ที่ดินลีสโฮลด์ ยังเป็นที่ต้องการ

13 มิ.ย. 2564 เวลา 2:55 น.1.1k

ที่ดินลีสโฮลด์กลางเมือง ศูนย์กลางธุรกิจย่านปทุมวัน-สุขุมวิท เชื่อมรถไฟฟ้า 2 เส้นทางยังเป็นที่ต้องการของนักธุรกิจต่างชาติ สถานทูต  เทียบชั้นย่านไทม์สแคว์อเมริกา

ที่ดินใจกลางเมืองศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) แนวเส้นทางรถไฟฟ้า  เป็นที่ดินตั้งอยู่ระหว่างถนนพระรามที่ 4 ถนนพระรามที่ 1 ถนนเพลินจิต และสุขุมวิทบางส่วนตั้งแต่ถนนบรรทัดทองไปจนถึงถนนรัชดาภิเษกเกือบทั้งหมดเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กรมธนารักษ์ สภากาชาดไทย โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สวนสาธารณะ โรงเรียน สถานศึกษา หน่วยงานราชการต่างๆ และเจ้าของที่ดินที่ได้รับการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์จากหน่วยงานที่กล่าวไปแล้วซึ่งการจะใช้ประโยชน์บนที่ดินค่อนข้างจำกัด อีกทั้งยังไม่สามารถขายต่อกรรมสิทธิ์บนที่ดินออกไปให้กับบุคคลหรือองค์กรอื่นๆ ทำได้เพียงเช่ากรรมสิทธิ์ระยะยาวออกไปเท่านั้นอาจจะ 30 ปีหรือมากกว่านั้นแล้วแต่การแบ่งระยะเวลาในสัญญาเช่า

ที่ดินลีสโฮลด์ ยังเป็นที่ต้องการ

นาย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ระบุว่า ดินบางส่วนที่อยู่ในพื้นที่รอบสวนลุมพินีตามแนวถนนราชดำริ หลังสวน วิทยุ หรือในซอยมหาด เล็กหลวงต่างๆ และซอยต้นสนมีการก่อสร้างเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ อยู่ไม่น้อย เกือบทั้งหมดเป็นการเช่าที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ สัญญาที่ทำกันก่อนหน้านี้มีกำหนดไว้สูงสุดที่ 30 ปี สัญญาเช่าบางส่วนเริ่มครบกำหนดหรือใกล้จะครบกำหนดแล้ว หากเป็นโครงการเอกชนเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ อพาร์ตเม้นต์ หรือคอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าก็อาจจะไม่มีการขอเจรจา เพื่อต่อสัญญาเช่า เนื่องจากสภาพอาคาร และการต้องระดมทุนอีกครั้งเพื่อนำมาต่อสัญญาเช่านั้นทำได้ยาก

หน่วยงานราชการหรือองค์กรต่างๆ ก็มีความเป็นไปได้ที่จะเลือกไม่ใช้ประโยชน์บนที่ดินที่เคยใช้เป็นสำนักงานหรือใช้ประโยชน์อย่างอื่นเนื่องจากการทำงานหรือรูปแบบของหน่วยงานเปลี่ยนแปลงไปมีสำนักงานใหม่ที่มีขนาดใหญ่และทันสมัยกว่ามาทดแทนแล้ว การใช้ประโยชน์บนที่ดินหรืออาคารของตนเองจึงไม่จำเป็นอีกต่อไป แต่ด้วยข้อจำกัดเรื่องของกรรมสิทธิ์บนที่ดินจึงทำให้เจ้าของที่ดินเหล่านี้เลือกที่จะเปิดประมูลเพื่อให้เอกชนเข้ามาทำประโยชน์บนที่ดิน และให้จ่ายค่าตอบแทนให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเลือกคนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด ซึ่งการเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าประมูลที่ดินเพื่อเข้ามาทำประโยชน์ผ่านวิธีการนี้นั้นมีมาให้เห็นนานแล้ว ที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ตามแนวถนนราชดำริ วิทยุ หลังสวน พระรามที่ 4 และอีกหลายๆ พื้นที่มีการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขของการเช่าระยะยาว

ที่ดินในพื้นที่ที่กล่าวไปแล้วตอนต้นนั้นอยู่ในโซนที่ดีของกรุงเทพมหานคร เพราะไม่เพียงยู่ใจกลางเมืองเท่านั้น ยังคงอยู่ในพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน และตามข้อกำหนดผังเมืองยังอยู่ในพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์เชิงพาณิชยกรรมได้อีก FAR หรือ สัดส่วน พื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน อยู่ระหว่าง 7-10 เท่าของขนาดที่ดิน สามารถพัฒนาเป็นโครงการ ได้เกือบทุกขนาดทุกประเภทขึ้นอยู่กับถนนด้านหน้าที่ดิน ดังนั้น ที่ดินเหล่านี้เมื่อมีการเปิดประมูลหรือเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามาเสนอการศึกษา รูปแบบโครงการ ผลตอบแทนมักจะไม่เคยไม่มีผลสำเร็จเกิดขึ้น

เนื่องจากทำเลที่ตั้งและศักยภาพบนที่ดินนั้นสูงมาก สอดคล้องกับมูลค่าของการลงทุนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ที่ดินหลายแปลงที่ปล่อยให้เอกชนเช่าทำประโยชน์มาก่อนหน้านี้ ล่าสุดกำลังครบกำหนดสัญญาเช่า มีความเป็นไปได้ที่จะออกมาสู่ตลาดมากขึ้น เพราะการเช่าที่ดินในพื้นที่นี้เพื่อทำโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ นั้นเกิดขึ้นในเวลาไล่เลี่ยกัน การจะต่อสัญญาเช่าภายใต้ราคาที่ดิน กับศักยภาพบนที่ดินปัจจุบันนั้นอาจจะไม่สามารถทำได้ อีกทั้งรูปแบบโครงการที่อยู่บนที่ดินนั้นเป็นรูปแบบเมื่อ20-30 ปีก่อนหน้านี้ซึ่งพัฒนาภายใต้กฎหมายของช่วงเวลานั้น ซึ่งไม่สอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบัน  ใช้ประโยชน์บนที่ดินได้ไม่เต็มประสิทธิภาพของที่ดินในปัจจุบัน จึงมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดการประมูลหรือเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าไปทำระโยชน์บนที่ดินต่อเนื่องจากนี้ไป แม้ว่าช่วงเวลานี้จะอยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ แต่ถ้ามองในแง่มุมของการลงทุนก็ยังน่าสนใจอยู่เพราะกว่าโครงการจะสมบูรณ์ก็ต้องอีก 2-3 จากนี้ไป เพียงแต่อาจจะต้องทำความเข้าใจคนในชุมชน และระวังในเรื่องของความหนาแน่นของอาคารสูงซึ่งเป็นเรื่องที่คนในพื้นที่ต่อต้านมาโดยตลอดในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา    

สอดคล้อง นายบรรยง วิเศษมงคลชัย ประธานคณะกรรมการจัดการบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ บสก. อธิบายว่า ที่ดินกลางใจเมืองเป็นแลนด์มาร์คกรุงเทพฯย่านเศรษฐกิจสำคัญของประเทศที่ต่างชาติคุ้นชิน ทั้งอยู่อาศัยลงทุน ศูนย์การค้าระดับไฮเอ็นด์ โรงแรมชั้นนำ อีกทั้งเป็นจุดศูนย์รวมสถานทูตต่างๆทำให้ ย่านสีลม สุขุมวิท ปทุมวันเปรียบเสมือนย่านไทม์สแควร์ประเทศสหรัฐอเมริกาและย่านช็อปปิ้งแฮร์รอดส์ ( Harrods) ห้างสรรพสินค้าหรูหราบนถนนบรอมพ์ตันในเขตไนท์สบริดจ์ ลอนดอน ประเทศอังกฤษ

อย่างไรก็ตามที่ดินกลางเมืองมักเป็นสิทธิ์การเช่าเพราะประเภทที่ดินขายขาดไม่มีเหลือแล้ว

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,687 วันที่ 13 - 16 มิถุนายน พ.ศ. 2564

แท็กที่เกี่ยวข้อง