มรสุมเศรษฐกิจ กระหน่ำ 'ตลาดอสังหาฯ' กำลังซื้อ สวนทางต้นทุน

นาย วิชัย วิรัตกพันธ์  รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์    (REIC)เปิดเผยถึง สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ของ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ว่า ภาพรวม ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งหมด ราว 199,949 หน่วย มูลค่ามากกว่า 9.76  แสนล้านบาท 

โดยในจำนวนนี้ เป็นหน่วยเปิดขายใหม่ราว 28,000 หน่วย มูลค่ากว่า 1.36 แสนล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น สะท้อนภาพความเชื่อมั่นในฝั่งผู้ประกอบการ ที่ดีขึ้นกว่าช่วงปี 2563 และ ปี 2564 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านจัดสรรราคาแพง และ คอนโดมิเนียมกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 

สต็อกเพิ่ม เงินเฟ้อฉุดยอดขาย Q2

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาการอัตราการดูดซับ พบมีทิศทางที่ลดลงในหลายทำเล และ หลายกลุ่มระดับราคา ทำให้หน่วยคงค้างเพิ่มขึ้น โดยยอดขายได้ใหม่ทั้งบ้านและคอนโดฯ ในช่วงไตรมาส 2 ชะลอลงมาจากไตรมาสแรกของปี จาก 30,070 หน่วย เหลือ 23,476 หน่วย มูลค่า 1.16 แสนล้านบาท ทำให้ หน่วยเหลือขายคงค้าง ณ ไตรมาส 2 ปี 2565 ปรับตัวเพิ่มขึ้น อยู่ที่ 176,473 หน่วย มูลค่า 860,335 ล้านบาท 

ทั้งนี้ ประเมินเหตุผลสำคัญ ว่า ผู้บริโภค ขาดความเชื่อมั่นในด้านรายได้ และ เผชิญกับปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจหลายแง่ เช่น เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย เป็นต้น โดยแนะให้ผู้พัฒนาฯ เฝ้าระวัง หน่วยค้างเก่า ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดฯ ในบางทำเล 

" ปัจจัยเสี่ยงสำคัญของตลาด คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมัน ,การปรับเพิ่มขึ้นของค่าครองชีพ ผ่านราคาสินค้าสูงขึ้น อีกทั้งประเมินว่า หากมีการปรับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ก็จะเป็นแรงฉุดโมเมนตั้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยให้ต้องสะดุดลงอีกครั้ง" 

กำลังซื้อ สวน ต้นทุนอสังหาฯ

ด้าน นายแสนผิน สุขี  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย)  ยอมรับว่า  ขณะนี้ มรสุมเศรษฐกิจ กำลังกระหน่ำตลาดอสังหาฯ ในรูปแบบ Stagflation หรือ ภาวะ กำลังซื้อสวนทางกับต้นทุนอย่างแรง ครอบคลุมปัญหา เงินเฟ้อ , ต้นทุนสูง ,พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยน , หนี้สินครัวเรือน ,โควิด-19 ,การแข่งขันสูง ,แรงงานขาดแคลน และ ค่าเงินบาทอ่อนตัว 

โดยเฉพาะทิศทางเรื่องหนี้ครัวเรือน ระดับ 90% ของคนไทย เปรียบ 100 ครัวเรือน เหลือกำลังซื้อ แค่ 10% ที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ขณะภาวะเงินเฟ้อ ระดับ 7.6% สูงที่สุดในรอบ 13 ปี ภายใต้ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ขยับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายแรง กดดันนโยบายการเงินของประเทศต่างๆ รวมถึงประเทศไทยด้วย ซึ่งมีแนวโน้มว่า อาจทำให้ ดอกเบี้ยกู้บ้านมีแนวโน้มสูงขึ้น 

ส่งผลให้บ้านมีราคาแพง ลูกค้าต้องผ่อนบ้านมากขึ้น จากปัจจุบันอยู่ที่ 0.75% (อัตราดอกเบี้ยนโยบาย) ในอนาคตอาจสูงถึง 1.25% ซึ่งตามทฤษฎี ทุกๆการขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะทำให้ผลให้กำลังซื้อบ้านลดลง 7% เป็นสภาพที่ยากลำบากของผู้ประกอบการ ยิ่งมีสภาพคล่องต่ำ ยิ่งมีความเสี่ยงสูง ภายใต้ต้นทุนด้านที่ดินก็ขยับแรง พบบางทำเลขึ้นมากกว่า 70% จากหลายปีก่อนหน้า รวมถึงวัสดุก่อสร้างด้วย 

"แนวราบราคาที่ดินสูงขึ้นมาก กระทบโครงสร้างต้นทุน เทียบปี 2562 กับ ปี 2565 ราคาเพิ่มขึ้นมา 75% ส่วนต้นทุนก่อสร้าง จากภาวะสงคราม เงินเฟ้อ ต้นทุนพลังงาน และ ค่าเงินบาทอ่อนตัว ที่มีโอกาสแตะถึง 40 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ในอนาคต" 

โจทย์ใหญ่ แรงงานในระบบหาย 30%

สอดคล้องมุมมอง นาย พีระพงศ์ จรูญเอก  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุ ว่า ปัจจุบัน เศรษฐกิจไทย อยู่ภายใต้ 'วิกฤติ' ที่สมบูรณ์แบบ จากโควิด-19  ต่อเนื่องด้วย สงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่เข้ามาบิดเบือนกลไกการค้า และต้นทุนการประกอบธุรกิจ จากปัญหาการสะดุดซัพพลายเชนทั่วโลก ขณะอสังหาฯ นับเป็นสินค้าราคาแพง ขณะนี้ต่างต้องพากันวางแผนรับมือกันอย่างรายวัน

ทั้งนี้ แม้ประเมินว่า ทั้ง ทิศทางตลาดบ้านแนวราบ ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง และ คอนโดฯ ที่เคยหดตัวไปราว 15-25% น่าจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป ภายใต้สมมุติฐาน ว่า ประเทศจีนสามารถเปิดประเทศไทย ดึง กลุ่มลูกค้าชาวจีน และ ฮ่องกง กลับมาอย่างเต็มตัว  เช่นเดียวกับ กลุ่มผู้ซื้อคนไทย ที่ยังมีความนิยมต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ติดแนวรถไฟฟ้า จากปัญหารถติดขัดมากกว่าในอดีต 

อีกทั้ง แนวโน้มราคาบ้าน เริ่มสูงขึ้นแรง ปีละ 10% สวนทาง ราคาขายต่อตร.ม.ของคอนโดฯยุคใหม่ ที่ปรับสมดุล ผู้ประกอบการช่วยกันเซตอัพราคาขายใหม่ เริ่ม 50,000 บาทต่อตร.ม. อย่างเช่นในอดีต เริ่มกลับมา ผู้ประกอบการยอมปรับลดส่วนเกินของโครงการ และเชือดกำไรลง 5-7% เพื่อสร้างโปรดักส์ที่โดดเด่น ภายใต้กำลังซื้ออ่อนแอ 

แต่สิ่งที่น่ากังวล เป็นโจทย์ใหญ่ที่ต้องจับตามอง คือ ปัญหาด้านต้นทุน และแรงงานขาดแคลน เนื่องนี้ขณะนี้ ยังเผชิญกับปัญหา แรงงานในระบบหายไป 30% ส่วนคนไทยในไซต์ก่อสร้าง เหลือไม่ถึง 10% เนื่องจากแรงงานถูกดึงออกไป จึงอยากให้เร่งเตรียมแผนรับมือไว้ด้วย 

'ขณะนี้แรงงานก่อสร้าง ไหลไปยังอุตสาหกรรมอื่นมากขึ้น และมีแนวโน้มที่ประเทศคู่แข่ง  อย่าง เวียดนาม มาเลเซีย และ ฟิลิปปินส์ จะเข้ามาดูดซับแรงงานที่เราเคยใช้ เช่น ชาวกัมพูชาออกไป อันนี้กำลังจะเป็นโจทย์ใหญ่ ที่ต้องเริ่มกันคิด ว่าจะทำกันอย่างไรกันต่อไปในภาคอสังหาฯ " 

ทั้งนี้ ประมาณการณ์เศรษฐกิจไทย ปี 2565 ขยายตัวที่ 2.9% ภายใต้สมมุติฐาน จากภาคบริการ และ การท่องเที่ยวฟื้นตัวดี ขณะ ปัจจัยลบของภาคธุรกิจ ได้แก่ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโกล และ ภาวะเงินเฟ้อจากต้นทุนพลังงาน