ราคาที่ดิน-​ผู้ซื้อ  จุดเปลี่ยน พอร์ตแนวราบ

13 ส.ค. 2563 | 02:10 น.

แสนสิริ ชี้ ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะไม่ปกติ ปรับเกมรุก ส่งแบรนด์ “อาณาสิริ” ตีตลาด 2-6  ล้าน ปั๊มยอดขายตามเป้า รับยุคผู้ซื้อเป็นใหญ่ ดิ้นหนีต้นทุนราคาที่ดินสูง

 

 

ราคาซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ท่ามกลางความไม่มั่นใจต่อสภาวะเศรษฐกิจไทยขาลง และรายได้ที่อาจได้รับลดลง หลังวิกฤติโควิด-19 ของผู้ซื้อกำลังกลายเป็นโจทย์ท้าทายสำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้แต่กับรายใหญ่ของตลาด อย่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)​ เมื่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ อย่างถล่มทลาย จากแคมเปญหนัก โปรโมชันแรง ทั้งโปรลื่นปริ๊ด (ราคาพิเศษ 55 โครงการ), โปรผ่อนให้ 24 เดือน และโปรลดแรง (ลดสูง 5 ล้าน หรือ จ่าย 0 บาทนาน 24 เดือน) ตลอดการกระตุ้นตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2563 สู่ครึ่งหลังของปี รวมยอดขาย 7 เดือน 2.4 หมื่นล้านบาท เป็น 70% ของเป้าหมายทั้งปีนั้น เป็นตัวสะท้อนได้อย่างดีว่า ขณะนี้ตลาดยังมีดีมานด์อยู่มาก แต่จะตอบรับเมื่อมีตัวเลือก ที่กำหนดราคาได้เอง และอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้  อีกนัยยังถือเป็นจุดเปลี่ยนกลยุทธ์ของแสนสิริ ในการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่นอกจากต้องเป็นไปอย่างรัดกุม ไม่เพิ่มต้นทุนให้ต้นเอง และภาระให้ตลาดแล้ว การประเมินกลุ่มผู้ซื้อเสียใหม่  ยอมถอยเก่า รุกใหม่ ก็เป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้

ราคาที่ดิน-​ผู้ซื้อ   จุดเปลี่ยน พอร์ตแนวราบ

ทำให้แผนเตรียมเปิดโครงการใหม่จำนวน 12 โครงการ มูลค่ารวม 1.69 หมื่นล้านบาท  ซึ่งแบ่งเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมและมิกซ์โปรดักต์10 โครงการ มูลค่า 1.17 หมื่นล้านบาท  และ คอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการ มูลค่า 2.6 พันล้านบาทนั้น น้ำหนักสำคัญจึงถูกเทไปสู่โปรดักต์แนวราบ ที่ตลาดผู้ซื้อเรียลดีมานด์ให้การตอบรับดีกว่า ผ่าน 7 เดือนที่ผ่านมา บริษัทสามารถสร้างยอดขายได้มากถึง 1.54 หมื่นล้านบาท (เป้าหมายทั้งปี 1.9 หมื่นล้านบาท)​ โดยเฉพาะการเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ เจาะกลุ่มลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่ กลุ่มใหญ่ของตลาด (บ้านหลังแรก)​ ด้วยโครงการมิกซ์โปรดักต์ภายใต้แบรนด์ “อาณาสิริ” ครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม เซกเม้นท์ราคา 2- 5 ล้านบาท นำร่องการเปิดตัว ถึง 5 โครงการ มูลค่า 5.6 พันล้านบาท ควบคู่กับการพยายามรักษาความเป็นผู้นำในแบรนด์ระดับบน อย่าง บุราสิริ และ เศรษฐสิริ ที่เปิดโครงการใหม่แล้วอย่างน้อย 2 โครงการในปีนี้ ภายใต้เป้าหมายเบอร์ 1 ในตลาดบ้านเดี่ยว และ Top3 ในตลาดทาวน์โฮม ภายในระยะ3 ปี ก็ถือเป็นการเดินหมากในเกมที่น่าจับตาไม่น้อยสำหรับในมุมคู่แข่ง 

 

โดยนายอาณัติ  กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)​ กล่าวว่า โครงการมิกซ์โปรดักต์แบรนด์ “อาณาสิริ” ที่จะถูกเติมเข้ามาในพอร์ตโปรดักต์แนวราบปีนี้ รวม 5 โครงการนั้น เป็นการนำบริษัทเข้ารุกสู่ตลาดแนวราบมากขึ้น ซึ่งตอกย้ำถึงการตอบรับของกลุ่มลูกค้าได้อย่างดี ผ่านยอดจองสูงถึง 50% (เฟสแรก)​ในการเปิดขายโครงการแรก “อาณาสิริ ป่าคลอก-ภูเก็ต” แบบ Pre -​ launch ในช่วงก่อนหน้า เปรียบเป็น Safe โซน ที่ควบคุมได้ตั้งแต่ต้นทุนการพัฒนา, สต็อกที่ดูดซับได้เร็ว และมียอดโอนฯ รายได้ หมุนกลับมาได้ในเวลารวดเร็ว

“มิกซ์โปรดักต์เป็นโครงการขนาดใหญ่ ครอบ คลุม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม ตอบโจทย์ลูกค้าได้ทุกกลุ่มเป็นอีกข้อดี แต่ในสภาวะที่ตลาดไม่ปกติ รูปแบบการลงทุนจึงต้องระมัดระวัง โดยแนวราบเสี่ยงต่ำ สต๊อกเติมได้เรื่อย เพราะสร้างเสร็จก็โอนฯได้ทันที มีรายได้หมุนต่อเดือน 3 พันล้านบาท”

 

ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ซึ่งถือเป็นสัดส่วนต้นทุนก้อนใหญ่ของดีเวลลอปเปอร์ ก็เป็นอีกเหตุผลสำคัญในการปรับกลยุทธ์พัฒนาโครงการแนวราบของแสนสิริ โดยนายอาณัติ กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่ผ่านมา การหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเป็นไปด้วยความยาก พบราคาที่ดินยังปรับขึ้นสูง 5-10% กลายเป็นอุปสรรคต่อการเลือกลงเซกเม้นท์ของโครงการ เช่น ที่ดินต่อตารางวาที่ได้มา มีราคาสูงเกิน 6 หมื่นบาท การขึ้นโครงการ ต้องตั้งราคาขายสูง 40-50 ล้านบาทต่อหลัง ถึงจะคุ้มค่า และคงไม่ใช่เรื่องง่ายในเวลานี้  หากทำเลไม่ฮอตจริง โมเดลของแบรนด์ “อาณาสิริ” จึงจะถูกวางในแค่ในที่ดินขนาดใหญ่ เริ่มตั้งแต่ 30 ไร่ขึ้นไป การพัฒนาไม่ต่ำกว่า 200 ยูนิต และมีต้นทุนที่ดินราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาทต่อไร่ เพื่อเป็นประโยชน์ทั้งบริษัทเอง และกลุ่มผู้ซื้อ ผ่านต้นทุนโครงการใหญ่ ตัวหารน้อยลง แต่ผู้ซื้อได้ส่วนกลางที่ดีเหมือนเดิม เป็นต้น 

ทั้งนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี บริษัทเตรียมเปิดแบรนด์ อณาสิริ 4 โครงการใหม่ในพื้นที่ กทม. ได้แก่ อณาสิริ ชัยพฤกษ์-วงแหวน, อณาสิริ กรุงเทพฯ -ปทุมธานี, อณาสิริ รังสิต-คลองสอง และอณาสิริ บางนา 

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,599 วันที่ 9 - 12 สิงหาคม พ.ศ. 2563