ผ่า 5 ทางตัน ฟื้นตลาดอสังหาฯ 9 แสนล้าน 

ตลาดที่อยู่อาศัย ภาพใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งติดหล่ม ร่วงตามภาวะเศรษฐกิจไทย จากการแพร่ระบาดของสถานการณ์ไวรัสโควิด -19 ที่ยืดเยื้อ โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ประเมินว่า ทั้งปี 2563 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ จะลดลงราว 18.2% ขณะมูลค่าร่วงแรง 22.4% กระทบเม็ดเงินทั้งระบบกลุ่มบ้านใหม่และบ้านเก่า หดตัวจากค่าเฉลี่ยที่เคยเกิดขึ้นในช่วงก่อนหน้าประมาณ 9.33 แสนล้านบาท จะเหลือเพียง 7.23 แสนล้านบาทเท่านั้น

อย่างไรก็ตามยังไม่น่าหวาดหวั่นเท่าระยะข้างหน้า ซึ่งท้าทายสูงมาก จากสัญญาณเศรษฐกิจไทยซึมยาว กิจการหลายแห่งส่อไปไม่รอด และแรงงานถูกเลิกจ้างรายวัน

ย่อมส่งผลให้ธนาคารไม่ปล่อยกู้เพิ่มเติม กดดันให้ตลาดสินค้าคงทน อย่างบ้าน-คอนโดมิเนียมฟื้นตัวได้ยาก คาดอย่างต่ำ โดยไม่มีปัจจัยอื่นๆ มากระทบเพิ่มเติมอีก  ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี  หรือ ปี 2565 ตลาดถึงจะกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงปกติ ขณะสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 7 แสนล้านบาท ภาวะดิ่งลากยาว 5 ปี ถึงจะเทียบเท่าช่วงรุ่งเรืองเมื่อปี 2561 

ทั้งนี้ แม้สถานการณ์ไม่สู้ดี แต่ในกราฟซ้อน แบ่งแยกหมวดหมู่แสดงสถานะตลาด ณ ช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นในเชิงวิชาการไว้อย่างน่าสนใจ ว่า ในความมืดมนตลาดยังมีช่องว่างอีกมาก ซึ่งหากได้รับแรงกระตุ้นจากรัฐบาลอย่างเร็ว และตรงจุด ควบคู่กับการปรับตัวของผู้ประกอบการ  ภาพการฟื้นตัวของตลาดอาจเร่งสปีดดีดตัวได้เร็วขึ้นกว่าที่คิดซึ่งในการผ่าทางตันตลาดนั้น ขณะนี้อาจต้องยอมรับว่า 1. รัฐกับเอกชนในกลุ่มผู้ประกอบการ ยังเดินกันคนละสเต็ป

เพราะจากข้อเสนอของผู้ประกอบการอสังหาฯที่ส่งตรงถึงรัฐบาลจำนวน 21 ข้อก่อนหน้า จนถึงวันนี้่ ยังไม่เห็นไทม์ไลน์การดำเนินมาตรการที่ชัดเจน ส่วนตัว จึงเห็นว่า ต้องปลดล็อกคลี่คลายการทำงานร่วมกันให้ได้เสียก่อน โดยเฉพาะฝั่งรัฐ เนื่องจากผู้ประกอบการต่างปรับตัว รอมาตรการกระตุ้นพร้อมแล้ว ซึ่งหากมีการทำงานสื่อสารร่วมกันในทิศทางที่ดี

รวมถึงเห็นภาพมาตรการที่จะออกมาใช้กราฟตลาดที่ไม่ชัดว่า 4-5 ปี ข้างหน้าจะกลับมาฟื้นเทียบเท่าปี 2561 ได้หรือไม่นั้น อาจมีทางออกแก้ไขได้เร็วขึ้น 2.ปัญหาอุปสรรคใหญ่มากที่สุด คือ การที่คนอยากมีบ้าน (ดีมานด์) แต่ไม่สามารถเข้าถึงระบบสินเชื่อได้ ไม่มีโอกาส และไม่ได้รับวงเงินกู้ตามที่ต้องการ (มูลค่าบ้าน) หลังจากธนาคารพาณิชย์ ไม่กล้าเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อใหม่

เพราะกังวลถึงสถานะลูกหนี้ในอนาคต และนโยบายการพักชำระหนี้ตามที่รัฐร้องขออีกครั้ง หากสถานการณ์เลวร้ายลงกว่าเก่า โดยคาดหวังหลังช่วงเดือนต.ค.จะเห็นการปลดล็อกขับเคลื่อนทั้งจากฟากธนาคารของรัฐ และธนาคารพาณิชย์ในทิศทางที่ดีขึ้น  ผ่านการทยอยปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ออกมา ซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายกำหนดของธนาคารแห่งประเทศ (ธปท.) พร้อมเสนอการปรับโครง สร้างหนี้ระยะสั้น

เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล หรือบัตรเครดิต มัดรวมแปลงเป็นหนี้ผ่อนจ่าย-ดอกเบี้ยต่ำระยะยาวทดแทน เพื่อแก้ปัญหาการรีเจ็กต์ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และเพิ่มโอกาส ให้กำลังซื้อไหลเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น

3. วันนี้ตลาดไม่สามารถพึ่งพากำลังซื้อของคนรายได้น้อย-กลาง (บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท) มาสร้างการเติบโตได้เหมือนเก่า จากสิ่งที่รัฐวางเอื้อประโยชน์ไว้ ด้วยการลดหย่อนค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนโอนและจำนอง เหลือ 0.01% ให้สำหรับบ้านกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น  เพราะแม้เป็นตลาดดีมานด์ขนาดใหญ่ แต่ขณะนี้คนกลุ่มนี้กำลังเผชิญกับอัตราการปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) ที่สูงมากที่สุด  ขณะคนที่มีกำลังซื้อในกลุ่มราคามากกว่า 3 ล้านบาท  กลับลังเลในการตัดสินใจ เนื่องจาก ไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ ลดภาระใดๆจากรัฐ

โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งมองว่ามีบทบาทอย่างมากในการกระตุ้นตลาด สะท้อนจากสัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ช่วงครึ่งปีแรก ทุกโปรดักส์สูงถึง 9.1 หมื่นล้านบาทแม้ไม่มีแรงขับก็ตาม ไม่นับรวมโอกาสที่จะเกิดขึ้นกับหน่วยเหลือขายในตลาด ในกลุ่มราคามากกว่า 3 ล้านบาท จำนวน 1.45 แสนหน่วย หรือ 40% ของตลาด

ฉะนั้น เพื่อให้ตลาดมีโมเมนตัมที่ดีขึ้น รัฐควรสร้างบรรยากาศการซื้อให้กับประชาชนตั้งแต่ล่างสุดไปถึงระดับบน ทุกกลุ่มราคา ภายใต้ “Easy To Buy” คือ นอกจากจะขอสินเชื่อได้ง่าย วงเงินสูง และอัตราดอกเบี้่ยถูกแล้ว ควรต้องช่วยแบ่งเบาภาระ ณ วันโอนฯ เช่นเดียวกับกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท

  “ตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 3 ล้านบาท มีแรงดึงอยู่สูงมาก หากมีมาตรการส่งเสริมครอบคลุม เมื่อบวกกับราคาของในตลาดที่ผู้ประกอบการพาเหรดกันลดราคา จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายคึกคัก เพราะนอกจากจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ของที่ซื้อมาได้ถูก ในอนาคตมูลค่าเพิ่ม สร้างกำไรได้ คนรอซื้ออยู่มาก เพียงแต่ยังไม่มีแรงจูงใจ”  4.รัฐต้องเหลียวหลังมองความจริงที่ถูกลืม ว่าในแต่ละปีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ ยังมีสัดส่วนอีกประมาณ 40% เกิดขึ้นจากบ้านมือสอง ขณะในตลาดมีการประกาศขายบ้านกลุ่มดังกล่าวนับ 1 แสนหน่วย มูลค่า 2.5 แสนล้านบาทต่อปี ซึ่งยังไม่รวมถึงกลุ่มที่กลายเป็นหนี้เสีย NPA (ทรัพย์ธนาคารขายทอดตลาด) ในระบบ เป็นตลาดขนาดใหญ่ และมีการขายออก-ซื้อใหม่เกิดขึ้นดี

แม้ในช่วงวิกฤติ แต่กลับไม่ได้รับแรงกระตุ้นที่ใดๆ เช่นกัน ความน่าห่วงเกิดขึ้นเมื่อตลาดดังกล่าวอยู่ในภาวะซบเซา ย่อมกระทบไปยังตลาดบ้านใหม่  เพราะลูกค้าบางส่วนมาจากการเทขายเปลี่ยนมือบ้านเก่าออกไป อีกทั้ง คาดการณ์ว่า อนาคตบ้านมือสองอาจไม่ได้คึกคักแค่ในกลุ่มแนวราบ แต่ในกลุ่มคอนโด มิเนียม จะมีซัพพลายสูงขึ้นรัฐเองควรใช้โอกาสนี้ กระตุ้นควบคู่กัน ผ่านการให้สิทธิประโยชน์ ลดภาระการโอนฯเช่นเดียวกับกลุ่มบ้านใหม่ คาดจะช่วยให้เส้นกราฟการชะลอตัวของ ตลาดที่ดิ่งอยู่ ไล่ระดับขึ้นมาสู่จุดเติบโตได้  

“หากบ้านมือสองได้รับมาตรการกระตุ้น จะช่วยจูงใจให้คนตัดสินใจเปลี่ยนมือ สร้างเม็ดเงินในระบบ เป็นประโยชน์ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายออกเพื่อซื้อใหม่ ไม่นับรวมกลุ่มคนที่ทำธุรกิจ ซื้อบ้านมารีโนเวท ขายบวกกำไรเพิ่ม ซึ่งคึกคักมากในต่างจังหวัด สะท้อนจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีสัดส่วนมากขึ้นในกลุ่มแนวราบ และต่อไปตลาดคอนโดฯ ก็น่าจะมีเยอะขึ้นเช่นกัน”

ประการสุดท้าย นายวิชัย กล่าวว่า การแก้ปัญหาของตลาดที่อยู่อาศัยไทยนั้น ไม่สามารถใช้รูปแบบการกระตุ้นแบบใดแบบหนึ่งกับทุกพื้นที่ เพราะตลาดมีขนาดใหญ่ และกลุ่มผู้ซื้อหลากหลาย จึงเสนอให้รัฐบาลเลือกออกมาตการสนับสนุนช่วยเหลือที่เหมาะสมกับสภาพดีมานด์และซัพพลาย หรือปัญหาที่เกิดขึ้นกับทำเล นั้นๆเฉพาะ เช่น ตลาดภูเก็ต เชียงใหม่ ที่ดีมานด์ผูกติดกับภาคการท่องเที่ยว ได้รับผลกระทบชะลอหนัก ย่อมต้องใช้แนวทางแก้ปัญหา ที่แตกต่างจากพื้นที่อีอีซี ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งดีมานด์มาจากภาคอุตสาหกรรมเป็นหลัก เพราะขณะนี้แม้โดยรวมเกิดความชะลอตัวเหมือนๆ กัน แต่ในรายละเอียดของปัญหานั้นมีความแตกต่าง ซับซ้อนกันอยู่ รัฐ “ไม่สามารถตัดเสื้อตัวเดียว เพื่อให้ทุกคนสวมใส่ได้” นายวิชัย กล่าวสรุป

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,614 วันที่ 1 - 3 ตุลาคม พ.ศ. 2563