คอนโดหรู ตรม.เกิน 3 แสน  ตลาดซบ หยุดพัฒนา 

คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ระดับราคา เกิน 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ในปี 2563 บางตาจนแทบไม่มีใครเปิดตัว เนื่องจากสถานการณ์การระบาดโควิด-19 ถล่มมาตั้งแต่ต้นปี เป็นสาเหตุให้กำลังซื้อต่างชาติหาย ขณะคนไทยรอดูท่าที  อีกท้ังตัวแปรสำคัญที่ดินหายาก กว่าจะหาซื้อต้องเจรจานานและอาจเป็นแต้มต่อ สำหรับเจ้าของที่ดิน สามารถโก่งราคาหากทำเลนั้นมีนักลงทุนหลายรายสนใจ ประกอบกับมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ดีเวลอปเปอร์ต่างกระจายตัวหันไปปักหมุดชิงกำลังซื้อชานกรุงมากขึ้นอย่างไรก็ตาม  ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครขยายตัวต่อเนื่องมามากกว่า 10 ปีนับตั้งแต่รถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการเส้นทางแรกในปี 2542 

โดยก่อนหน้านี้ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอาจจะไม่สูงมากนัก แต่ด้วยความนิยมของพื้นที่  ทำให้มีการซื้อขายที่ดินกันต่อเนื่องส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นในอัตราที่เกินกว่าการปรับขึ้นทั่วไปตามภาวะตลาด เพราะความนิยมและการที่ผู้ประกอบการต่างต้องการที่ดินในเส้นทางรถไฟฟ้าเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นโครงการรูปแบบเดียวที่มีความเหมาะสมในการพัฒนาบนที่ดินที่มีราคาแพง ราคาที่ดินที่แพงขึ้นทุกปีส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขยับตัวสูงแพงขึ้นเป็นเงาตามตัว และดูเหมือนจะมีการปรับขึ้นของราคาขายมากกว่าการปรับขึ้นของราคาที่ดินเสียอีก 

จากการวิเคราะห์ของ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด ระบุว่า ก่อนหน้านี้ 8-9 ปีคอนโดมิเนียมราคา 1 แสนกว่าบาทต่อตารางเมตร จัดได้ว่าเป็นคอนโดมิเนียมราคาแพงแล้ว แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินหาโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่าแสนบาทต่อตารางเมตรค่อนข้างยากมากแล้ว แต่นับจากนั้นในช่วงปี 2558 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการเริ่มพัฒนาโครงการที่มีราคาขายแพงขึ้นต่อเนื่องจนเริ่มมีโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า 3 แสนบาท ต่อตารางเมตรมากขึ้น 

    คอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 3 แสน บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปในกรุงเทพมหานครมีทั้งหมด 6,518 หน่วยโดยที่ประมาณ 59% ของจำนวนคอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 3 แสนบาทขึ้นไปอยู่ในพื้นที่สุขุมวิท รองลงมาคือ พื้นที่ลุมพินีที่อยู่รอบสวนลุมพินี ตามมาด้วยพื้นที่สีลมและริมแม่น้ำเจ้าพระยา สาเหตุที่พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีสัดส่วนน้อยที่สุดเพราะว่าที่ดินริมแม่น้ำมีจำกัดนั่นเอง ส่วนสาเหตุที่คอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตรเปิดขายในพื้นที่สุขุมวิทมากที่สุด คือ ราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวสูงและยังพอมีพื้นที่เหลือให้พัฒนานั่นเอง แม้ว่าพื้นที่ลุมพินีจะเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงมากกว่าสุขุมวิท แต่มีที่ดินให้พัฒนาไม่มาก อัตราการขายเฉลี่ยในระดับราคานี้อยู่ที่ประมาณ 72% อาจจะไม่สูงมากแต่สะท้อนให้เห็นว่าโครงการระดับนี้ยังมีคนสนใจ 
    

แต่ต้องไม่ลืมว่ากลุ่มผู้ซื้อโครงการระดับนี้นั้นมีจำนวนไม่มากนัก และผู้ประกอบการทุกรายที่เปิดขายโครงการระดับนี้ต่างก็พยายามเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อให้ได้มากที่สุดแม้จะเป็นกลุ่มที่ไม่ใหญ่มากนักก็ตาม โดยอัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่เมืองชั้นในค่อนข้างสูง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะได้รับความสนใจน้อยกว่าเพียงแต่มีโครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวจึงทำให้ความน่าสนใจลดลงเท่านั้นเอง การที่หลายโครงการในระดับราคานี้มีอัตราการขายที่สูงในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาเพราะผู้ประกอบการเจ้าของโครงการลดราคาเพื่อต้องการปิดการขายโดยเฉพาะกับโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นการลดราคาลงมากกว่า 15-20% จากราคาขายปัจจุบันหรือมากกว่านี้ในบางหน่วยของบางโครงการ ซึ่งคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ที่สร้างเสร็จแล้วมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 76% มีหน่วยเหลือขายไม่มากแล้ว ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีอัตราการขายที่ประมาณ 64% 

    แม้ว่ากลุ่มผู้ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมระดับนี้ในประเทศไทยจะมีไม่มากนัก และส่วนใหญ่ซื้อคอนโดมิเนียมติดมืออยู่แล้ว ดังนั้น โครงการที่จะเปิดขายหลังจากนี้จึงชะลอการเปิดขายออกไปก่อนเพื่อรอดูสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อชาวต่างชาติ แต่โครงการที่อยู่ในทำเลพิเศษที่ไม่สามารถพัฒนาโครงการในทำเลนั้นได้อีกแล้วหรือถ้าจะพัฒนาก็ไม่สามารถทำได้ในรูปแบบเดียวกัน เช่น พื้นที่รอบสวนลุมพินีหรือพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาโดยเฉพาะพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่หาที่ดินมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้นทุกปี โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตรอาจดูเหมือนมีกลุ่ม
ผู้ซื้อจำกัดและการขยายตัวเริ่มชะลอตัวลง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า โครงการระดับนี้จะลดลงหรือว่าหายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกทม. เพราะถ้าเวลาผ่านไปเศรษฐกิจในภาพรวมฟื้นตัวดีขึ้นอีกทั้งโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันมีหน่วยเหลือไม่มากและความต้องการยังคงมีต่อเนื่องโครงการระดับนี้จะกลับมาเป็นอีกทางเลือกของผู้ซื้อที่มีรายได้สูง 
    นอกจากนี้โครงการระดับนี้ยังมีแนวโน้มที่ราคาขายจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะโครงการที่มีเอกลักษณ์แตกต่างจากโครงการอื่นๆ เช่น มีเชนโรงแรมระดับ Luxury เข้ามาบริหารโครงการเพราะโครงการในลักษณะนี้มีมากนัก เช่นเดียวกับโรงแรมระดับ Luxury ที่มีไม่มากเช่นกัน อีกประการหนึ่งคือโครงการรูปแบบนี้ยังเป็นที่สนใจของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เลือกซื้อโครงการรูปแบบนี้เป็นเสมือนของสะสม คู่แข่งทางอ้อมของโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาระดับนี้ คือ คอนโดมิเนียมเก่าที่อยู่ในทำเลเดียวกันซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจทั้งในแง่ของผู้ประกอบการที่สามารถเข้าไปเจรจาซื้ออาคารจากเจ้าของร่วมเพื่อนำมาปรับปรุงใหม่ แล้วให้สิทธิ์คนที่เป็นเจ้าของเดิมสามารถซื้อได้ในราคาพิเศษ 
    จากนั้นนำห้องที่มีคนขายออกมาขายต่อเพื่อสร้างกำไรในราคาที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นผลบวกต่อทั้งเจ้าของโครงการที่เข้าไปซื้ออาคาร และเจ้าของร่วมที่ได้อาคารที่มีการปรับปรุงใหม่แม้ว่าจะต้องเสียเงินเพิ่มขึ้นก็ตามแต่ได้คอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลพิเศษที่หาได้ยากในปัจจุบัน และในราคาที่อาจจะต่ำกว่าถ้าไปซื้อโครงการใหม่หรือการเข้าไปซื้ออพาร์ตเมนต์หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เก่าเพื่อนำมาปรับปรุงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเพราะสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มีไม่แตกต่างจากโครงการคอนโดมิเนียม
    นักลงทุนรายย่อยบางส่วนต่างนิยมซื้อหน่วยในโครงการคอนโดมิเนียมเก่าๆ ที่มีอายุมากกว่า 20 ปีขึ้นไปซึ่งมีรูปแบบการใช้งาน แบบแปลนที่แตกต่างจากโครงการในปัจจุบัน เช่น ขนาดของห้องที่ใหญ่กว่า ระเบียงห้องใหญ่กว่า พื้นที่รับแขกและครัวใหญ่กว่า เป็นต้น จากนั้นนำมาปรับปรุงเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ ซึ่งมีคนที่สนใจซื้อเหมือนกันทั้งชาวไทยและต่างชาติ เพราะอย่างไรก็ตามราคาขายของคอนโดมิเนียมรูปแบบนี้ก็ยังคงต่ำกว่าโครงการเปิดขายใหม่ในทำเลเดียวกัน 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,631 วันที่ 29 พฤศจิกายน - 2 ธันวาคม พ.ศ. 2563