อสังหาฯ  ติดหล่มยาว 

    การตัดสินใจประกาศคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) ไว้ที่ 0.5% ตามเดิม ด้วยความ ห่วงเศรษฐกิจไทย อาจซึมยาว 2 ปี จากสถานการณ์โควิด-19  พร้อมประเมินตัวเลขจีดีพีไทย (อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ) ปี 2563 ใหม่ เหลือติดลบทั้งปีที่ 7.8% ต่ำลงจากเดิมที่คาดไว้ ว่าจะหดตัวแรงติดลบถึง 8.1% หลังแนวโน้มฟันเฟืองธุรกิจในช่วงไตรมาส 2 กระเตื้องเล็กน้อย แต่อย่างไรก็ตาม รูปแบบการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ที่คาดคะเนไม่ได้ชัดเจน เพราะภาพใหญ่ของเศรษฐกิจโลกยังคลุมเครือจากยอดผู้ติดเชื้อรายวัน เพิ่มขึ้นเฉลี่ยกว่า 3 แสนราย วัคซีนป้องกันยังไม่เป็นผลสำเร็จ ส่งผลกระทบต่อกลุ่มธุรกิจในแต่ละมิติของไทย เช่น ภาคการท่องเที่ยวและส่งออก ในระยะข้างหน้า ยังมีความไม่แน่นอน ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่น การบริโภค และการจับจ่าย ลุกลามถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย ดั่งบริบทที่ว่า “หากเศรษฐกิจแย่ อสังหาฯยิ่งแย่” 
    ขณะภาวะคนไทยแบกหนี้หลังแอ่น ยังเป็นอีกความเสี่ยงใหญ่ของตลาดที่ นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท เครดิตแห่งชาติ จำกัด สะท้อนว่า ปัจจุบัน ประชากรไทยมีการก่อหนี้สูง เป็นอันดับ 2 ของเอเชีย รวม 21 ล้านคน กังวลสุด เมื่อกลุ่มคนวัย 23-40 ปี (เจน Y) ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าโฟกัสของผู้ประกอบการ กลายเป็นกลุ่มก้อนที่สร้างหนี้เร็ว เก่ง และระยะหนี้ยาวนานที่สุด ซึ่งแม้ไม่ใช่หนี้ที่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยเสียทั้งหมด แต่สินเชื่อส่วนบุคคล และการบริโภค ซึ่งนับเป็นหนี้ร้าย ที่มีมูลค่าสูงกว่า 5.08 ล้านล้านบาท ได้ดันให้หนี้ครัวเรือนไทยทั้งระบบสูงถึง 13.47 ล้านล้านบาท คิดเป็น 80.1% ของจีดีพีประเทศไทย (ณ ไตรมาสแรก 2563) และจากสถานการณ์โควิด อาจจะดันให้สัดส่วนหนี้ดังกล่าวขยับขึ้นไปสูงถึง 90% ต่อจีดีพีในเร็ววัน  ไม่นับรวมปัญหาจากกลุ่มคนหนี้เสีย (NPL) ที่มีอยู่ราว 3 ล้านคน จาก 21 ล้านคน มูลค่าอีกประมาณ 9 แสนล้านล้านบาท  
    ความกังวลใหญ่ เกิดขึ้นเมื่อแนวโน้มของสินเชื่อกลุ่มที่อยู่อาศัย เริ่มออกอาการ ส่งสัญญาณมีปัญหาตามรอยหนี้ส่วนบุคคล ซึ่งนายเผด็จ คาดจะเห็นภาพชัดเจนขึ้น เมื่อหมดระยะมาตรการช่วยเหลือที่รัฐสั่งให้สถาบันทางการเงินดูแลพักหนี้ให้ลูกค้าช่วงโควิด ความเสี่ยงในกลุ่มคนที่จะค้างชำระหนี้หลังจากนี้มีอยู่มาก เมื่อการจ้างงาน ห้างร้านกิจการหลายแห่งจ่อปิดตัว กลุ่มคนยืนอยู่หน้าผา ที่พร้อมจะเป็นหนี้ NPL  
    สะท้อนจากยอดขอสินเชื่อใหม่ในระบบช่วงไตรมาส 2 หดตัว เพราะคนไม่กล้าก่อหนี้เพิ่ม กู้ยาก ทำให้สินเชื่อบ้านตกลง สวนทางกับหนี้ส่วนบุคคลที่กระโดดพรวด จากมาตรการกระตุ้นของรัฐบาล  
    “เดิม มองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยจะเป็นรูปตัว V (ดิ่งเร็วฟื้นเร็ว) แต่ขณะนี้น่าจะเป็นรูปตัว L มากกว่า คือ ดิ่งสุดแล้วค่อยๆ ฟื้นกลับมาคงที่อย่างช้าๆ ส่งผลตลาดอสังหาฯ  อาจต้องใช้เวลา 4-5 ปี ในการฟื้นตัว รองจากท่องเที่ยว สายการบินที่ใช้เวลาราว 6-7 ปี”
    ความอ่อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย ยังถูกถ่ายทอดจาก นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย  ที่ว่า ภาพรวมตลาด มองเป็นภาพบวกได้ยาก หากเปรียบความโหดหิน คงใกล้เคียงกับวิกฤติต้มยำกุ้ง ต่างกันเพียงอาการที่แสดงออกวิกฤติโควิด ไม่ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการล้มตายทันที แต่เปรียบคล้ายคนเป็นมะเร็งร้าย ซึ่งต้องเฝ้าคอยดูอาการยาวๆ จึงฟันธงไม่ได้ ว่าจะร้ายแรงหรือฟื้นตัวช่วงใดแต่เห็นพ้องว่าแนวโน้มปีนี้ อัตราการปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) จะไต่ระดับขึ้นอีก หลังจากหมดการพักชำระหนี้ ห่วงสุดในตลาดคอนโดฯระดับราคา 2-3 ล้านบาท ถูกสถาบันการเงินรีเจ็กต์ครึ่งๆ 50% ขณะการตรวจรับห้องในโครงการแล้วเสร็จ ไม่ง่ายเมื่ออดีต เมื่อลูกค้าพยายามหาข้ออ้าง ร้องเรียน เลี่ยงการโอนกรรมสิทธิ์ หรือขอเงินคืนจากโครงการมากขึ้น 
    อสังหาฯ เป็นธุรกิจสำคัญต่อการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจ เสนอให้รัฐผ่อนปรนการออกสินเชื่อ เพิ่มให้เกิดการหมุนเวียนในระบบ ยกเลิกแอลทีวี 2-3 ปี อีกทั้งสนับสนุนการซื้อบ้านทุกกลุ่มราคา ผ่านการจัดทำบ้านผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ของหน่วยราชการในรูปแบบเช่ายาว ขณะในเรื่องร้าย ยังมีข้อดี เช่น เทรนด์ความต้องการในกลุ่มคนต่างชาติ ทำไมไม่ผลักดันให้กลุ่มเหล่านี้เข้ามาอยู่อาศัยอย่างถูกต้อง อยู่ยาว สบายและปลอดภัย เพื่อฟื้นตลาดในเมืองท่องเที่ยว หรือ อีอีซี”
    

เช่นเดียวกับ  นางสาว อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด  ระบุว่า  วิกฤติอสังหาฯคราวนี้ ยากกว่าทุกครั้ง เพราะมองเห็นภาพผลกระทบไม่ชัด ตลาดไม่เคยเจอภาวะแบบนี้มานานถึง 12 ปี ยกเว้น เรื่องราคา ที่มีวัฎจักรขึ้น-ลงตามไซเคิลเป็นเรื่องปกติ ขณะนี้ตลาดอยู่ได้จากโครงการที่อัดแคมเปญ โปรโมชัน ลดราคา ซึ่งสะท้อนว่า หากโครงการที่จะเปิดใหม่ ราคาไม่ได้ถูกกว่าช่วงวิกฤติโควิด ก็ไปไม่รอด โดยดัชนีที่จะชี้วัดการฟื้นตัวของตลาด จะขึ้นอยู่กับของที่เหลืออยู่ในตลาด ถูกระบายออกไปได้เร็วเท่าไหร่ การฟื้นตัวก็จะเร็วเท่านั้น หากนับเฉพาะคอนโดฯกลางเมือง ปัจจุบันมีหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างประมาณ 1.2 หมื่นหน่วย คาดใช้เวลาดูดซับ 2-3 ปี ส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ สต๊อกอยู่ราว 4 พันหน่วยในทุกโลเกชัน ส่วนการลงทุนใหม่ๆของผู้ประกอบการ คงลดลงตามสถานการณ์ 

แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า คนยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย เพียงแต่เสี่ยงจากความไม่เชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ และการกลับมาระบาดของโรค รวมถึงภาวะด้านราคาที่ไม่นิ่ง ทำให้คนซื้ออยู่และนักลงทุนในประเทศชะลอการตัดสินใจ 

“ตัวแปรที่จะทำให้ตลาดดีขึ้น มีน้อยมาก แต่ที่จะเร็วและแรง คือ รัฐต้องออกมาตรการกระตุ้น ดึงให้คนออกมาซื้อ จากเดิมที่ถูกคลุม เพราะมีข้อจำกัด ทำให้กำลังซื้อแคบ”

ทั้งนี้ กลุ่มโปรดักส์ที่มีแนวโน้มไปได้ คือ แนวราบ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมือง, กลุ่มบ้านพักอากาศระดับบน ทำเลหัวหิน พัทยา, โครงการใกล้โรงเรียน-มหาวิทยาลัย, โครงการเปิดใหม่ในทำเลซัพพลายเบาบาง ราคาถูกเหมาะสมกับทำเล รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยที่มีแนวคิดเรื่องสุขภาพ รูปแบบ Wellness โดยมีจุดเด่น ผ่านการดึงพาร์ทเนอร์ ซึ่งเป็นโรงพยาบาลและสถาบันด้านสุขภาพชั้นนำเข้าร่วม ขณะนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ระบุว่า ปีนี้เป็นขาลงที่โหดร้ายมากกับอสังหาฯ ภาวะรอดหรือไม่รอด ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจในประเทศและอัตราการจ้างงาน-ว่างงาน ที่ไร้สัญญาณบวก เพราะการปิดประเทศยังมีอยู่ การฟื้นตัวทางเศรษกิจเป็นเรื่องที่คาดเดายาก ซึ่งช่วงที่ผ่านมา

บริษัทประเมินความรุนแรงของสถานการณ์ ว่าเลวร้ายสุด อาจขายไม่ได้นาน 6 เดือน ก่อนกลับมาโฟกัส ลูกค้าเก่าเป็นหลัก หยุดลงทุนใหม่ เพื่อวางแผนทางการเงินให้รัดกุม หวั่นน้ำผึ้งหยดเดียว กลายเป็น Super Sprader ลุกลามสถานะการเงินของบริษัท จึงสื่อสารทำความเข้าใจตั้งแต่พนักงานในบริษัท ไปจนถึงการช่วยดูแล วางแผน แก้ปัญหาให้ลูกค้าเป็นรายบุคคล จนผ่านวิกฤติมาได้ ถึงแม้ไม่เติบโตเหมือนเก่าก็ตาม  

  “เวลาเกิดวิกฤติ ทรัพย์ สินมักด้อยค่า แต่หนี้สิ้นจะเพิ่มค่าขึ้น ฉะนั้่นต้องทำให้ตัวให้เบาที่สุด อะไรที่จะทำให้ทุกคนอยู่รอดหรือไปต่อนั้น ต้องกล้าลงทุน กล้าใช้เงิน ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายก็มีส่วนช่วยได้ ต้องไม่หยุดลงทุนต่อ เพื่อสร้างงานให้ระบบ แต่ขอให้เป็นไปอย่างเหมาะสมกับตัวเองและตลาด”
    

ปิดท้าย นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP) เผยในแง่มุมเดียวกันว่า แม้ในภาพรวมปฎิเสธไม่ได้ ว่าตลาดมีปัญหา แต่องค์ประกอบต่างจากช่วงวิกฤติปี 2540 อยู่มาก และยังมีแนวทางแก้ไขกระตุ้นได้  ขอเพียงรัฐ ถอดข้อจำกัด ในแง่ระบบการขอสินเชื่อที่สถาบันการเงินคุมเข้มอยู่ เพื่อดึงดูดนักลงทุน เนื่องจาก หากมองความจริงช่วงครึ่งปีแรกที่ว่าหนักหนา กลับมีเพียง 7 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่ขาดทุนกำไรเท่านั้น สะท้อนว่าทุกรายมีบทเรียนและพร้อมจะปรับตัวหยืนหยุ่นให้เข้ากับสถานการณ์รออยู่ก่อนแล้ว เช่นเดียวกับ สถานะการเงินบริษัท ในแง่อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ส่วนใหญ่ยังเฉลี่ย 1 หรือ 2 เท่านั้น ท่ามกลางความแข็งแกร่งของภาคธนาคาร ส่วนในแง่การซื้อ มองการลงทุนในอสังหาฯ ยังน่าสนใจ เพราะเป็นหนี้ดี มีมูลค่าสินทรัพย์ค้ำอยู่ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมาก ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้คนน่าจะยังอยากลงทุนอยู่ 

 “ระหว่างวิกฤติ สำหรับผู้ประกอบการนั้น เราเสนอ ว่าให้เน้นความหยืดหยุ่นของพอร์ตสินค้า เพื่อสร้างสมดุลทางรายได้ เช่น การให้ความสำคัญกับโปรดักต์แนวราบ เพราะบ้านเปรียบเป็นน้ำซึมบ่อทราย รายได้คืนกลับได้เร็ว หยุดก่อสร้างได้ ส่วนคอนโดฯ ที่มองว่าแย่ มองเป็นเพียงจังหวะสะดุด เพราะการขายผ่านตัวกลางยังทำได้ ขณะการโอนฯของบริษัท ยอมรับกระบวนการช้า ไม่ทันใจ”

อย่างไรก็ตาม โควิด กลายเป็นโอกาสดีในการสร้างเครดิตให้กับประเทศไทย ในแง่ Save Healthy สิ่งที่รัฐควรจะทำ คือ การเร่งให้เกิดสัญญาซื้อ-ขาย และการโอนฯ เพื่อสร้างรายได้มหาศาลในระบบ!!! 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 40  ฉบับที่ 3,613 วันที่ 27 - 30 กันยายน พ.ศ. 2563