ถึงคราวอสังหาฯปรับตัวครั้งใหญ่ ตัดขายทรัพย์ - ควบรวม

นาย บริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่า ถึงคราวอสังหาฯ ปรับตัวครั้งใหญ่ ตั้งแต่ลดค่าใช้จ่าย ตัดขายทรัพย์สินไปจนถึงควบรวมกิจการ โดยวิกฤติเที่ยวนี้ จะลงลึกลงนาน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดว่า เศรษฐกิจไทยจะตกต่ำ 2 ปี. ทีดีอาร์ไอ.คาดว่า เศรษฐกิจไทยจะตกต่ำ 3 ปี ขณะถามนักธุรกิจอสังหาฯหลายคน ก็ได้รับคำตอบใกล้เคียงกัน คือ 2-3 ปี ไม่ต้องถกเถียงกันให้เมื่อยว่าใครจะแม่นไม่แม่น เพราะต่างเดาเหมือนกัน ต่างไม่รู้ความจริงในอนาคตพอๆกัน ไม่ว่าอนาคตทางเศรษฐกิจ ธุรกิจ หรือ แม้แต่อนาคตทางการเมือง  ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม จะเป็นอย่างไร ก็ต้องเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจหรือรายได้ประชาชาติ(GDP)เพราะสินค้าอสังหาฯบ้าน คอนโด แม้เป็นสินค้าจำเป็นในการดำรงชีพ แต่ก็เป็นสินค้าราคาแพงที่สุดในชีวิตผู้บริโภค โดยการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจึงขึ้นอยู่กับรายได้และความเชื่อมั่น ทางเศรษฐกิจและรายได้มากที่สุด ถ้าเศรษฐกิจประเทศเป็นขาขึ้น อัตราเติบโต GDP เป็นบวก อสังหาฯก็มีทิศทางเป็นบวกด้วย  ในระยะเวลาที่ช้ากว่า แต่อัตราบวกมากกว่า ตรงกันข้าม ถ้า GDP เป็นลบ อสังหาฯก็จะเป็นลบด้วยในเวลาที่ช้ากว่า แต่อัตราลบมากกว่า

ส่วนการปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯปีนี้ธุรกิจอสังหาฯในปีที่ผ่านมา

(1) ช่วงแรกต้นปีและโควิด-19 เป็นช่วงของการโปรโมชั่นระบายสินค้าสร้างเสร็จเหลือขายกันอย่างครึกโครมทั้งตลาด ได้ผลดีระดับหนึ่งขายกันไปได้มากพอสมควร แต่ก็ยังมีห้องชุดเหลือขายอีกไม่น้อย

(2) ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ ดังจะเห็นช่วงครึ่งปีหลังเริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่กันบ้าง มีปริมาณน้อยกว่าปีที่แล้วประมาณครึ่งหนึ่ง โครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ก็มีบ้าง ซึ่งมักใช้กลยุทธ์การเปิดขายในราคาต่ำกว่าโครงการที่เคยเปิดขายมาก่อนในย่านในโซนนั้น เพื่อตอบสนองกำลังซื้อที่มีความต้องการแต่ก่อนหน้านั้นกำลังซื่้อไม่ถึง

(3) บริษัทอสังหาฯ ที่บุกหนัก ทำให้มีหนี้สูง เงินทุนหมุนเวียนตึงตัว ส่วนหนึ่งก็คงลดภาระด้วยการตัดขายทรัพย์สินเช่นที่ดินหรืออาคารออกไป

(4) การควบรวมกิจการ หรือ M&A การเปลี่ยนผู้ถือหุ้นใหม่เป็นอีกวิธีหนึ่งในการปรับตัว โดยเฉพาะกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมนั้น ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูงมาก หลักหลายร้อยล้านบาทขึ้นไป ถึงพันล้านหมื่นล้าน ซึ่งเวลาประสบปัญหาธุรกิจอสังหาฯ มักไม่ใช่ปัญหาการขาดทุน เพราะทรัพย์สินและสินค้าของธุรกิจนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ามาก และมักมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ ตามเวลา แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นกับธุรกิจนี้ จนทำให้ดำเนินธุรกิจต่อไปไม่ได้ จึงมักเป็นปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงิน

วิธีการแก้ปัญหาธุรกิจโดยการ M&A หรือควบรวมในวงการอสังหาฯก็เริ่มปรากฎเป็นข่าวให้ได้ยินได้ฟังกันบ่อยครั้งขึ้น ในที่นี่ในเวลานี้ คงยังไม่ระบุชื่อกันตรงๆเพราะอาจทำให้เกิดผลกระทบอื่นๆกับธุรกิจ เอาไว้ให้ผู้ดำเนินการแถลงข่าวเป็นทางการจะเหมาะสมกว่า ในที่นี้ต้องการแชร์ข้อมูลและไอเดียกันเบื่้องต้นเท่านั้น

กรณีแรก เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยซึ่งเทียบกับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ด้วยกันจัดเป็นบมจ.ขนาดกลาง ไปควบรวมซื้อกิจการบริษัทอสังหาฯขนาดเล็กนอกตลาดฯทำโครงการแนวที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ไม่กี่โครงการและคาดว่าคงมีที่ดินแลนด์แบงก์อยู่จำนวนหนึ่ง

กรณีนี้ผู้ขายก็ได้แก้ปัญหาสภาพคล่องเฉพาะหน้าได้เลยทันที ส่วนฝั่งผู้ซื้อก็ได้โครงการอสังหาฯแนวราบเข้ามาในพอร์ททันทีทำให้สัดส่วนโครงการแนวสูงกับแนวราบของบริษัทดูดี พร้อมกับจะมีตัวเลขโอนกรรมสิทธ์รับรู้รายได้เข้ามาต่อเนื่อง

กรณีที่สอง มีข่าวว่าบริษัทอสังหาฯที่ประสบความสำเร็จเติบโตรวดเร็วจนสามารถเข้าตลาดหลักทรัพย์ MAI ได้ ต้องขายให้กับบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ SET ซึ่งเป็นอสังหาฯ ในเครือธุรกิจยักษ์ใหญ่เก่าแก่ของประเทศ

ในกรณีนี้ ผู้ขายที่เป็นอสังหาฯรุ่นใหม่ซึ่งเติบโตได้รวดเร็วมากับตลาดคอนโด เมื่อเผชิญกับวิกฤติที่เร็วและแรงแบบนี้ย่อมมีปัญหาสภาพคล่องเพราะจำนวนโครงการคอนโดที่อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิและรับรู้รายได้ย่อมจะมีจำนวนน้อยกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและต้องจ่ายเงินค่าก่อสร้างออกไป การควบคุมกิจการย่อมเป็นการแก้ปัญหาที่ดีก่อนที่ปัญหาจะขยายตัว ส่วนฝั่งผู้ซื้อ แน่นอนเป็นการเพิ่มพอร์ทอสังหาฯ เพื่อขายให้หลากหลายมากขึ้น