มาตรการ LTV ที่ไม่ใช่แค่ดูแลความเสี่ยงในระบบการเงิน

อีกบทบาทของมาตรการ LTV ที่ไม่ใช่แค่ดูแลความเสี่ยงในระบบการเงิน

ก่อพงษ์ บุญยการ

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ผู้ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 2 - 3 ปี ที่ผ่านมา คงคุ้นเคยกับมาตรการ LTV กันเป็นอย่างดี หลัง ธปท. ได้นำมาตรการดังกล่าวมาใช้เมื่อเดือนเมษายน 2562 โดยมีบทบาทหลัก คือ ดูแลการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ สร้างวินัยทางการเงินแก่ผู้กู้ให้มีการออมก่อนกู้ และสร้างมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ผ่านการกำหนดให้ผู้ที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังและผู้ที่กู้ซื้อบ้านราคาสูงจะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ โดยยิ่งมีการกู้ยืมหลายสัญญาหรือซื้อบ้านราคาสูงยิ่งต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่งที่มีความสำคัญไม่แพ้กัน คือ การดูแลไม่ให้มาตรการ LTV เข้มเกินไปจนเป็นอุปสรรคต่อผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญ

ที่ผ่านมา ธปท. ได้รับฟังความเห็นของสาธารณชนที่สะท้อนผ่านสื่อต่าง ๆ และปรับปรุงมาตรการในเรื่องการนับสัญญาของผู้กู้ร่วม การให้วงเงินเพิ่มเติมเพื่อตกแต่งบ้านเงินกู้สัญญาแรก และการลดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่ผ่อนหลังแรกมาแล้วตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป หลังมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้มากว่า 2 ปี ธปท. พบว่า สัญญาณการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง ทั้งปริมาณสินเชื่อของผู้ที่กู้บ้านหลายหลังมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง และราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง  สถาบันการเงินมีมาตรฐานในการให้สินเชื่อที่รัดกุมขึ้น ครัวเรือนเริ่มมีวินัยทางการเงินมากขึ้นจากการที่ต้องออมเงินเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลายหลัง

เนื่องด้วยมาตรการ LTV มีลักษณะเป็น counter-cyclical measure ซึ่งหมายถึง มาตรการที่สามารถปรับให้เข้มงวดหรือผ่อนคลายสวนทางกับวัฏจักรเศรษฐกิจ เปรียบเสมือนการเหยียบเบรกเมื่อเห็นว่าเศรษฐกิจร้อนแรงเกินไป ในทางกลับกันก็เปลี่ยนเป็นคันเร่งได้ในยามที่เศรษฐกิจชะลอตัว ดังเช่นเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันที่อยู่ระหว่างการฟื้นตัวหลังได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด 19 ทำให้ต้องอาศัยแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องและกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้โดยเร็ว

มาตรการ LTV จากเดิมที่มีบทบาทในการดูแลความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงได้รับบทบาทใหม่เป็นหนึ่งในเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเมื่อวันที่ 20 ตุลาคมที่ผ่านมา ธปท. ได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับการกู้ทุกสัญญาและทุกระดับราคาให้ได้รับ LTV เท่ากับ 100% หรือสามารถวางเงินดาวน์ต่ำสุดได้ถึง 0% เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 เพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้กู้ที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มเม็ดเงินใหม่ให้แก่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และส่งต่อไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องทั้งต้นน้ำ เช่น ก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง และปลายน้ำ เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า การเงิน เป็นต้น ซึ่งจะช่วยให้มีเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจและสร้างการจ้างงานได้เป็นจำนวนมาก

อีกทั้งเป็นประโยชน์ต่อประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพื่อรองรับการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปหลังการแพร่ระบาดของโควิด 19 เช่น ความต้องที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีพื้นที่เพียงพอรองรับการ work from home และไม่ต้องใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้อื่น

          การผ่อนคลายมาตรการที่เป็น counter-cyclical measure เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวเป็นปรกติอาจก่อให้เกิดการกลับมาเก็งกำไรเกินควรในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวในระดับต่ำเป็นเวลานาน

ธปท. จึงผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้เป็นการชั่วคราวเท่านั้น เนื่องจากประเมินว่า ความเสี่ยงที่จะเห็นการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์และการเร่งขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยมีจำกัดในระยะ 1 ปีข้างหน้า จากการที่ (1) เศรษฐกิจไทยยังอยู่ระหว่างฟื้นตัว และ (2) สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ 

นอกจากนี้ กลุ่มเป้าหมายของการผ่อนคลายมาตรการ คือ กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูงซึ่งมีความสามารถในการชำระหนี้ โดยโอกาสที่จะเกิดหนี้เสียจากผู้กู้กลุ่มนี้อยู่ในระดับต่ำ และไม่นำไปสู่สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่แย่ลง เนื่องจากหนี้ครัวเรือนของไทยที่เป็นปัญหาไม่ใช่หนี้เพื่อที่อยู่อาศัย แต่เป็นหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งเป็นหนี้ระยะสั้นที่มีภาระผ่อนชำระต่อเดือนสูง

อย่างไรก็ดี แม้ได้มีการประเมินความเสี่ยงในอนาคตแล้ว แต่ด้วยความไม่แน่นอนที่ยังมีอยู่ ธปท. จะประเมินประสิทธิผลของมาตรการต่อฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงติดตามมาตรฐานการให้สินเชื่อและสัญญาณการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้น โดยพร้อมปรับเปลี่ยนมาตรการให้เหมาะสมกับสถานการณ์