"อสังหา"อีอีซี 5ปีฟื้น! หลังเห็นสัญญาณ โอเวอร์ซัพพลาย

เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี เครื่องยนต์ตัวใหญ่ที่รัฐบาลมีเป้าหมายใช้ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ  ดึงนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ เข้าพื้นที่ ด้วยมาตราการส่งเสริมการลงทุน ทางด้านภาษี พัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบินและเมืองการบินอู่ตะเภา ท่าเรือแห่งใหม่เป็น แม็กเน็ตสำคัญ อย่างไรก็ตามเนื่องจากสถานการณ์การระบาดโควิด-19

ประกอบกับความล่าช้าจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัย รองรับ กลุ่มกำลังซื้อในพื้นที่เริ่มออกอาการ สะท้อนจาก ตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ สำรวจ บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม รอการขาย ช่วงครึ่งปีแรกปี2564 พื้นที่3จังหวัด ได้แก่จังหวัด ชลบุรีระยองและฉะเชิงเทรา มีสต็อกมากถึง  63,279หน่วย มูลค่า214,524ล้านบาท ยังไม่รวมโครงการเปิดใหม่ที่เข้ามาเติมในตลาดและมียอดขายโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินมีสูง

• ส่งสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย

สอดคล้อง กับ นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหาร แพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทในเครือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในภาคตะวันออกเปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เขตอีอีซี เริ่ม ส่งสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย ปริมาณที่อยู่อาศัย มากกว่าความต้องการของตลาด

เนื่องจากที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าพื้นที่พัฒนาโครงการเจาะกลุ่มลูกค้า ที่คาดว่าจะเคลื่อนตัวเข้าพื้นที่ในเร็ววัน แต่เมื่อเกิดการระบาดโควิด ยืดเยื้อยาวนาน แรงงานไม่เกิด ความล่าช้าในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ทำให้โครงการที่อยู่อาศัย ที่เกิดขึ้น เริ่ม มีอัตราการขายที่ชะลอตัว

ขณะการพัฒนาโครงการใหม่แม้มีเกิดขึ้นแต่ลดลงค่อนข้างมาก ที่ดินราคาทรงตัว ติดถนนสายหลักไร่ละ10-20ล้านบาทในซอย3-4ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งเป็นราคาที่ขยับขึ้นมาตั้งแต่ ช่วงรัฐบาลมีนโยบายพัฒนาเขตอีอีซีเมื่อ6-7ปีก่อน

• ฟันธงอีก5ปีฟื้น

อย่างไรก็ตามประเมินว่าตลาดอสังหาฯในอีอีซีจะดี หรือพลิกฟื้น ในอีก5ปีข้างหน้า ซึ่งหมายถึงสถานการณ์โควิด -19 ในขณะนั้นอาจคลี่คลายโครงการรถไฟความเร็วสูง เมืองการบิน ท่าเรือขนาดใหญ่ของรัฐและภาคเอกชนร่วมลงทุนจะทะยอยแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการและเมื่อนั้นตลอดที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยวจะกลับมาโดยเฉพาะต่างชาติ    

ขณะเดียวกันรัฐบาลควรให้การสนับสนุน ผู้ประกอบการ มาตรการกระต้นธุรกิจอสังหาฯการเปิดชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทยได้มากขึ้นตลอดจนการยกเลิกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพราะอาจเป็นตัวการสร้างความเสียหายให้กับเศรษฐกิจประเทศมากกว่า รายได้ที่จะเข้ารัฐ

โดยเฉพาะผู้ครอบครองที่ดินจะ นำที่ดินไปทำเป็นพื้นที่เกษตรลดภาระภาษี ที่ดินหลายแปลงพื้นที่อาจไม่เหมาะกับการเกษตรเข้าไม่ถึงแหล่งน้ำในที่สุดก็ตกอยู่ในมือนายทุนขายในราคาถูก นอกจากนี้รัฐควรจัดทำระบบการใหญ่บริการ  วัน สต๊อป เซอร์วิส การติดต่อขออนุญาตทำโครงการที่อยู่อาศัยแบบเบ็ดเสร็จในจุดเดียว

หากดำเนินการได้อาจช่วยให้ผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยในราคาถูกลงได้ นอกจากนี้ควรลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาเกิน3ล้านบาท ขยายเวลาปลดล็อคLTV  หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน กู้ได้100% และลดความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อลง เป็นต้น

• ไม่หนักใจโควิด

สำหรับการมาของโควิด-19นั้น นายสืบวงษ์ระบุว่า บริษัทไม่หนักใจ  เพราะเคยผ่านสมรภูมิวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี2540  ประกอบกับเป็นผู้ประกอบการในพื้นที่ การพัฒนาเน้นแนวราบ การพัฒนายืดหยุ่นหานวัตกรรมมาสนับสนุน ธุรกิจ  การส่งมอบบ้านต้องเร็ว และ  ด้วยประสบการณ์ ที่มีมากว่า30ปี  ลูกค้าให้การตอบรับจากความคุ้นเคย 

มองว่า ยังไปได้ และปัจจุบันขยับการลงทุนเข้าสู่กรุงเทพมหานครพัฒนาโครงการ THER LADPRAO 93 (เธอ ลาดพร้าว 93) ทาวน์โฮมลักชัวลีรับรถไฟฟ้า และมองว่าจะขยายโครงการต่อเนื่อง ซึ่งมองว่า  ตลาดในกทม.น่าจะดีกว่าพื้นที่อีอีซีในขณะนี้