แบก "ภาษีที่ดิน" หลังแอ่น  ‘กทม.+หัวเมืองใหญ่’ 

 ปี 2563 เป็นปีแรกที่คนในประเทศไทยต้องเจอกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีแบบใหม่ที่เพิ่มเติมเข้ามาในชีวิตของคนไทย จะบอกว่าเป็นภาษีใหม่ก็ไม่เชิงเพราะเป็นภาษีที่เข้ามาทดแทนภาษีโรงเรือนที่เก็บกันมาก่อนหน้านี้ โดย ณ สิ้นเดือนสิงหาคม2563 เป็นช่วงเริ่มต้นที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ประชาชนส่วนใหญ่ในประเทศไทยคงไม่ต้องเสียภาษีนี้ เพราะถ้าที่อยู่อาศัยมีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ

แต่หาก มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลังก็ต้องเสียหลังที่ 2 เป็นต้นไป รวมไปถึงกลุ่มเกษตรกรที่ต้องเสียภาษีที่ดินสำหรับที่ดินที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปต้องเสียภาษีในส่วนที่เกินนั้น และกลุ่มของผู้ประกอบการ บริษัทผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และเจ้าของอาคารเพื่อการพาณิชยกรรม อุตสาหกรรมต่างๆ ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทดแทนภาษีโรงเรือนที่เคยเสียกันมาก่อนหน้านี้ 
  

 ภาระภาษีที่ประชาชนทั่วไปต้องเสียในปีนี้อาจจะไม่ได้เต็ม 100% เพราะเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2563 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบให้ลดภาษีที่ดินฯ ของปี2563 ลง 90% เพราะภาวะเศรษฐกิจและผลกระทบจากโควิด-19 นั่นเท่ากับว่าคนที่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในเดือนสิงหาคม 2563 จะเสียเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องเสียจริงๆ ตามหลักเกณฑ์เท่านั้น แต่ว่าในปี 2564 จะต้องเสียแบบ 100% ตามหลักเกณฑ์ที่ประเมินมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและต้องเสียมากขึ้นกว่าที่ต้องเสียจริงๆ ในปี2563

เนื่องจากราคาประเมินราชการของที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียมทั้งประเทศไทยจะมีการประกาศใช้ราคาประเมินราชการใหม่พร้อมกันทั้งประเทศ ซึ่งดูแล้วเพิ่มขึ้นจากปี 2563 แน่นอน โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและในหัวเมืองใหญ่ทั้งประเทศไทย ประกอบกับการต้องเสียแบบเต็ม 100% มีผลให้ภาระของคนจำนวนหนึ่งที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบางพื้นที่เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดแน่นอน 
 

   แม้ว่าราคาประเมินราชการของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะปรับเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดทุกพื้นที่ทั่วประเทศ เพราะปัจจัยพื้นฐานต่างๆ แตกต่างกัน เช่น

    1. ราคาประเมินราชการก่อนหน้านี้แตกต่างกัน พื้นที่ที่ราคาประเมินราชการอยู่ในหลักร้อยบาทต่อตารางวาหรือต่ำกว่านั้น ก็คงไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นมาหลักหมื่น หลักแสนแน่นอน 

    2. ปัจจัยพื้นฐานในการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของที่ดินแตกต่างกันชัดเจน เช่น โครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเมือง การพัฒนาของภาครัฐบาล และเอกชน

    3. กฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถ้าทั้งสองสิ่งนี้ไม่เอื้อต่อการพัฒนาต่อให้อยู่ในทำเลดีแค่ไหนก็ตามก็ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าที่ดินได้

    4. ความนิยมหรือร้อนแรงของทำเลต่างๆ ที่แตกต่างกันก็มีผลต่อราคาประเมินราชการด้วยเช่นกัน เพราะถ้าทำเลใดมีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินกันมากมายก็มีผลให้ราคาบอกขายที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ในทางกลับกันถ้าทำเลใดไม่มีการซื้อขายที่ดินหรือมีการซื้อขายกันน้อยมากก็มีผลให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นน้อยมากเช่นกัน ปัจจัยข้างต้นเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มีผลต่อการเปลี่ยน แปลงของศักยภาพของที่ดิน และมีผลโดยตรงต่อราคาประเมินราชการของที่ดินในแต่ละทำเล ดังนั้นทำเลที่ราคาที่ดินจะมีการปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในปีพ.ศ.2564 คงเป็นทำเลที่ราคาประเมินราชการสูงอยู่แล้ว

อีกทั้งเป็นทำเลที่มีการซื้อขายที่ดินกันในราคาสูงต่อเนื่อง เช่น สยาม สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 4 พญาไท เพลินจิต รัชดาภิเษก พหลโยธิน รวมไปถึงพื้นที่ที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงศักยภาพจากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานคร เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและที่กำลังก่อสร้างต่างๆ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว -สำโรง) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) สายสีน้ำเงินทั้ง 2 เส้นทาง คือ เตาปูน-ท่าพระกับหัวลำโพง-หลักสอง สายสีทองตามแนวถนนเจริญนคร

รวมไปถึงในพื้นที่ที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในแผนการพัฒนาอีกหลายพื้นที่ ซึ่งทางสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครมีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์บนที่ดินให้มากขึ้นรวมไปถึงมีการปรับเพิ่ม FAR ให้มากขึ้นด้วยเช่นกัน เมื่อทั้งสีผังเมืองและ FAR  ปรับเพิ่มประกอบกับก่อนหน้านี้มีการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ดังกล่าวต่อเนื่องโดยเฉพาะการซื้อขายที่ดินใหม่ๆ ที่มีมาต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น แน่นอนว่าราคาประเมินราชการในพื้นที่ดังกล่าวต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน เพียงแต่จะปรับเพิ่มขึ้นไปเท่าไหร่นั้นต้องรอการประกาศแบบเป็นทางการอีกครั้ง  

    อีกสิ่งหนึ่งที่คนที่มีคอนโดมิเนียมและต้องเสียภาษีที่ดินฯ ทุกคนต้องคำนึงถึงคือ ถ้าโครงการคอนโดมิเนียมใดมีการซื้อขายกันใหม่ในราคาที่แตกต่างจากราคาประเมินที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้มากเกินกว่าร้อยละ 30 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดก็อาจจะมีการคำนวณราคาประเมินราชการของโครงการคอนโดมิเนียมนั้นใหม่โดยไม่คำนึงถึงรอบการคำนวณราคาประเมิน ดังนั้นโครงการใดที่ดีรับความนิยมมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันเยอะๆ ก็มีแนวโน้มที่จะเสียภาษีที่ดินฯ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องด้วยเช่นกัน
    

อีก 1 กลุ่มที่มีความหนักใจในเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ กลุ่มของผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขาย เพราะถ้าโครงการใดก็ตามของพวกเขาครบ 3 ปี แล้วยังขายไม่หมดหรือยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยเริ่มนับตั้งแต่ตั้งแต่วันที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตจัดสรร (ทุกยูนิตก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562) ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทันที

จึงเกิดปรากฏการณ์การเร่งระบายสต๊อกยูนิตสร้างเสร็จกันในช่วงก่อนเดือนสิงหาคมพ.ศ.2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายลดราคาลงแบบไม่กลัวโดนผู้ที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ต่อว่าเลยเพื่อเร่งระบายของและเก็บเงินสดเช้าระบบของตนเองในช่วงที่การเปิดขายโครงการใหม่ไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุด 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 40  ฉบับที่ 3,613 วันที่ 27 - 30 กันยายน พ.ศ. 2563