงได้มีการตั้งข้อสังเกตหลายประการจากสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ(สคร.) สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.) หรือแม้กระทั่งคนในกระทรวงคมนาคมเองก็ตาม
ตามแผน ร.ฟ.ท.จะเปิดโอกาสให้เอกชนร่วมลงทุนและเอกชนจะเข้ามามีส่วนร่วมบริหารจัดการ ซึ่งนางสิริมา หิรัญเจริญเวช รองผู้ว่าการกลุ่มการบริหารทรัพย์สิน ร.ฟ.ท. ยืนยันว่าพร้อมรับหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ดังกล่าวนี้เองตามขั้นตอนการที่จะต้องปฏิบัติตามพ.ร.บ.การร่วมลงทุนในกิจการของรัฐปี พ.ศ.2556
โดยเบื้องต้นนั้นได้นำเสนอแผนให้สคร.และคนร.พิจารณาไปรอบหนึ่งแล้วพร้อมมั่นใจว่าระยะเวลา 30 ปีแรกจะสร้างรายได้จำนวนเท่าไหร่ ระยะเวลา 60 ปีและ 99 ปีจะสร้างรายได้เท่าไหร่ ซึ่งตามกรอบวงเงินที่กรมธนารักษ์เสนอจ่ายให้ร.ฟ.ท. ราว 6.3 หมื่นล้านบาทนั้นนางสิริมายืนยันว่าตามแผนของร.ฟ.ท.ที่นำเสนอไปยังจะทำรายได้สูงกว่า 6.5 หมื่นล้านบาท
สัญญา30ปีแรกต่อได้อีก50 ปี
นอกจากนั้น ร.ฟ.ท.ยังจะได้กำหนดสัญญาไว้หลายปีโดยแบ่งเป็น 30 ปีแรก 50 ปีต่อไปโดยจะมีการพิจารณาภายหลังการครบกำหนดสัญญาในแต่ละปีที่สิ้นสุดให้สอดคล้องกับปัจจุบันอีกครั้ง อีกทั้งยังย้ำชัดเจนว่าจะอ้างอิงตามผลการศึกษาเดิมของ ร.ฟ.ท. และยังจะให้มีการปรับผลการศึกษาให้สอดคล้องกับปัจจุบันเมื่อเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติดำเนินการต่อไป
ดังนั้นแผนการพัฒนาเชิงพาณิชย์บนทำเลทองใจกลางเมืองอย่างมักกะสันจะสามารถทำได้สำเร็จในยุคคสช.บริหารประเทศได้หรือไม่ คงต้องติดตามความคืบหน้ากันอย่างต่อเนื่องเนื่องจากการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ยืดเยื้อมานาน มีการอ้างถึงผลประโยชน์ของแต่ละหน่วยเข้ามาเกี่ยวข้อง แม้กระทั่งสหภาพแรงงานรัฐวิสาหกิจ ร.ฟ.ท.ยังออกมาปกป้องว่าเป็นที่ดินที่น่าจะมีการประเมินมูลค่าได้มากกว่า 6.3 หมื่นล้านบาท
ท้ายที่สุดนั้นใน1-2 ปีนี้คงจะมีคำตอบให้หลายคนหายสงสัยว่า ร.ฟ.ท. จะบริหารจัดการอย่างไร ทำได้สำเร็จหรือไม่ เพื่อปกป้องประโยชน์ของการรถไฟฯเอาไว้ให้ได้นานเท่านาน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,227 วันที่ 15 - 18 มกราคม 2560