ตลาดโรงงาน - คลังสินค้าเช่า บูม! พื้นที่ทั่วไทย ทะลัก 7 ล้าน ตร.ม.

ธุรกิจโรงงาน- คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้า ให้เช่า ที่เติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจ ดันขึ้นมาเป็นดาวเด่น ในธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ช่วงปี 2563 ต่อเนื่อง ครั้งปีแรก 2564 จากอานิสงค์เชิงบวก วิกฤติโควิด- 19 เร่งการเติบโตในธุรกิจอีคอมเมิร์ซ - ซื้อขายออนไลน์ มูลค่าพุ่ง แตะ 4-5 แสนล้านบาท ทำให้ความต้องการในแง่พื้นที่ เพื่อเก็บกักตุน และ กระจายสินค้า บวกเพิ่มขึ้นทวีคูณ

อีกด้านความเสี่ยง ปิดประเทศ ล็อกดาวน์การเดินทาง - ขนส่ง ทำให้แนวโน้ม ความต้องการย้ายฐานของผู้ผลิต ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ต้องการ ขยับเข้ามาอยู่ใกล้กับผู้บริโภคมากขึ้น ส่งผลอัตราครอบครองพื้นที่เช่า ในตลาดคลังสินค้า และ โรงงานของไทย เพิ่มขึ้นอย่างมีนัย ปัจจุบัน มีพื้นที่ที่ถูกใช้ไปแล้วทั้งหมด 6.099 ล้านตารางเมตร จากพื้นที่ทั้งหมดทั่วไทย 6.963 ล้านตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูง 87.60% 

ขณะกรุงเทพฯ ครองอัตราการเช่าสูงสุดที่ 91.70% รองลงมาคือ จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่ง มีศักยภาพด้านโลจิสติกส์ค่อนข้างสูง ช่วง ถ.บางนา - ตราด ระหว่าง กม.18 - กม.23  เชื่อมต่อกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ และท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังไว้ด้วยกัน ทำให้เป็นเขตโซนนิ่ง สำหรับโกดังสินค้าขนาดใหญ่ ที่บริษัทอีคอมเมิร์ซนิยม ตรวจสอบล่าสุด พบทำเลนี้ กำลังประสบปัญหาขาดแคลน ที่ดินขนาดใหญ่ เพื่อนำมาพัฒนาโกดัง ตอบรับดีมานด์ทะลัก อีกทั้งราคาที่ดินไม่ใช่น้อย ทำเลนี้ มีอัตราการเช่า อยู่ที่ประมาณ  91% ตามด้วย พื้นที่อีอีซี (ชลบุรี ,ระยอง และ ฉะเชิงเทรา) อัตราเช่า 77.80% ตอกย้ำธุรกิจนี้มาแรง และกำลังเป็น 'น่านน้ำโอกาส' ของผู้เล่น ทั้งในและนอกตลาด แข่งขันอย่างคึกคัก 

สัญญาเช่าใหม่ขยับแรง

นาย ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย บริษัทวิจัย และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย 'ฐานเศรษฐกิจ' ว่า พบครึ่งปีแรก 2564 ตลาดดังกล่าว มียอดการเช่าสัญญาใหม่ มากกว่า 1.5 แสนตร.ม. โดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด ยังสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้เป็นอย่างดี และยังคงไม่ปรับลดเป้าผลประกอบการในปีนี้ แม้ขณะนี้ ไทยท้าทายจากจำนวนยอดผู้ติดเชื้อ 2 หมื่นรายต่อวัน และมีผู้เสียชีวิตแตะ 100 รายต่อวันก็ตาม  โดยพบรายใหญ่ ยังคงมีแผนเดินหน้า เปิดตัวคลังสินค้าและโรงงานรวมกัน มากกว่า 1 ล้าน ตร.ม. ในอนาคต จาก 3 พื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญข้างต้น 

" บมจ. ดับบลิวเอชเอ เปิดตัว โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ แหลมฉบัง แห่งที่ 2 บนพื้นที่ กว่า 5 หมื่นตร.ม. มีผู้เช่าหลักเป็นรายใหญ่ กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ และกลุ่มโลจิสติกส์ เพื่อใช้เป็นศูนย์กระจายสินค้า อีกแห่ง เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางพลี 7 ประกอบด้วย ศูนย์กระจายสินค้า 3 อาคาร พื้นที่รวม 7.4 หมื่นตร.ม. ธุรกิจโลจิสติกส์ชั้นนำให้ความสนใจมาก ส่วน บมจ. ไวส์ โลจิสติกส์ ก็เพิ่งเปิดตัวคลังสินค้าแห่งใหม่ บนบางนา–ตราด กม.18 พื้นที่ 1 หมื่นตร.ม. ปัจจุบัน มีลูกค้าเข้าใช้บริการแล้ว 60 % "

วังน้อย ย่านโลจิสติกส์เนื้อหอม 

สำหรับ พื้นที่ วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา ขณะนี้ นับเป็นพื้นที่เชิงยุทธศาสตร์ สำหรับการกระจายสินค้าอุปโภคบริโภคอาหารและเครื่องดื่ม และธุรกิจโมเดิร์นเทรดชั้นนำ  เพราะเชื่อมต่อทางหลวง 2 สายหลัก หมายเลข 1 และ 9 เสริมด้วยทางหลวงพิเศษสายบางปะอิน-นครราชสีมา ซึ่งจะก่อสร้างเสร็จในปีนี้ จะดันให้ 'วังน้อย' ขึ้นแท่นเป็นย่านโลจิสติกส์ที่ดีที่สุดของไทย พบ บจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล อยู่ระหว่าง พัฒนาคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการ (Built-to-Suit) แห่งใหม่ 40 ไร่ พื้นที่กว่า 34,000 ตร.ม. ตั้งอยู่ใน เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (วังน้อย 2) ให้กับ 'ไทยเบฟเวอเรจ' สัญญาเช่ายาว 10 ปี 

ขณะล่าสุด บจ. พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ในกลุ่ม บมจ.มั่นคงเคหะการ ประกาศทุมทุน 3 พันล้านบาท พัฒนาโครงการ "BFTZ วังน้อย" บนพื้นที่มากถึง 145 ไร่ ประมาณ 1.1แสนตร.ม. เริ่มก่อสร้างปลายปีนี้เช่นกัน โดยลูกค้ารายสำคัญ คือ สยามแม็คโคร ซึ่งทำสัญญาเช่าพื้นที่ราว 80% เพื่อใช้เป็นจุดกระจายสินค้าเช่นกัน 

" ความสนใจเช่าพื้นที่สำเร็จ Built-to-Suit  และ Warehouse Farm เติบโตต่อเนื่อง จากความต้องการของค้าปลีก- ส่งออก เช่น  สินค้าอุปโภคบริโภค,  ธุรกิจแปรรูปอาหาร ,อุปกรณ์ทางการแพทย์ , ผลิตบรรจุภัณฑ์  และมีปัจจัยสำคัญ จากพฤติกรรมผู้บริโภคซื้อขายทางออนไลน์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจทั้งระบบ ทั้งอีคอมเมิร์ซ ระบบโลจิสติกส์ โรงงานและคลังสินค้าเติบโตตามไปด้วย "

คาดพื้นที่เข้าใหม่อีก 2 แสนตร.ม. 

นาย ภัทรชัย กล่าวอีกว่า นอกจากผู้เล่นหลัก พบ ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดที่อยู่ฯ เข้ามาหาโอกาสในตลาดดังกล่าวเช่นกัน เช่น บมจ.แสนสิริ จัดตั้งบริษัทร่วมทุนใหม่ กับ พรอสเพค ฯ  ขณะ บมจ. ออริจิ้น จับมือ บมจ. เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ เตรียมเปิดตัวธุรกิจเพื่อการอุตสาหกรรม พร้อมบริการครบวงจร

โดยคาดการณ์ว่า ตลอดทั้งปี 2564 จะมีคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า เปิดบริการใหม่อีกกว่า 2 แสนตร.ม. โดยเฉพาะในพื้นที่ สมุทรปราการ พระนครศรีอยุธยา และในพื้นที่อีอีซี  หลังจาก ความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานของอีอีซี เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อสนามบินและการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ส่งผลดีต่อกลุ่มธุรกิจด้านอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุนเนื่องจากเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่น่าจับตามองในอนาคตอันใกล้

อย่างไรก็ตามการเติบโตของตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทย ยังคงมีความท้าทาย จากข้อจำกัด แง่ที่ดินเปล่า เพื่อพัฒนา มีราคาแพง และเริ่มขาดแคลน ขณะสถานการณ์โควิดไทย แนวโน้มยืดเยื้อ ปิดกั้นการเดินทางของลูกค้ากลุ่มต่างชาติ เข้ามาศึกษาดูพื้นที่ และเซ็นต์สัญญาเช่าไม่ได้ เป็นอุปสรรคต่อรายรับตลอดทั้งปี 2564