อสังหาฯ ธุรกิจแมว 9 ชีวิต 9 เดือน 3 บิ๊กเนม ฟันกำไรกว่า 1.2 หมื่นล.

ตลาดที่อยู่อาศัยไทย เดินทางผ่านพ้นจุดต่ำสุด ไตรมาส 3 ปี 2564 มาแบบยืนงง แต่ตั้งหลักได้ หลังจากเผชิญจุดเปลี่ยน อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แม้แต่วิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 หรือ แม้แต่วิกฤติ แฮมเบอร์เกอร์ (ซับไพร์ม) ปี 2550 ก็ยังไม่หนักหนาเท่า เพราะไม่ใช่แค่เผชิญกับปัญหาด้านเศรษฐกิจ แต่เจออีก 2 เด้ง จากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่เริ่มออกลายมาตั้งแต่ปี 2561 และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงจากสถานการณ์โควิด-19

ขณะการล็อกดาวน์ใหญ่ ระหว่าง เดือน ก.ค - ส.ค. ช่วงที่โควิด-19 แพร่ระบาดอย่างหนัก ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ใน "ภาวะช็อก" รัฐออกคำสั่งห้ามเดินทาง เข้มเคอร์ฟิว สะเทือนเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ  กิจการห้างร้าน นายจ้าง-ลูกจ้าง และ มนุษย์เงินเดือนระส่ำ เพราะเกิดความกังวล และ ขาดความเชื่อมั่นในรายได้  อสังหาฯเองปั่นป่วยทุกกระบวนการ ตั้งแต่การก่อสร้าง กิจกรรมการขาย และ การโอนกรรรมสิทธิ์ หลังจากสถาบันการเงินเข้มงวดการออกสินเชื่ออย่างมาก

อสังหาฯผลประกอบการแกร่ง

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สะท้อนความเป็นอยู่ของธุรกิจนี้ คือ ผลประกอบการในกลุ่มนักพัฒนาฯ ซึ่งพบแม้จะเสียหลักอย่างหนักในช่วงไตรมาส 2 และช็อกต่อจากมาตรการล็อกดาวน์เข้ม ยอดผู้ติดเชื้อพุ่งสูงสุด หยุดทุกกิจกรรมในไตรมาส 3 แต่ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed Companies) กลับยังสามารถรักษาระดับรายได้และกำไรได้สม่ำเสมอ ทั้งในรอบ 6 เดือน และ 9 เดือน ของปีสุดหิน 2564 นี้ 

ล่าสุดบิ๊กแบรนด์ในตลาดอสังหาฯ 3 รายใหญ่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) , บมจ.ศุภาลัย และ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ประเดิมอวดผลประกอบการในรอบ 9 เดือน (ม.ค. - ก.ย.) โดยประสบการณ์ "ผ่านร้อนผ่านหนาว" มามาก และปรับตัวไว ผ่านการวางแผนรับมือทันต่อสถานการณ์อันท้าทาย ที่เกิดขึ้นในรูปแบบต่างๆ ควบคู่กับการบริหารพอร์ตสินค้า ทำให้ผลประกอบการของบริษัทข้างต้น ยังเติบโตต่อเนื่องและแข็งแกร่งอย่างน่าเซอร์ไพร์ส

3 บิ๊กอสังหาฯฟันกำไรอู้ฟู้

โดย นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี เผย ผลดำเนินงานของบริษัทโตฝ่าล็อกดาวน์ มีรายได้รวมจากสินค้าแนวราบ - คอนโดฯ (รวมร่วมทุน) และธุรกิจอื่นๆ ทั้งสิ้น 30,324 ล้านบาท ด้านกำไรสุทธิทำได้มากถึง 3,549 ล้านบาท สัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนต่ำ 0.56 เท่า ส่วนยอดขายรวม ณ สิ้นเดือน ต.ค. ทำได้มากถึง 31,210 ล้านบาท คิดเป็น 88% จากเป้าหมาย 35,500 ล้านบาทที่วางไว้ สะท้อนศักยภาพของบริษัท 

" ปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่อสังหาฯ ต้องเผชิญกับความท้าทายและภาวะผันผวน โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ส่งผลต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจอย่างมาก แต่บริษัทฯ ยังคงรักษาสถานะการเติบโตได้อย่างคงที่ " 

ขณะ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ. ศุภาลัย เผยรอบ 9 เดือน บริษัทมี รายได้รวม 9 เดือนอยู่ที่ 18,522 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 44% ด้านกำไรสุทธิ 4,191 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 76%  มาจากบริษัทฯมีการโอนฯคอนโดฯสร้างเสร็จใหม่ 3 โครงการ ทำให้มียอดรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง ขณะยอดขาย รวม 17,553 ล้านบาท ซึ่งมาจากสัดส่วนโครงการแนวราบถึง 13,744    ล้านบาท จากการเปิดตัว 16 โครงการใหม่ ตอกย้ำ แผนรับมือมาถูกทาง 

" ตลาดอสังหาฯได้ผ่านจุดวิกฤตที่สุดไปแล้ว แต่แม้ตลาดคอนโดฯจะชะลอตัว  แต่พบ ตั้งแต่เดือน ส.ค. ยอดลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน นั่นแสดงว่ายังมีกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและความต้องการซื้ออยู่ "

เช่นเดียวกับผลดำเนินงานของ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่อยู่ท็อปบนสุดของตารางมาโดยตลอด ยืนหนึ่งเรื่องความแข็งแกร่งของแบรนด์บ้านระดับบน มีผลกำไรสุทธิ เติบโตอย่างหวือหวาเช่นกัน หลังจากช่วง งวด 6 เดือนแรกของปี  คว้ามาแล้ว 3,613 ล้านบาท ล่าสุดประกาศงบต่อตลาดหลักทรัพย์เมื่อช่วงเย็น 11 พ.ย. พบงวด 9 เดือน สิ้นสุด 30 กันยายน 2564 บริษัทฯ และบริษัย่อยมีกำไรสุทธิจำนวน 4,921.55 ล้านบาท เติบโต 2.79% จากปีก่อน ซึ่งมีกำไรอยู่ที่  4,788.01 ล้านบาท ขึ้น Top1 ยืนหนึ่งทุกสถานการณ์ 

เก๋าเกมทำรอดวิกฤติ

ผลงานดีเยี่ยมของอสังหาฯ 3 รายใหญ่ข้างต้น สอดคล้อง คำระบุ ของนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ ซึ่งกล่าวว่า ตลอด 2 ปี การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้หลายอุตสาหกรรมย่ำแย่ แต่ความเป็นอยู่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับดีกว่าที่ประเมินไว้ สะท้อนผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ ในตลท.ราว 36 ราย กินส่วนแบ่งตลาด 70% นั้น มีทิศทางตัวเลขทั้งในแง่รายได้และกำไรยังเติบโตกันดี ซึ่งมาจากการโอนฯหน่วยสร้างเสร็จได้ดี และ มีการปรับตัว ปรับพอร์ต และแตกไลน์การลงทุน 

ขณะ นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กูรูด้านอสังหาฯ เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ไม่แปลกใจกับผลประกอบการที่เติบโตสวนกระแส โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้พัฒนาฯ ที่ปีนี้ปั้นพอร์ตแนวราบเป็นหลัก หลังจาก ตลาดคอนโดฯถูกมรสุม 2 ทาง ทั้งลูกค้าชาวจีน และกลุ่มลูกค้าคนไทยรายได้ปานกลาง-ล่าง หายไป วิเคราะห์ บมจ.ศุภาลัย เป็นบริษัทเก่าแก่เติบโตมาจากพอร์ตแนวราบเป็นหลักอยู่ก่อนแล้ว ผลงานจึงเข้าเป้า ขณะ บมจ.เอพี มีการบริหารพอร์ตสินค้ามาตั้งแต่ช่วงก่อนโควิด และกระโดดกลับมาพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งมีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทั้งทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว ในอดีตเป็นทุนเดิม ทำให้ลูกค้าตอบรับทั้งในแง่ยอดขายและยอดโอนฯ แม้เป็นโครงการอยู่ในซอย

แบงก์อุ้มลูกค้ารายใหญ่

ส่วนในแง่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ซึ่งสวนทางความเปราะบางด้านสินเชื่อนั้น นางสาวสุมิตรา ระบุว่า อย่างแสนสิริ เอพี ออริจิ้น ทำผลงานได้ดี เนื่องมาจากกลยุทธ์การหั่นราคาลงในหน่วยสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ เพื่อให้เข้ากับกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภคในช่วงโควิด ซึ่งลดลงราว 15% ขณะราคาคอนโดฯภาพรวมมีการลดลงอยู่ที่ 10-15% เช่นกัน ย้อนแย้งกับภาพรวมยอดขายคอนโดใหม่ (พรีเซล) ในระดับต่ำ ทุกรายจึงเร่งผลักดันการขายและโอนฯในหน่วยสร้างเสร็จ (Ready to move ) แทน อีกด้าน พบมาจาก สถาบันการเงินยังให้ความสำคัญ และมีการปล่อยกู้ให้กับลูกค้าของบริษัทเหล่านี้ในสัดส่วนสูงกว่าบริษัทรายเล็กๆ 

"ความได้เปรียบของบริษัทที่อยู่ใน ตลท. คือ พบว่าแม้ในสถานการณ์ไม่ดี แบงก์ก็ยังปล่อยกู้ให้ลูกค้าเหล่านี้ในวงเงินเต็ม หรือ 90% แม้ยังไม่มีการปลดล็อก LTV ด้วยซ้ำ เพราะเชื่อมั่นในแบรนด์โครงการ มีการจัดอันดับ TOP10 ดีเวลลอปเปอร์สำหรับอนุมัติสินเชื่อ เพราะหากอนาคตกลายเป็นหนี้เสีย NPL ขึ้นมา แบงก์จะสามารถนำมาขายปล่อยต่อได้ง่ายกว่าต่างจากโครงการโนเนม"

วิกฤติรายเล็กลากยาวปี 65 

อีกด้าน นายนิเวศน์ เหมวชิรวรากร ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนของไทย วิเคราะห์ไว้ว่า ในช่วงโควิด กลุ่มอสังหาฯบ้านจัดสรร โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่และอยู่มานานมากนั้น  มีคุณสมบัติที่จะทำรายได้และกำไรที่สม่ำเสมอในระดับสูง และน่าจะนานพอสมควรต่อไปในอนาคต  เหตุผลก็เพราะว่าการแข่งขันโดยรายใหม่ ๆ  จะมีน้อยมาก และในขณะเดียวกัน  ผู้เล่นนอกตลาดหลักทรัพย์ก็จะค่อย ๆ “ตาย” ไปหมด ข้อดีของรายใหญ่ คือ มีโครงการกระจายไปทั่วกรุงเทพ และอาจจะรวมถึงจังหวัดหลัก ๆ ด้วย ทำให้ระยะเวลาขายและโอนโครงการก็จะกระจายระยะเวลาไม่เสร็จพร้อมกัน ส่งผลรายได้และกำไรแต่ละปีจะไม่ผันผวนนัก

ทั้งหมด ตอกย้ำ บทวิเคราะห์ของวิจัยกรุงศรีฯ ซึ่งเคยประเมินไว้ในช่วงโควิด ตั้งแต่ระลอกแรก ระบุ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2563-2565 จะเหลือเพียงรายใหญ่ ที่จะประคับประคองธุรกิจให้เติบโตต่อไปได้ ขณะที่ราย กลาง-เล็กจะเผชิญการแข่งขันรุนแรง และมีความเสี่ยงด้านผลประกอบการมากขึ้น จนส่งผลให้โครงสร้างของตลาดอสังหาฯ เปลี่ยนไป เป็นตลาดที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เพิ่มขึ้น ส่วนรายย่อยที่มีฐานเงินทุนไม่แข็งแกร่งอาจมีปัญหา ขาดสภาพคล่อง จนไม่สามารถแข่งขันได้ หรือต้องปิดกิจการไป